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喬王

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喬王user-title話題王者
2024年04月29日

美元變貴了,還要買美股嗎? 開戶該怎麼選?

「這陣子美元一直升,還適合買美股嗎?」 最近美元兌台幣匯率,升到近8年的新高點,漲了非常得多。 那麼… 該放棄投資美股嗎? 老實說,換美金當下,我的內心也是有些糾結! 不過當我靜下心仔細想想,才發現這樣的想法其實是多餘的。 為什麼?原因很簡單,我們可從以下幾個角度來思考... ▌美金到底變貴多少? 匯率總是上上下下,我們無法永遠買在最低點。 若從長期來看,美元匯率大部分都是在27~33區間震盪,因此建議可以先用「美元匯率30」當平均線,平均線以下為相對低點。  假設以近期美元匯率32.65為例,究竟比30高出多少呢?答案是:高出8.8%左右。 換句話說,我的換匯成本貴了8.8%,萬一未來匯率跌回到平均線,就會平白無故損失8.8%,但如果投資美股能創造出8.8%以上報酬率,就能彌補我的損失。 ▌美股投資報酬率 vs 換匯成本 那麼,換匯成本貴了8.8%,還值得投資美股嗎? 此時,不妨思考一下:如果長期投資美股,未來賺超過8.8%以上的機率有多高? 根據過往經驗,近5年 (2019/4/26~2024/4/25) S&P 500(追蹤美國證交所上市500 家大公司的重要指數)年化報酬率超過11%,就算保守預估,年化報酬率至少也有7~10%。 那麼…萬一換匯成本貴了8.8%,你認為3年後、5年後、10年後美股的報酬率低於8.8%的可能性有多高呢(記得要用複利來看)? ▌比匯率更重要的是股市成長性 因此,儘管美元目前表現強勁,但從長期來看,整體投資市場仍有機會持續成長並獲利,若因為美元高漲而使資金未能參與投資市場的成長,將是非常可惜的事情。 就算當下美元買在高點,如果股市未來是持續成長,反而當時有可能會是股市的相對低點,長期資產成長幅度就有機會大於匯率的損失。 如果為了等美金貶值,再來換美金,或許要等好久以後,屆時股市可能早就漲了一大波,此時卻完全錯過股市漲幅的紅利。 如果你仍很在意換匯成本,不妨先投資在台灣市值型ETF(例如:0050),讓資金持續參與市場,但是只投資在台股的缺點就是風險都集中台股和台幣,無法有效分散國家風險囉!  ▌用複委託?海外券商?還是買連結海外指數的台灣ETF? 如果換匯對你已不是問題了,接下來你可能還會想問:「買美股ETF,用複委託好?還是海外券商好?或者乾脆買連結海外指數的台灣ETF?」 以下將和你分享他們的優缺點,幫助你評估選擇。 👉國內券商複委託: 手續費:每次買賣手續費約0.15~0.25%左右,有些則是一筆3美元,或一股0.1美元 便利性:可選台幣或外幣扣款,資金不用匯到國外,可定期定額、自動退還預扣稅,缺點是沒有股息再投入 適合族群:適合長期、低頻交易 👉海外券商: 手續費:電匯手續費至少800~1,000元,但買賣不需要額外手續費 便利性:有股利自動再投入功能,近期某些券商也有自動退還預扣稅、定期定額功能,但要注意萬一變成遺產,可能會被家人遺忘,後續處理會比較麻煩 適合族群:適合一次匯出大筆金額、不擔心匯款到海外的人 👉購買追蹤海外指數的台灣ETF: 手續費:買賣約0.1425% (再依折數打折),比複委託便宜,但內扣費用比美股ETF貴,且追蹤成效較差 便利性:台幣扣款,台股證券戶就可以購買 適合族群:不想花時間開複委託或海外券商帳戶、想參與海外市場且不在意成效較差者 總結來說,不同開戶管道各有利弊,如果想節省內扣費用、避免追蹤誤差,建議透過「國內券商複委託」或「海外券商」購買美股ETF會更合適。近期也因投資美股開戶煩惱嗎?歡迎留言和我聊聊開戶選擇遇到的困擾!
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喬王user-title話題王者
2024年04月18日

預售屋風險多,怕變爛尾樓?挑選建案該如何避免踩到雷?

