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以房養老不划算?3分鐘教你以房養老試算、優缺點、申請條件總整理!

袋鼠金融導讀│隨著高齡化和少子化,有些銀行推出相對應的「以房養老」貸款方案,幫助高齡族群能夠利用自己的房產,在退休後仍擁有穩定的生活收入獨立生活。那麼,什麼是「以房養老」?以房養老跟房屋貸款不一樣嗎?袋鼠金融會告訴你以房養老是什麼、以房養老貸款和銀行有哪些、以房養老申請條件、以房養老優缺點,還有怎麼進行以房養老試算,幫助大家更了解這項新的財務規劃選擇,那就一起來看吧!

以房養老是什麼?

以房養老簡介

為了因應現代社會普遍高齡化和少子化,老年人口面臨退休金可能不足以支付生活開銷、同時並沒有子女能夠提供援助的窘況,銀行推出「不動產逆向抵押貸款」(Reverse Mortgage),讓擁有房產卻缺乏現金收入的高齡族群,能夠以名下房屋的產權作為抵押向銀行借款,而銀行則會每月支付一筆錢,讓高齡族群能夠不必依靠他人獨立生活,而且還是能夠住在自己的房子裡,這就是俗稱的「以房養老」。

以房養老和一般房屋貸款一樣嗎?

完全不一樣哦!簡單來說,以房養老是把自己擁有的房子切成很多等份,一點一點賣給銀行來交換現金;房屋貸款則是像闖關一樣,透過不斷還款來抵達終點,完整擁有自己的房子。雖然兩者的性質都屬於貸款、都是用房子當成抵押品,但意義完全不同,袋鼠金融幫大家整理了簡單的比較表格。

以房養老 vs. 一般的房貸
貸款種類 以房養老(逆向抵押貸款) 房屋貸款(順向抵押貸款)
意義說明 借款人以名下房屋作為擔保,向銀行申請「以房養老」,之後每個月就可以從銀行借出一筆錢,當作生活開銷 買房時,借款人在自己付清頭期款後,向銀行申請「房屋貸款」,銀行會一次借出一筆錢,讓借款人可以買房子
貸款時長 最多 30 年,或借款人過世為止 通常為 20- 40 年
撥款方式 每月撥款,會自動扣除利息 一次給付
債務餘額 隨時間遞增。時間越長,借的錢越多,要還的也越多 隨時間遞減。時間越長,還的錢越多,要還的就越少
還款方式 • 借款人在貸款年限到期後,需清償所有貸款
• 若借款人已過世,繼承人可決定是否想要償還貸款以取回房產
• 若繼承人沒有意願,銀行則會對房產進行法拍,不足清償貸款的會向繼承人追索,如果清償貸款後還有剩餘的部分,繼承人得主張繼承
• 在貸款契約期間,按月分期攤銷本金和利息
• 分期還清後,即擁有房產的完整所有權

以房養老的申請條件

以房養老的這種貸款方式主要針對銀髮族,因此有限制借款人必須 55- 65 歲以上,而且作為抵押的房子必須要是借款人單獨持有並且是自住用途。此外,大部分銀行都有設定年齡加計貸款期間 ≧90,屋齡加計貸款期間 ≦60 的雙重門檻。

當然,借款人也必須是信用良好、具完全行為能力的本國自然人才能申請。不過以上條件依各家銀行規定而異,所以若是想申請以房養老貸款,可以直接諮詢心儀的銀行。

以房養老月領、一次領比較

為了避免一次取得巨額貸款的高齡族群遭遇詐騙、親友勒索或是個人財務規劃不當,而失去以房養老的初衷,目前各家銀行推出的以房養老貸款方案都是按月給付,多為採月平均法按月定額撥付金額,沒有一次領的方案。如果有一次領的需求,可能要和銀行專員討論是否可行哦。

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房貸方案中國信託房貸轉增貸
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中國信託房屋借現金/融資房貸
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總費用
年百分率
2.28% 起2.54% 起
手續費NT$ 6,500NT$ 6,500
寬限期最長 3 年最長 3 年
貸款成數最高 85%最高 85%
其他● 貸款年限:
最長 30 年
(非購屋目的最長 20 年)

●代償費用:
NT$ 2,000
● 貸款年限:
最長 20 年

●低利率:
前十二期年利率 2.06%
第十三個月起機動利率 2.56% 起
總費用年百分率 2.54% 起
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以房養老貸款承辦銀行有哪些?

