預售屋貸款沒過怎麼辦？流程、成數、解決方案一次看懂！

袋鼠金融導讀｜對於很多首購族來說，買房的第一步往往是選擇預售屋，因為只要先繳一筆頭期款，交屋前暫時不用背龐大的房貸壓力。但真正的挑戰，其實在交屋那一刻才會出現。許多人到那時才發現，銀行給的貸款成數比想像中低，甚至直接被退件，面臨「貸款沒過」的窘境。

為什麼會這樣？有人因為信用紀錄不佳，明明收入不錯卻被拒絕；有人遇到房價下跌，銀行鑑價一壓低，貸款額度瞬間少了幾百萬；還有人碰上建商財務出狀況，銀行直接踩煞車。原本以為交屋只是最後一道手續，結果卻成了最大的關卡。

如果你也擔心預售屋貸款會不會順利通過，這篇文章就會帶你拆解整個流程，搞懂成數是怎麼決定的，又有哪些原因可能讓銀行說「不」。更重要的是，我們還會分享當貸款真的沒過時，你可以怎麼補救，不至於走到認賠殺出的絕境。馬上接著看下去吧！延伸閱讀👉預售屋可以貸款嗎？貸款流程注意事項與陷阱一次看、房貸怎麼還最划算？三大還款方式比較、試算與注意事項、理財型房貸是什麼？一次搞懂利率、條件及優缺點

什麼是預售屋貸款？為什麼容易「沒過」

預售屋貸款簡單來說，就是你在買預售屋時，銀行提供的房屋貸款。和一般成屋貸款不同，它不是在買下房子當下就開始繳，而是要等到房子蓋好、準備交屋時，銀行才會正式撥款。

聽起來很方便對吧？前期只要繳交自備款和工程款，不用立刻背上沉重的房貸壓力，這也是許多年輕首購族會選擇預售屋的原因。

但問題也出在這裡。因為預售屋還沒蓋好，銀行一開始沒有實體房子可以當抵押品，所以能依賴的只有你的信用條件，還有建商品牌的可信度。這就讓風險變高了等到交屋那一刻，銀行要重新鑑價、重新審核，很多人這才發現：貸款成數比當初說的低，甚至完全「貸不下來」。

常見的狀況包括：

• 信用分數或聯徵紀錄不佳
• 房價下跌，銀行鑑價金額低於簽約價
• 建商財務不穩，銀行拒絕承作
• 遇上央行升息或政策緊縮，銀行臨時收緊成數

所以說「預售屋貸款沒過」不是個案，而是這種貸款型態本身就帶有的風險。

預售屋貸款流程：從簽約到交屋

要了解為什麼「預售屋貸款沒過」這麼常見，先搞清楚它的流程很重要。和成屋「簽約 → 交屋 → 馬上繳房貸」不同，預售屋的流程比較長，中間有很多環節可能出現變數。

以下是完整流程整理：

預售屋貸款流程
流程階段	主要內容	注意事項
Step 1：簽約	與建商簽約，繳交訂金與自備款（約 2～3 成）	此時銀行多半只做「初步評估」，不代表最後一定能貸到
Step 2：銀行初審	銀行查看你的收入、信用紀錄、負債比	初審只是參考，正式核貸要等交屋時
Step 3：施工期繳工程款	房子蓋的過程中，買方依照進度繳款	這段時間必須維持良好信用，避免遲繳或新增負債
Step 4：交屋前鑑價	銀行派人鑑價，評估房屋價值	若房價下跌，鑑價金額會低於簽約價，貸款成數恐縮水
Step 5：正式核貸與撥款	銀行依鑑價 + 你的信用條件，決定成數並撥款	這才是貸款「生效」的時刻，從此開始繳房貸