這幾年央行陸續推出打炒房政策,再加上物料、工資齊漲,很多建商傳出倒閉事件。 究竟挑選建案該注意哪些事項,才能避免踩到大地雷?分享5大秘訣供你參考。 📌秘訣1:建商成立時間不能太短 如果建商成立時間太短,有可能查不到建案評價,倒閉的機會成本也比較低。 相反地,成立時間愈長,可能有更多的蓋房經驗,拿錢落跑的代價也愈高。 📌秘訣2:避免一案或少案建商 如果建商目前只推出一個建案,查不到過往的建案,或者建商聲稱有前期作品,卻登記在不同的建設公司名下,就要小心倒閉的風險比較高。 📌秘訣3:確認有建築執照 蓋預售屋必須先取得建築執造(簡稱建照),若還沒取得建照就開始販售,除了有違法疑慮,還有可能被詐騙。 過往就曾發生過台北市松山區八德路的某建案,建商沒有取得建照就銷售,被新聞爆料是假建案,後來建商將土地過戶給其他建商,導致許多消費者拿不到房子、血本無歸。 📌秘訣4:避免建商資本額小,或與銷售額差太多 如果建商的資本額比蓋房子的總銷售額還低,很難相信它的經營決心及財力。 從絕對金額來看,資本額的基本門檻至少要2,500萬元以上;以相對金額來看,要看建案的總銷售額是多少,如果資本額和總銷售額差距太大,有可能會像「小孩玩大車」一樣容易翻車。 📌秘訣5:慎選履約擔保機制 為了降低交易的風險,政府要求預售屋必須採用「履約擔保機制」,其中最安全的是「價金返還」,其次是「價金信託、不動產開發信託」,較不安全的是「同業連帶擔保、公會連帶保證」,最不安全的則是完全未採用。 購買之前,請務必確認合約上是寫哪一種「履約擔保機制」,才能保障自己的交易安全。 (補充說明:實務上很少建商選用價金返還,所以至少要選用價金信託,或不動產開發信託,但萬一建商出狀況,還是有可能拿不回付出的款項,因此挑選建商也很重要) 當你了解以上5大祕訣之後,如果遇到銷售人員告訴你: 「建照晚點會下來,你可以先簽約享早鳥優惠…」 「不好意思,我們的建案從來沒使用過履約擔保機制…」 「這個案子會採用同業連帶擔保,有另一家建商掛保證,一定安全…」 「萬一建商倒閉,不動產開發信託可以百分之百還給你,放心啦…」 「之前建商推出過10戶的華廈,這次蓋100戶的電梯大樓,因為建商有這實力與財力…」 那麼,你就要有風險意識,分辨得出來哪些是「危險訊號」,哪些是「銷售話術」囉! 你曾經在挑建案時遇到過難以分辨的話術嗎?歡迎在下方留言與我一同討論避免踩雷囉 如果想更清楚履約保證和區分不良建商也可以參考下面兩篇文章: ➡️預售屋履約保證有5種?擔心建商倒閉,先搞懂:價金返還/價金信託/不動產開發信託/同業連帶擔保/公會連帶保證 https://mrjoewang.com/escrow➡️不良建商名單怎麼查詢?這7招幫你判斷建商評價與好壞! https://mrjoewang.com/construction-company-good-or-bad
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喬王user-title話題王者
2024年04月10日

房子被震垮,還要繳房貸?先看有沒有地震險!

最近,花蓮發生了一場強烈的7.2級大地震,造成了許多房屋倒塌、龜裂,以及家電損壞的慘況。 對於許多受災的居民來說,除了面對房屋的損失之外,還有一個令人憂心的問題:萬一房子被震垮,還需要繳房貸嗎?如果繳不出來怎麼辦?這篇將會幫你解決心中的疑惑! 📌房子受損的第一層保障:地震險 當房子受到嚴重損害時,地震險就成了一個非常關鍵的保障。 辦理房貸時,現在金融機構都會要求強制投保基本地震險。然而令人驚訝的是,全台灣超過六成的住宅並沒有購買地震險! 這就意味著許多人在地震災害發生後,將面臨著無法得到保障的困境。 對於那些有購買地震險的居民來說,他們可以根據保險合約來獲得一定程度的補償金額,而這些金額可以用來重建受損的房屋。 不過要注意以下兩點: 👉1. 基本地震險上限150萬 基本地震險的理賠金額最多只有150萬台幣,而且必須是全損才能理賠,這對於完全倒塌的房屋來說通常是遠遠不夠的。 如果當初有加購「超額地震險」、「擴大地震險」、「輕損地震險」,則保障範圍及金額可能就會更多一些。 👉2. 基本地震險60%先還給銀行 假設貸款中的房屋因為地震而全倒或半倒,基本地震險的理賠金有 60 %必須優先償還給銀行。舉例:重置成本200 萬的房屋,地震基本險理賠 150 萬,其中 90萬必須先還給銀行的房貸,保戶只能拿到剩餘 60 萬。 但如果當初有加購「超額地震險」或「擴大地震險」,超過150萬的理賠金部分就不用優先償還房貸。 延伸閱讀:https://mrjoewang.com/earthquake-insurance📌房子受到嚴重損害,房貸還是要繳嗎? 那麼,對於那些房子受到嚴重損害的居民來說,他們是否仍然需要繳納房貸呢? 原則上,銀行不會因為房屋受到自然災害的損壞,而允許借款人停止繳交貸款。但是在面對地震造成房子全倒或半倒等極端情況時,借款人可以嘗試與銀行個別協商,爭取暫時減免或延遲繳交部分或全部的貸款金額。 千萬別因為地震影響財務狀況,而遲繳貸款或不繳貸款,否則信用一旦受到傷害,未來想要辦理貸款或信用卡就會變得很困難! 📌萬一成為地震受災戶,繳不出房貸該怎麼辦? 與銀行進行個別談判之前,借款人首先需要提供相關證據,證明房屋確實受到了嚴重的損壞,從而影響了他們正常生活和財務狀況。 此外,借款人還可以提出一些合理的建議,例如延遲繳款的期限、暫時減免部分利息或貸款金額等。 一般情況下,銀行會考慮到借款人的困境,願意進行合理的協商,以減輕其負擔,並且避免讓債務變成呆帳。 金管會日前盤點出30家本國銀行,有提供多項天然災害低利融資方案,包括個人信貸、房屋貸款、企業受災貸款等,如果你剛好有融資需求,也可向各銀行洽詢申辦。 *參考網址:https://reurl.cc/97d11d📌總結 地震災害對於受災居民來說是一個巨大的考驗,不僅要面對房屋的損失,還可能需要繼續承擔房貸的壓力。 因此,購買地震險成為了一個至關重要的工具,可以在災害發生時提供一定程度的保障,幫助人們渡過難關。除了基本地震險之外,也可以依照需求加保「超額地震險」、「擴大地震險」或「輕損地震險」。 同時,在面對銀行的貸款繳交時,借款人也可以嘗試與銀行進行個別談判,爭取獲得一定程度的幫助和支持。 ➡️Q:你或親友的房子有投保「基本地震險」、「超額地震險」、「擴大地震險」或「輕損地震險」嗎?歡迎在下方留言,和我聊聊投保或不投保的原因囉!
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喬王user-title話題王者
2024年04月03日

