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理財型房貸是什麼?一次搞懂利率、條件及優缺點

袋鼠金融導讀|理財型房貸是提供借款人得以將已還款本金再度借出,運用在其他地方的貸款產品。理財型跟房屋增貸很像,但實際又不大一樣,且理財型房貸利率與一般房貸利率也有落差,到底理財型房貸是什麼?什麼人適合?有什麼申請條件,各家銀行理財型房貸利率又是多少?在這篇文章中,袋鼠金融將詳細說明,並且分析理財型房貸的優缺點。

理財型房貸是什麼

理財型房貸,也可以叫做循環型房貸,把已還掉的本金變成轉換成可借款的循環信用額度,比如 1,000 萬元的房貸,已經還款 300 萬後,再申請把 300 萬變成理財型房貸額度,借款人申請到後,這筆循環動用額度就能夠隨借隨還,而且是有動用才有利息。



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理財型房貸和一般房貸差別?

理財型房貸和一般房貸的主要差別在於,理財型房貸的還款本金可以再次動用,而一般房貸的還款本金則不能再動用。此外,理財型房貸的利率通常較一般房貸高,計息方式也不一樣,以下整理一般房貸與理財型房貸差異。

一般房貸和理財型房貸的計息方式主要有以下差異:

1. 計息基礎

一般房貸,以貸款金額為計息基礎,從貸款撥款日起開始計算利息;理財型房貸以實際動用金額為計息基礎,只有在借款人實際動用循環信用額度時,才會開始計算利息,並且是以日計息。

2. 利率

兩者利率通常都採機動利率,由銀行參考指標利率+固定加碼利率,固定加碼利率是依照申請人調減而決定的,所以每個人不一樣;另外,理財型房貸的利率會比較高一點,用稍高一點的利率換取資金調度的方便性。

3. 還款方式

一般房貸通常採本利攤還方式,每月繳納固定金額,包含本金和利息;理財型房貸採隨借隨還方式,借款人可依照資金需求,隨時動用循環信用額度,並在約定日前回繳本金和利息。

舉例說明:

假設袋鼠金融向銀行貸款 1,000 萬元,購置房屋,貸款期間為 30 年,利率為 2%。

一般房貸:每月應繳納的本金和利息為 36,281 元。

理財型房貸:若只動用 500 萬元、時間為一個月,則應繳納的利息為 8,333 元。

理財型房貸 vs. 一般房貸
貸款 理財型房貸 一般房貸
還款本金是否可以再次動用 可以 不可以
利率 較高 較低
適合族群 有投資理財經驗、資金運用靈活、追求較高收益的借款人 有購屋需求的借款人
還款方式 按日計息,隨借隨還 本利攤還
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理財型房貸的利率

理財型房貸的利率通常是機動利率,會依照銀行的定儲利率指數或指數利率加上固定加碼而定,以下整理截至 2024/3/15 有公開揭露資訊的銀行,各自的理財型房貸方案的利率,對於該方案有興趣的,可上銀行官網了解更多資訊。

各金融機構理財型房貸利率
銀行 方案名稱 利率
台中銀行 理財指數型房貸 2.89% 起
星展銀行 星活利房貸 2.88% ~ 3.43%
富邦銀行 富邦理財家循環型房貸 2.85% 起
王道銀行 理財型房貸 2.8% 起
華南銀行 智慧靈活房貸 2.82% 起
瑞興銀行 理財型房貸 2.93% 起
安泰銀行 財源滾滾-理財型房貸 2.3% 起
渣打銀行 理財型房貸(循環型) 2.46% 起
玉山銀行 理財型房貸 一段式利率 2.65%~3.32% 起
凱基銀行 理財型房貸 2.73% 起
台新銀行 好省利房貸 2.20% 起
元大銀行 理財型房貸 2.24%~3.29%

理財型房貸利息試算

理財型房貸採按日計息,利息實際計算方法為【動用餘額 × (年利率 / 365) × 動用期間】。其中,動用餘額是借款人實際動用的循環信用額度、年利率為銀行核貸的理財型房貸利率、動用期間是借款人實際動用資金的天數。

舉例說明:

假設袋鼠金融向銀行申辦理財型房貸,核貸額度為 1,000 萬元,年利率為 2.66%。小明於 2024 年 3 月 15 日動用 500 萬元,於 2024 年 4 月 15 日償還,則袋鼠金融的利息費用計算如下:

500 萬元 × (2.66% / 365) × 31 = 4,326.90 元

因此,袋鼠金融此次動用理財型房貸的利息費用為 4,326.90 元。

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理財型房貸的優缺點

優點

財型房貸的優點主要有以下三點:

1. 靈活運用資金:理財型房貸的循環額度可隨借隨還,有動用才計算利息,提供借款人靈活運用資金的彈性,借款人可依照資金需求,隨時動用資金,並在資金充裕時提早償還,以降低利息負擔。

2. 降低資金成本:理財型房貸的利率通常低於信貸、略高過房貸,可節省一些成本。

3. 資產活化:將已還掉的房貸本金轉換成循環額度,借款人可將動用資金用於投資理財,或其他資金週展用途,可將債務活化運用。

缺點

1.利率較高於一般房貸:理財型房貸的利率雖然低於信貸,但仍高於一般房貸,單純購屋需求的民眾不適合申辦。

2. 不可投資於房地產:理財型房貸的資金用途有限,不得投資房地產。

3. 審核比較嚴格:理財型房貸的風險較高於一般房貸,因此銀行的審核會比較嚴格。

4. 繳的費用比較多:理財型房貸除了要繳納利息之外,還需繳納開辦費、帳戶管理費等費用,且除原本的房貸要繳之外,還有你借用的循環貸款,等於是要還兩筆費用。

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理財型房貸常見問題

Q1:理財型房貸的利率是多少?

理財型房貸的利率通常較一般房貸高,根據 2024 年各大銀行的資料,理財型房貸利率 2% 起跳,實際會依照銀行、借款人信用狀況、貸款金額、期限等因素而有所不同。

Q2:理財型房貸的綁約年限是多久?

理財型房貸通常 1 年一約。

Q3:理財型房貸可以提前還款嗎?

可以,因為理財型房貸本就是隨借隨還。

Q4:理財型房貸提前還款有違約金嗎?

沒有,只有約定清償日期的房貸才有違約金。

Mr. Roo

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