👉 簡單來說，從簽約到交屋中間至少要經過 1～3 年。這段時間內市場和個人財務狀況都有可能變動，所以才會出現「到最後一刻才發現貸不過」的情況。

預售屋貸款成數：影響核貸的 5 大關鍵

說到「預售屋貸款沒過」，最常見的狀況之一就是成數縮水。

原本以為可以貸到八成，結果銀行最後只願意給七成，甚至更低，買方就得自己掏腰包補差額。那麼，影響「預售屋貸款成數」的關鍵有哪些呢？

1. 房屋鑑價

銀行會請鑑價人員評估房子的實際價值。如果房市下修，或是簽約價高於市場行情，就可能出現「簽約 1500 萬，鑑價只有 1350 萬」的狀況。這時即便銀行願意貸八成，計算方式也是以鑑價為準。

2. 個人信用與聯徵紀錄

銀行很重視購屋人的還款能力，會檢查：

• 信用卡是否有遲繳
• 是否有多筆貸款或負債比過高
• 聯徵查詢次數是否過多（短期內詢問多家銀行會被視為風險）

3. 建商品牌與財務狀況

大建商品牌通常更容易獲得銀行信任，小型或新成立的建商，若財務結構不穩定，銀行可能保守降低成數。

4. 房屋地段與產品屬性

地段佳、需求高的住宅產品，成數往往較高；若是商辦、套房或特殊格局，銀行認為流通性差，就會降低貸款比例。

5. 政策與銀行內規

央行政策、房市管制或升息，都會影響銀行的放款態度。不同銀行內部政策也有差異，有些偏保守、有些則願意放寬。

為什麼「預售屋貸款沒過」？常見原因解析

不少購屋人以為只要簽了約、交了自備款，最後貸款一定能順利過件。但事實是，很多人就在交屋前踩了雷。到底是哪些因素，讓銀行臨時說「抱歉，無法核准」呢？

1. 信用條件不足

• 銀行怎麼看：信用卡繳款遲延、負債比過高，甚至短期內聯徵查詢太多次，都會被視為風險。
• 購屋人後果：銀行可能直接拒絕核貸，或是只願意降低成數。

2. 房價下跌，鑑價不足

• 銀行怎麼看：貸款金額的計算以「鑑價」為準，而不是簽約價。若房市下修，鑑價金額低於買價，銀行自然縮手。
• 購屋人後果：必須自掏腰包補差額，甚至臨時湊不出錢，只能解約。

3. 建商財務出狀況

• 銀行怎麼看：建商是銀行評估的重要依據。如果建商財務體質差、傳出爭議或資金鏈有問題，銀行會寧可拒絕放款。
• 購屋人後果：就算自己條件再好，仍可能因「建商不受信任」而被拒。

4. 政策或利率變動

• 銀行怎麼看：央行升息、政府打房政策，或銀行內部調整放款政策，都會讓成數變得更嚴格。
• 購屋人後果：本來預期能貸八成，最後只剩七成，資金缺口立刻拉大。

5. 過度樂觀的資金規劃

• 銀行怎麼看：如果買方財務狀況太緊繃，僅靠「一定會貸到八成」的假設去安排資金，銀行會覺得風險過高。
• 購屋人後果：最終自備款不足，無法完成交屋流程，只能違約。

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💡 延伸提醒

很多人以為「初審過了就沒問題」，但事實上，真正決定貸款能不能過的，是交屋當下的「正式審核」。

因此，交屋前的這 1～3 年，市場和個人信用狀況都可能發生變化，才會導致最後「預售屋貸款沒過」。

案例分享：三個真實情境，為什麼會遇到「貸款沒過」？

案例一：年薪 80 萬卻擔心成數不保 訂金已繳卻心裡發慌

這是一位網友在論壇分享的經驗。他付了訂金、訂下一間總價約 1,100 萬 的預售屋，原本打算靠年薪 80 萬再搭配 8 成貸款就能順利交屋。結果後來聽到銀行開始收緊貸款成數，才開始擔心：「如果只貸到 7 成，差額要去哪裡生？」