袋鼠金融彙整了 2024 有哪些銀行承辦以房養老貸款,包括申請條件、利率、貸款年限等,這些銀行的給付方式都是按月撥款哦!而以房養老和一般貸款相同,貸款利率、貸款額度和貸款費用等,將會因為申請人條件及擔保用的房屋狀況不同而有所差異,貸款利率多寡也將視各家銀行規定機動計息。

另外,以房養老貸款的繳息和還本方式是按月繳息,每月撥給的款項會是扣除利息的淨額,且每月收取的利息會有一定上限,通常是每月撥付本金的 1/3,其未收足之利息於貸款到期或終止時,需連同本金一次清償

有些銀行有比較特別的規定,例如台新銀行、全國農業金庫有彈性延長方案,若貸款年限在借款人在世時到期,可以申請延長貸款期間;台灣土地銀行可提供夫妻共有之房地為擔保,貸款期間以年齡較低者為計算基準。大家可以依照自己的需求選擇。

以房養老承辦銀行
銀行名稱 貸款方案 貸款利率 總費用年百分率 申請條件 貸款額度 貸款期間 貸款費用
玉山銀行 以房養老貸款 一段式利率:2.45% 起 2.48% 起 1. 年滿 60 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧90,屋齡+貸款期間 ≦60
最高為房屋鑑價金額的 6 成 最長 30 年 NT$ 5,000
兆豐銀行 以房養老貸款 – 歡喜樂活 2.363% 起 2.38% 起 1. 滿 60 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧90
最高 7 成 最長 30 年 NT$ 5,300
合作金庫銀行 以房養老 – 幸福滿袋貸款 1. 分段式:
前 2 年 2.213% 起,第 3 年起 2.513% 起。貸款期間須 10 年以上才適用
2. 一段式: 2.483% 起
2.49% 起 滿 60 歲 最高 7 成 最長 35 年 NT$ 5,300 起
中國信託銀行 以房養老貸款 2.67% 起 2.69% 起 1. 滿 60 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧90,屋齡+貸款期間 ≦60
未提供 最長 30 年 NT$ 3,500
彰化銀行 老來伴以房養老貸款 一段式利率:2.43% 起 2.45% 起 1. 滿 60 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧90
最高不得逾 NT$ 2,000 萬元 不得少於7年,最長30年 NT$ 5,300 起
第一銀行 以房養老安心貸 2.32%- 4.00% 2.35%- 4.03% 年滿 60 歲 未提供 未提供 NT$ 5,300
臺灣銀行 樂活人生安心貸 2.16% 起 2.19%- 2.99% 1. 年滿 59 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧89
最高 7 成 以10年、15年、20年、25年、30年等 5 種為限 NT$ 5,300
華南銀行 安養房屋貸款 3.07% 起 2.088% 起 1. 年滿 63 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧93
未提供 最短 7 年,最長 30 年 NT$ 5,300 起
台新銀行 安居樂齡房屋貸款 2.41% 起 2.41% 起 年滿 65 歲 未提供 最長 30 年 NT$ 3,000
臺灣中小企業銀行 安老快活專案 最低依本行定儲利率指數(月)加0.77% 起 2.408% 起 1. 年滿 60 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧90
未提供 最短 7 年,最長 30 年 NT$ 3,300 起
上海商業儲蓄銀行 青松來富以房養老 前 2 年 2.48% 起,
第 3 年起 2.68% 起
2.70%- 4.66% 滿 60 歲 最高 7 成 最長 30 年 NT$ 9,000 起
陽信銀行 幸福月俸 – 以房養老專案貸款 2% 起 2.2% 起 1. 滿 65 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧90
最高 7-8 成 最短 7 年,最長 25 年 NT$ 5,000
臺灣土地銀行 樂活養老貸款 2.6% 起 2.63% 起 1. 滿 63 歲
2. 滿 65 歲(含)者,借款人年齡+貸款期間 ≧95,未滿 65 歲者,貸款期間一律為 30 年
最高 7 成 最長 30 年 NT$ 5,300 起
安泰銀行 以房養老房屋貸款 2.49% 起 2.51% 起 1. 滿 55 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧85
未提供 最長 30 年 NT$ 3,500
全國農業金庫 以房養老貸款 1. 一段式:
依本公司定儲利率指數(月調)加碼計息,最低加碼 1.084%。
2. 貸款年限 10 年以上者,得採分段式:
按本公司定儲利率指數(月調)加碼,前 2 年最低加碼 0.634%,第 3 年起最低加碼 1.134%。
2.69% 起 1. 滿 65 歲
2. 借款人年齡+貸款期間 ≧95
最高 7 成 最長 30 年 NT$ 3,250 起