升息後,買房族必知的5個注意事項

央行在3/21升息了半碼,很多「已經買房」和「正要買房」的人又開始緊張起來。 畢竟物價上漲已經快要吃不消,沒想到連房貸支出也要上漲,如果在預算不充足的情況下就貿然買房,可能就會覺得壓力山大。 那麼,升息之後的買房族應該注意什麼呢?房市是否會冷卻,首購族要再等等嗎?以下是升息必知的5個注意事項,提供你參考。 ▌升息注意事項1:每年房貸支出增加約7,000~8,000元 房貸的地板利率已經陸續從2.06%升為2.185%。 若以1000萬房貸、2.185%來計算,每月增加支出約596~666元,每年等於多繳7,152~7,992元。 20年房貸:每月增加 596元 (50,873元→51,469元) 30年房貸:每月增加 631元 (37,263元→37,894元) 40年房貸:每月增加 666元 (30,599元→31,265元) 雖然乍看之下不多,但對於房貸族來說,還是有一定的負擔,尤其是那些從2022升息前最低房貸利率1.31%時就進場的買方,感受更是明顯。 ▌升息注意事項2:房貸不是馬上升息,各家銀行不一樣 房貸升息流程如下: (Step 1) 央行調升利息  (Step 2) 各家銀行決定存款利率調漲幅度  (Step 3) 存款利率調升  (Step 4) 房貸指數利率調升 (季變動/月變動) 大部分的房貸利率都是季變動,如果你已經買房,那麼你就要去了解你的銀行何時調整利率: →有些銀行是1,4,7,10月調整 →有些銀行是2,5,8,11月調整 →有些銀行是3,6,9,12月調整 換句話說,3/21升息後,有些銀行最快3月底前就調高了房貸利率,6月底前應該就會全部調整完畢。 ▌升息注意事項3:實際房貸利率可能不是2.185% 雖然試算調升後的房貸利率時,大部分都會用最低利率2.185%,但不是每個人都能申請到最低利率。 因為評估貸款的條件,包含了職業、收入、信用和債務等眾多因素。 事實上,很多人調升後的房貸利率可能是2.2~2.3%。 ▌升息注意事項4:房貸升息幅度可能未必是半碼(0.125%) 房貸通常是採用指數型利率,也就是「I+固定加碼利率」。 I值是用「多家銀行一年定儲利率平均值」來計算,而各家銀行可以自行決定調升的定儲利率,所以計算定儲利率平均值之後,房貸利率的升息幅度就未必會半碼。 換句話說,房貸升息幅度有可能更高,也可能更低。 ▌升息注意事項5:房市是否會冷卻,首購族要再等等嗎? 升息對於房市來說,理論上是「利空」的因素,但這不代表「升息就一定會讓房市降溫」,因為影響房市的因素還有很多,「資金」、「供需」常扮演更重要的角色。 如果從過往台灣「房價」與「利率」的走勢圖來看,也可以清楚發現其實這兩者之間沒有絕對的關係。 即使短期房價可能修正,但長期來看,房價仍然持續成長。 因此,當你現在有明確的買房需求(譬如:遇到婆媳問題、小孩長大要換房),而且財務狀況健全(房貸支出佔三分之一,或者確保每月貸款不造成生活壓力),那麼不管未來房市如何,其實和你沒有太大的關係,因為你要解決的是「長期自住」的問題,而不是為了「短期賺價差」。 ➡️Q: 最近的升息有影響到你的買房意願嗎?歡迎在下方留言,和我聊聊你近期的買房意願和考量囉!
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