情況觀察：

• 很多人買預售屋時，會以「一定能貸到 8 成」為前提做規劃，但政策或市場隨時可能改變。
• 訂金先付出後，如果真的貸不到想要的成數，壓力就會變成買方自己承擔。

常見做法：

• 有人會在簽約時爭取「貸款不過可退訂」條款，避免把自己綁死。
• 也有人習慣先預留一筆備用金，萬一成數縮水，還能有補差額的空間。

案例二：交屋潮遇上「團貸被卡」200 戶只過 30 戶

某個台中建案交屋時，整個社區大約 200 戶，但真正能順利完成貸款撥款的戶數，前兩個月只有 30 戶。原因不是買方條件不好，而是銀行因為交屋潮壓力大，加上內部控管收緊，導致撥款延遲。

情況觀察：

• 即使個人條件不差，也可能因「整個建案」的貸款狀況被銀行連帶影響。
• 在交屋潮期間，銀行同時面對大批案件，放款速度和成數都有可能變保守。

常見做法：

• 有些買方會提早和其他銀行接洽，留一個「備胎方案」。
• 也有人乾脆延後交屋，等到銀行放款壓力稍微減緩再處理。

案例三：自由業者資料不齊貸款卡關

一名自營業者在申請預售屋貸款時卡關，原因並不是收入不夠，而是「缺乏完整的報稅與收入證明」。對銀行來說，無法確認他的收入穩定性，最後導致貸款沒過。

情況觀察：

• 自由業或自營業者，如果沒有規律報稅或留存營收憑證，銀行會覺得風險較高。
• 即便信用紀錄正常，也可能因「資料不足」被擋下來。

常見做法：

• 有些人會提前準備過去幾年的報稅紀錄或合約，以補強財力證明。
• 也有人選擇透過共同借款人（例如配偶或父母）來提高過件率。

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預售屋貸款沒過怎麼辦？五大解決方案

很多人聽到「貸款沒過」第一反應就是恐慌，但其實並不是沒有退路。只要提早準備或靈活應對，還是有方法可以補救。以下整理五種常見做法：

1. 嘗試不同銀行

不同銀行的放款政策不一樣，有的保守、有的願意放寬。不要只依賴建商合作銀行，多問幾家，也許就能找到願意承作的。

2. 增加共同借款人

若是單靠自己收入或信用不夠，可以考慮和父母、配偶一起申請貸款，銀行會因為還款來源增加而提高核貸意願。

3. 補強信用條件

如果是因為信用分數被扣分（例如信用卡遲繳、負債比太高），可以先把未清償的債務結清，或暫時不要新增貸款，再重新申請。

4. 增加自備款

當房價下跌導致鑑價不足時，銀行不會提高成數，但你可以選擇自己補上差額。雖然壓力大，但能避免違約或解約。

5. 紅單轉讓

若實在無法解決，最後的退場方式就是把紅單（購屋資格）轉讓出去。雖然可能會有一些損失，但至少能避免違約金或更大的財務風險。

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📊 解決方案一覽表

預售屋貸款常見問題與對策
情境	常見問題	可以嘗試的做法
信用條件不足	信用卡遲繳、負債比過高	清償債務、暫緩新增貸款、補強信用後再申請
鑑價不足	房價下跌，銀行認定價值比簽約價低	增加自備款、找共同借款人分攤
建商有疑慮	銀行擔心建商財務不穩	詢問其他銀行，避免單押合作銀行
政策變動	升息或銀行內部成數收緊	多比較銀行條件、尋找彈性較大的方案
資金不足	預期貸不到八成，差額太大	紅單轉讓、與建商協商延後交屋

銀行實務比較：預售屋貸款方案一覽

在了解了「為什麼會貸款沒過」之後，最實際的問題就是：不同銀行到底能貸多少？

以下整理幾家常見銀行針對預售屋貸款的條件（根據公開資訊與市場行情，實際仍會依個人狀況與建案調整）：

2025 台灣各大銀行預售屋貸款比較
銀行名稱	預售屋貸款成數	利率範圍	特色與限制
國泰世華銀行	約 7 成	2.1% 起	對大建商品牌合作意願高，流程較穩定
台新銀行	7～8 成	2.0%～2.8%	青年首購友善，但地段、產品屬性會影響成數
中國信託銀行	7 成	2.0% 起	偏向保守，特別注重個人信用紀錄
土地銀行	7 成左右	2.0% 起	公股銀行，利率相對優惠，但流程較繁瑣
合作金庫	7 成	2.0%～2.5%	對政府政策配合度高，遇到打房政策時容易收緊
星展銀行	7 成	2.3%～3.0%	外商銀行，對高收入族群較有利，文件要求嚴格