來源:各家銀行官方網站,袋鼠金融整理(更新日期:2024/02/19)

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以房養老適合我嗎?

以房養老適合對象

以房養老聽起來好處多多,除了每月取得額外收入仍保有房屋所有權,借款人過世後也沒有任何清償責任,聽起來很符合「生不帶來、死不帶去」的瀟灑人生態度!那麼要怎麼知道以房養老適不適合自己呢?袋鼠金融模擬了一些情境,可以想想看是否符合以下幾種的狀況:

  1. 只有一間房子可以住,不想搬到安養機構、想在原居住地養老的長者
  2. 手中僅剩房產且缺乏固定收入來源的退休銀髮族
  3. 名下房產地段佳、屋齡新、屋況好的高齡族群
  4. 沒有必須傳承房產壓力的家庭、或是沒有子女的頂客族

因為申請以房養老貸款後,借款人可以同時保有房屋使用權,並取得額外現金收入供日常生活運用,所以前 2 種狀況的人都很適合考慮以房養老的貸款方案。符合第 3 種狀況的人則是因為擔保品條件良好,因此較容易通過嚴格審核,並取得較高額度貸款,有機會能夠享有更好的退休生活。

第 4 種狀況,則是因為一旦申請以房養老,代表貸款契約到期後,若借款人已過世或無力還款,即使繼承人並沒有意願繼承該擔保房屋,仍有可能需要在房屋拍賣價值不足以償還貸款餘額時代為清償,將會造成繼承人負擔。除此之外,因為有些銀行會規定在承辦以房養老貸款時,需附上子女同意書,如果家庭成員希望房產能夠傳承給自己,也有可能會在申請過程中遭遇困難,所以若是牽涉到家庭和諧,還是需要審慎評估和討論。

以房養老的優缺點

除了利用上述幾種情境簡單判斷自己是否適合以房養老貸款方案,也可以透過了解優缺點的方式來全面評估以房養老能夠為自己帶來什麼幫助,或是可能會有什麼風險。

以房養老優缺點
優點 ⭕️ 缺點 ❌
1. 每月獲得穩定收入:每個月銀行會撥一筆錢給借款人,將會擁有可彈性運用的資金
2. 仍保有房屋所有權:申請貸款後,可以繼續住在自己熟悉的地方
3. 不必仰賴他人援助:自己需要的錢自己管理,享有獨立且有尊嚴的退休生活
1. 撥款金額將遞減:隨著物價上漲、利息內扣和升息風險,每個月拿到的錢會變少
2. 借款人長壽風險:借款人若是比預期長壽,將面臨還不出貸款、房子被法拍的風險
3. 可貸額度狀況不一:能取得的貸款額度取決於房屋狀況和地段等,條件不佳的房產不一定能得到足以支應生活開銷的貸款,甚至銀行可能會拒絕貸款申請

以房養老划算嗎?以房養老試算!

