預售屋可以貸款嗎？貸款流程注意事項與陷阱一次看

袋鼠金融導讀｜許多人買房時會選擇預售屋，因為付款方式彈性、壓力相對較小，不過當真正要辦理貸款時，卻常常一頭霧水：預售屋真的能貸款嗎？和一般成屋貸款有什麼不同？要準備多少自備款？又有哪些銀行條件、利率與審核標準需要特別注意？

其實，預售屋貸款和成屋貸款在流程上有些差異，從簽約、繳交自備款、銀行初審到最後交屋前正式撥款，都有關鍵步驟需要把握。如果沒留意不僅可能貸不到理想的成數，還可能遇上建商綁約、利率陷阱，甚至房價下跌時出現「斷頭風險」。本文會帶你完整了解預售屋貸款流程、條件、成數與利率比較，並整理出申請時常見的注意事項與陷阱，讓你在買預售屋時能夠更安心規劃資金，避免掉入不必要的風險馬上接著看下去吧！延伸閱讀👉房貸怎麼還最划算？三大還款方式比較、試算與注意事項、理財型房貸是什麼？一次搞懂利率、條件及優缺點

一、預售屋可以貸款嗎？

✅ 預售屋也能貸款！

很多人第一次買房時會疑惑：預售屋可以貸款嗎？ 答案是肯定的。

所謂的「預售屋貸款」指的是房子還沒蓋好，銀行就先依據建案合約與鑑價，核准一筆貸款等到交屋時才正式撥款。

🏠 預售屋 vs 成屋貸款差在哪？

• 成屋貸款：房子已經蓋好，銀行能直接看到屋況並估價，風險較低。
• 預售屋貸款：房子還沒完工，銀行無法立即鑑價，因此更依賴「建商背景」與「申貸人信用」，風險相對較高。

簡單來說，成屋貸款是有形資產抵押，而預售屋貸款比較像是「先借錢、後交屋」。

🔍 銀行審核的三大原則

當你申請預售屋貸款時，銀行會特別看這幾點：

1. 信用條件：聯徵紀錄、負債比率、收入是否穩定。
2. 建商背景：是否為知名建商？有沒有合作銀行？這會影響貸款成數與利率。
3. 未來房價：如果交屋前市場下修，銀行可能會調降貸款成數。