• 大型建商品牌（如長虹、國泰、中悅）通常與銀行關係密切，貸款條件會比小型建商寬鬆。
• 即便同一家銀行，對不同建案的評估結果也可能差很多。
• 公股銀行（例如土地銀行、合庫）成數通常比較穩定，但流程慢；民營銀行彈性較大，但政策變動時可能收得更快。

政策與市場因素：央行與房市波動的影響

除了個人信用與建商狀況，其實還有一個經常被忽略的變數 —— 整體政策與市場環境。很多人會遇到「預售屋貸款沒過」，原因就是因為在交屋前這 2～3 年，市場已經發生了巨大的改變。

1. 央行升息的影響

當央行升息時，房貸利率隨之上升，銀行承作貸款的成本增加，也會變得更謹慎。

• 升息後，銀行會擔心購屋人還款壓力過大，審核條件自然收緊。
• 有些原本能核准的案件，可能因此被「降成數」甚至「拒絕核貸」。

2. 政府打房政策與限貸令

近年政府針對房市過熱，祭出多項限貸措施。

• 第二戶房貸成數限制：購屋人如果名下已有一間房子，再買預售屋時，貸款成數會被壓低（常見只給 6 成甚至更低）。
• 特定區域限貸：在被認定為投資熱區的縣市或行政區，銀行必須嚴格控管貸款條件。
• 法人購屋限貸：針對公司名義購屋，規範更加嚴格。

對購屋人來說，這意味著即便個人信用再好，遇到限貸令，銀行也可能被迫降低成數。

3. 房市價格波動

預售屋的交屋週期往往長達 2～3 年，這段時間房價若下跌，銀行鑑價金額會比簽約價低，導致成數縮水。

• 例如三年前簽約時 1,500 萬的房子，交屋時房市下修，鑑價只剩 1,300 萬，那貸款基準就會大幅下降。
• 這也是「交屋才發現貸款沒過」的最常見原因之一。

4. 銀行內部放款政策

即使沒有政策面或市場面的劇烈變化，銀行本身也會根據年度放款目標來調整審核標準。

• 在放款額度吃緊的時候，銀行會優先承作風險低的成屋案件，把預售屋排在後面。
• 因此同樣的條件，去年可能能過件，今年卻不一定。

交屋前必看！購屋人自我檢查清單

很多人以為「初審過了就穩了」，但真正的關卡在交屋前的正式核貸。如果想避免遇到「預售屋貸款沒過」的窘境，交屋前務必要做一次徹底的檢查。

以下是一份簡單的 交屋前檢查清單，你可以邊看邊打勾：

✅ 信用紀錄檢查清單

• 最近 12 個月內沒有信用卡遲繳紀錄
• 聯徵查詢次數控制在合理範圍（短期內不要詢問太多銀行）
• 信貸、車貸、學貸等負債比控制在安全比例

✅ 財務準備檢查清單

• 自備款已準備足夠，並留有至少 1 成額外備用金
• 工程款繳納正常，沒有拖延紀錄
• 有應急資金來源（家人支援、現金流）以防鑑價不足

✅ 銀行比較檢查清單

• 不只依賴建商合作銀行，至少多比較 2～3 家
• 已經了解各銀行的成數、利率與限制
• 有一個「備胎銀行」可隨時啟用

✅ 合約與風險檢查清單

• 確認合約中是否有「貸款不過可解約或退訂」條款
• 清楚知道違約金計算方式
• 若考慮紅單轉讓，已了解轉讓規範與可能成本

常見問題（FAQ）