許多銀行的官方網站都有提供簡易試算,有興趣的人都可以去填入自己的條件,獲得快速的每月利息或每月實領金額計算結果。


那麼如果銀行並沒有提供試算系統呢?沒關係,袋鼠金融教大家簡單計算,若是申請以房養老,自己每個月可以得到多少錢。

以房養老試算 —— 條件假設
房屋市值 貸款額度 年利率 貸款年限 每月扣息上限
NT$ 2,000 萬 6 成 2.5% 30 年
(=360 期)
每月撥款的 1/3

根據以上條件,我們可以知道:

  • 每個月(每期)撥款金額是 NT$ 2,000 萬 × 60% ÷  360 期= NT$ 33,333 元
  • 每個月(每期)自動扣除的利息上限是 NT$ 33,333 × ⅓ = NT$ 11,111 元
  • 每個月(每期)利率是 2.5% ÷ 12 個月=0.2083%

接著我們來看看每個月實際可以領到的錢是多少。

以房養老試算 —— 每期實領金額
期數 本期撥款 累計撥款
(=本期撥款 × 期數)
利息
(=上一期的累計撥款 × 利率)
實領金額
(=本期撥款 − 利息)
1 33,333 33,333 0 33,333
2 33,333 66,666 33,333 × 2.5% ÷ 12 = 69 33,333 − 69 = 33,264
3 33,333 99,999 66,666 × 2.5% ÷ 12 = 139 33,333 − 139 = 33,194
160 33,333 5,333,280 5,299,947 × 2.5% ÷ 12 = 11,041 33,333 − 11,041 = 22,292
161 33,333 5,366,613 5,333,280 × 2.5% ÷ 12 = 11,111 33,333 − 11,111 = 22,222
162 33,333 5,399,946 11,111
(5,366,613× 2.5% ÷ 12 = 11,180,已超過利息上限,不足的部分會累計至掛帳利息中)
22,222
359 33,333 11,966,547 11,111 22,222
360 33,333 11,999,880 11,111 22,222

參考以上的假設條件可以知道,隨著貸款時間拉長,利息會遞增而實領金額遞減,借款人從第 161 期開始,每個月就只能拿到 NT$ 22,222 的撥款。沒有從撥款中扣除的利息將會累計至掛帳利息中,等到貸款期間結束,就要連同本金一次償還。

建議大家在試算的時候,要同時考量自己生活地區的物價,和平時自身消費習慣,才能更好估算以房養老貸款方案是否的確能夠支持晚年生活;或是也可以反向推理,判斷以房養老貸款划算嗎?拿來做為擔保品的房子是否有相對應的價值,讓自己有機會得到期望的每月給付金額?這樣一來,才能讓房產發揮最大的價值。

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以房養老、賣房養老、出租房屋、留房養老哪個適合我?

有那麼多種管理名下房產的途徑,聰明的你要怎麼用最低的成本讓自己過最上最寬裕的退休生活?分不清楚什麼是以房養老、賣房養老、留房養老嗎?袋鼠金融用一張表格讓你一次看懂四種房產管理方式的意義和優缺點比較,方便大家綜合評估自己的狀況。因為沒有什麼是最完美的方法,最適合自己的就是最好的!

房產管理方式比較
做法 意義 優點 ⭕️ 缺點 ❌
以房養老 以房屋做抵押跟銀行借款,每個月可以拿到一筆扣除利息後的錢 1. 每個月有穩定現金收入
2. 保有房屋所有權和使用權
1. 利息隨時間遞增,收入雖穩定卻不固定,也須考量借款人長壽風險
2. 銀行放貸額度因狀況而異
賣房養老 將房屋出售,一次性取得巨額款項 售出房屋後,立刻多出一大筆錢可彈性運用,如投資其他金融產品、換到小間或非市區黃金地段的養老房等 1. 需搭配妥善財務規劃,以免無法妥善運用一大筆錢
2. 賣房過程中需留意遭受投機人士賤賣房產,或是遭遇詐騙
出租房屋 把房屋租給別人,按租賃契約定期收取租金 1. 定期有固定金額款項入帳
2. 如果房產增值,租金也有可能提升
1. 自行出租管理的時間成本難以估計
2. 有房屋閒置或遇到不佳租客的風險
留房養老
(包租代管)
委託銀行出租房屋,每個月獲得扣除管理費後的房租作為收入 1. 和銀行之間並沒有借貸關係,日後沒有要清償貸款的壓力
2. 房子過世後仍可以傳給子女
1. 相比租房需要支付額外的管理費用
2. 若房屋地段不佳,可能有房屋閒置或每月可得租金不如預期的風險