二、預售屋貸款的流程

很多首購族最關心的就是：預售屋貸款怎麼辦理？流程會不會很麻煩？

其實預售屋貸款流程大致上可以分成四個主要步驟，只要照著做，就能順利完成。

① 簽約 → 確認付款方式

購屋人先和建商簽訂買賣合約，確認付款方式（通常是分期付款），這是日後銀行審核貸款的重要依據。

② 建商與合作銀行配合 → 取得貸款資格

多數建案都會和特定銀行合作，購屋人可以透過合作銀行申貸，流程相對簡單。

👉 但要注意：合作銀行不一定是利率最低的選擇，購屋人仍可自行比較其他銀行方案。

③ 繳交自備款 & 銀行初審

在交屋前，購屋人需要先繳交一定比例的自備款（通常 2～3 成），銀行則會進行初步審核，主要看：

• 信用紀錄
• 收入狀況
• 現有負債比

④ 交屋前 → 撥款與貸款正式生效

等到建案完工、交屋時，銀行才會正式撥款，購屋人從這時候開始繳房貸。

如果交屋前房價下跌，銀行可能會調整貸款成數，這點要特別注意。

預售屋貸款的條件與申請資格

想要順利申請到預售屋貸款，必須符合銀行的基本審核條件。這些條件主要與「申貸人的信用」、「房屋鑑價」以及「銀行合作」有關。

① 貸款人信用條件

銀行最重視的就是借款人的還款能力與信用紀錄：

• 聯徵紀錄：信用分數是否良好，有無遲繳紀錄。
• 負債比率：總負債佔收入的比例若過高，容易被拒貸。
• 收入穩定性：銀行更偏好有固定薪資、穩定工作的人。

👉 如果信用紀錄不佳，建議先處理小額信貸或信用卡的繳款問題，再來申請房貸。

② 房屋鑑價與銀行認定標準

雖然預售屋尚未完工，但銀行會依照建案地段、未來市場行情及建商評價來做風險控管。

• 熱門地段、知名建商的建案 → 成數與利率通常較好。
• 偏遠地區或小建商 → 銀行可能調降成數或提高利率。

③ 建商合作銀行 vs 非合作銀行

• 合作銀行：通常手續較簡單，審核速度快，但不一定是最優惠的利率。
• 非合作銀行：需要自行申請，流程稍微麻煩，但可能拿到更好的利率或彈性方案。

預售屋貸款成數、自備款與年限

在買預售屋時，除了流程與資格，購屋人最關心的就是：到底能貸多少？要準備多少自備款？房貸最長可以分幾年？ 這些都會影響資金規劃。

預售屋貸款成數

• 一般來說，預售屋貸款成數最高約 7～8 成。
• 銀行會依據 建案地段、建商品牌、申貸人信用 來決定。
• 若是地段冷門或建商品牌較小，成數可能會降低。

自備款比例

• 通常需準備 2～3 成的自備款。
• 例如房價 1,000 萬，若銀行只貸 7 成，就要準備 300 萬自備款。
• 建議在簽約前，先預留至少 3 成資金，避免交屋時出現資金缺口。

貸款年限與還款方式

• 預售屋貸款年限通常與一般房貸相同，最長可達 30～40 年。
• 還款方式以「本息攤還」最常見，少數銀行提供「寬限期」方案（前幾年只繳利息）。
• 期限越長，月付壓力較小，但總利息支出也會增加。

預售屋貸款利率與銀行比較

貸款利率是決定你每月負擔與總利息金額的關鍵。在預售屋貸款中，雖然利率與成屋貸款相似，但在成數、風險評估與銀行政策上，可能會有些微差異。以下幫你釐清利率現況、比較方式與注意重點。

2025 年房貸利率現況

從近期資料來看，目前房貸利率整體有上升壓力：

• 五大行庫最新新承作房貸利率已被統計，顯示房貸利率呈上揚的趨勢。
• 有報導指出，部分預售屋建案在交屋階段，銀行只願意提供 6.5～7 成 的貸款，利率可能在 3% 起跳，已比過去普遍水準高出不少。
• 根據房市資訊平台整理，2025 年住宅貸款平均利率已達約 2.264%，創下近年新高。
• 在首購優惠方面，「新青年安心成家房貸（新青安）」專案補貼後利率可能落在 1.775% 左右。

綜合來看，普通商業銀行利率大多落在 約 2%～3% 區間；若屬於優惠方案或政府補貼貸款（如新青安），則可能更低。

銀行／貸款方案比較表

以下是一個簡化比較表，示意幾種常見房貸方案（含新青安、一般銀行房貸）在 2025 年可能的利率與條件。

房貸利率方案比較
類型／銀行方案	預估利率範圍	特點 & 備註
一般銀行房貸	約 2.0% ～ 2.8%	視銀行信用與風險評估而定
新青安房貸（補貼後）	約 1.775%	政府補貼方案，利率較低
民營銀行優惠房貸	約 2.5% 起	有些銀行針對首購或信用良好者提供優惠利率

如何比較利率與總費用年百分率（APR）

當你在比較銀行或貸款方案時，不要只看「標示利率」。以下是比較利率與總成本時要注意的幾個面向：

• 標示利率 vs 實際利率：標示利率可能是「優惠利率」或「補貼利率」，但實際利率可能因信用風險調整而異。
• 貸款期數與年限不同：利率相同，但年限不同，累積利息支出可能差很多。
• 手續費、代辦費、保險費等額外費用：不要被低利率吸引，卻忽略這些附加成本。
• 利率類型（固定、浮動、混合）：要了解該利率是否會因市場波動而調整。
• 總費用年百分率（APR, Annual Percentage Rate）：是比較不同方案總成本的好指標，應該選擇 APR 較低的方案（在相同性質貸款下）

預售屋貸款的注意事項

在申請預售屋貸款時，除了流程、成數和利率，還有一些細節必須特別留意。這些小地方如果忽略，可能會在交屋時帶來資金壓力或貸款問題。

建商合作銀行未必是最佳選擇

多數建案會指定合作銀行，讓申請貸款變得更方便。

👉 但要注意：合作銀行不一定提供最低利率或最佳條件。

有時候，自己多比較幾家銀行，反而能拿到更優惠的貸款方案。

貸款審核需注意信用紀錄

銀行在審核預售屋貸款時，最看重的是申請人的信用。

• 若聯徵紀錄有遲繳或信用卡循環過高，可能降低成數，甚至被拒貸。
• 建議在申請前 3～6 個月，保持良好的繳款習慣，降低信用風險。

交屋時若房價下修 → 成數可能下降

這是預售屋貸款交屋時最常見的風險之一。

• 如果交屋前市場行情下跌，銀行可能重新鑑價，導致貸款成數降低。
• 舉例：原本核貸 8 成，最後只願意貸 7 成，購屋人就得臨時補上差額。

房屋貸款方案推薦
房貸方案	中國信託 房貸轉增貸	中國信託 房屋借現金 / 融資房貸
總費用 年百分率	2.68% 起	2.85% 起
手續費	NT$ 8,000	NT$ 8,000
寬限期	最長 3 年	最長 3 年
貸款成數	最高 85%	最高 85%
其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
活動優惠期限	2025/12/31	2025/12/31
完整比較房屋貸款方案
製表日期：2024/12/31

預售屋貸款常見陷阱與風險

很多首購族在買預售屋時，因為流程看似簡單，容易忽略其中的細節。但事實上，預售屋貸款陷阱不少，若沒有事先了解，交屋時可能會掉入資金黑洞。以下整理出幾個常見風險：

⚠️ 陷阱一：建商代辦貸款綁約

不少建商會主動提供「代辦貸款」服務，看似方便，但往往隱藏以下問題：

• 利率未必是市場最低，甚至高於自行申貸。
• 可能綁定合作銀行，購屋人失去比較空間。
• 有些還會收取「代辦費」、「手續費」等額外成本。

👉 建議：不要因為省事就完全依賴建商代辦，應該多比較銀行方案。

⚠️ 陷阱二：預售屋斷頭風險

所謂「斷頭」，指的是交屋前房價下跌，導致銀行下修鑑價與貸款成數。

• 例如：原本核貸 8 成，但房價下修後只願意貸 7 成。
• 購屋人就必須臨時補上數十萬甚至上百萬的資金差額。

👉 建議：購屋人應保留一筆緊急資金，避免遇到斷頭風險時無力補款。

⚠️ 陷阱三：轉手或轉貸困難

預售屋在交屋前通常不容易轉手，也較難進行轉貸。

• 若急需資金，彈性度比成屋低。
• 一旦房價下跌，更可能卡住，無法順利出售或轉貸。

👉 建議：買預售屋前要考量未來資金需求，不要把財務壓力完全寄託在「交屋後再處理」。

預售屋 vs 成屋貸款比較

很多購屋族在買房前，會同時考慮預售屋與成屋。雖然兩者都可以貸款，但在成數、利率、審核方式上有明顯差異。以下整理出最常見的比較面向。

📊 預售屋與成屋貸款差異一覽表

預售屋貸款 vs 成屋貸款比較
比較項目	預售屋貸款	成屋貸款
貸款成數	約 7～8 成，交屋前若房價下跌，銀行可能下修成數	約 8 成左右，依屋齡、地段與市場行情而定
利率水準	約 2%～3% 起，視建商合作銀行與個人信用而異	約 2%～3% 起，因屋況清楚，銀行通常給較穩定條件
審核重點	著重「申貸人信用」與「建商品牌」；房子尚未完工，風險較高	著重「房屋鑑價」與「申貸人信用」；房子有實體抵押品
資金壓力	前期需繳交自備款（2～3 成），交屋時才正式開始繳房貸	申貸後立即開始繳房貸，資金壓力立即發生
轉手彈性	交屋前轉手或轉貸困難，彈性度低	可隨時轉手或轉貸，靈活度較高
風險因素	交屋前房價下修、建商倒閉或貸款代辦陷阱	房屋老舊折舊、利率波動

🏠 哪一種比較適合？

• 適合買預售屋的人： 想分期付款、手上資金不足以一次付清大額頭款，並且願意承擔等待與市場波動風險。
• 適合買成屋的人： 想立即入住，或重視房屋實體價值、貸款穩定性，並希望未來有更高的轉手彈性。

常見問題 FAQ