需要特別注意的是,由於租屋市場對高齡人口相對不利,所以賣房養老和出租房屋兩種換取養老金的管道,會更適合名下不只有一間房產、另有其他穩定居所,或是已有入住安養機構的銀髮族哦。


在上述表格中不難發現,每一種房產管理方式都有相對應的成本和風險,申辦和處置房產前請盡可能的考量各種層面的細節。現今社會變遷快速,養兒防老的觀念逐漸淡薄,如何規劃個人財務已經取而代之成為更重要的議題,袋鼠金融希望大家看完這篇文章都能更了解什麼是以房養老,並且做出最適合自己的安排。

以房養老常見問題

Q1. 以房養老是什麼?

銀行讓擁有房產卻缺乏現金收入的高齡族群,能夠以名下房屋的產權作為抵押向銀行借款,而銀行則會每月支付一筆錢,讓高齡族群能夠不必依靠他人獨立生活,而且還是能夠住在自己的房子裡。正式名稱又稱作「不動產逆向抵押貸款」(Reverse Mortgage)。

Q2. 以房養老試算怎麼算?

以房養老貸款的計算較為複雜,袋鼠金融在文章中會用表格教大家用最簡單的方式試算!建議可以從名下房產的市值,估算能夠獲得的每月撥款;或是由期望的每月給付金額,回推目前手上的房子是否值得申辦以房養老貸款專案。

不過由於每家銀行的利率和規定各異,建議可以到各家銀行的官網,填入自己的相關貸款條件,就能夠得到簡易的快速試算結果哦!如果需要詳細的解釋,可以再聯絡銀行專員了解。

Q3. 以房養老貸款銀行推薦?

目前承辦的銀行有玉山銀行、兆豐銀行、合作金庫銀行、中國信託銀行、彰化銀行、第一銀行、臺灣銀行、華南銀行、台新銀行、臺灣中小企業銀行、上海商銀、陽信銀行、臺灣土地銀行、安泰銀行、全國農業金庫等,袋鼠金融建議大家先思考自己每月生活費需要多少錢,多諮詢幾家銀行,根據貸款利率、貸款成數等,做出對自己最有利的選擇!

Q4. 以房養老條件是什麼?

通常會限制借款人必須是 55- 65 歲以上的信用良好本國自然人,而且作為抵押的房子必須要是借款人單獨持有並且是自住用途。此外,大部分銀行都有設定年齡加計貸款期間 ≧90,屋齡加計貸款期間 ≦60 的雙重門檻。

Q5. 以房養老優缺點有哪些?

以房養老的優點是:每月可獲得穩定收入、保有自己房屋的所有權及使用權、可不必仰賴他人援助獨立生活等。以房養老的缺點則有:撥款金額將隨時間遞減、可能面臨借款人長壽風險、銀行核定的可貸額度可能不高等問題。

Q6. 誰適合申請以房養老貸款?

只有一間房子可以住且想在原居住地養老、手中僅剩房子且缺乏固定收入來源、名下房產地段佳屋齡新或沒有繼承人的頂客族,都很適合考慮以房養老貸款。不過這只是幫助大家簡單的判斷,是否真的適合自己仍須慎重了解相關規範和優缺點,必要的話也需要和家人討論哦!

Mr. Roo

袋鼠金融希望能建立一個安全、值得信任的平台,讓民眾可以在這裡找到最好的金融方案,用資金繼續實現夢想的藍圖。 袋鼠金融聯手多間銀行提供優惠金融方案,不僅運用 Gogolook 防詐資料庫與 AI 技術,更符合金管會開放銀行 (Open Banking) 政策中資安認證與資料傳輸規範。袋鼠金融為每一位民眾創造便捷、安全、高效的金融服務體驗,以實踐普惠金融的價值。

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