2026 房貸最新消息》房貸寬限期不再、房貸新政策一篇全解析

袋鼠金融導讀｜金管會自2024年9月全面取消了第二戶房貸寬限期，但寬限期又是什麼？袋鼠金融將帶大家探討台灣近年來熱門的房地產議題：「第二戶房貸寬限期」，首先會為大家解釋房貸寬限期，接著說明台灣央行針對第二戶房貸寬限期所實施的新政策，包括取消寬限期以及降低貸款成數的措施，這些政策對不同族群的影響，並針對夫妻如何合法規避第二戶房貸限制提供了一些建議和注意事項。若您對房貸利率試算、房貸補貼有興趣，歡迎參考相關資訊！

什麼是房貸寬限期？

「房貸寬限期」是指購買房屋時，在還款初期只需支付利息，暫時不用償還本金的貸款條件，旨在減少購屋者在購買房產的初期還款壓力。

假設一位借款人購買了一間總價800萬元的房屋，並申請了房屋貸款，貸款利率為1.5%，貸款期限為20年，借款人決定選擇 3 年的房貸寬限期：

• 貸款金額：800萬元
• 年利率：1.5%
• 貸款期限： 20 年（240 期）
• 寬限期： 3 年（36 期）
• 每月利率：1.5% ÷ 12 = 0.125%

寬限期內（第 1–36 個月）

在這段期間，只需要支付利息，因此每月的利息支出為：800 萬 × 0.125% = 1 萬元

這意味著在寬限期的3年間，借款人每月只需支付1萬元的利息，總共支付36萬元的利息，但在寬限期結束後，借款人將開始連本帶利地償還貸款，每月的還款金額會大幅增加，因為本金的攤還將開始計算。

寬限期後（第 37–240 個月）

由於前 3 年沒還本金，剩下的 800 萬本金必須在剩下的 17 年（204 期）內攤還完畢，此時由於繳款時間被壓縮，繳款金額也變相提高：

寬限期還款差別
比較項目	無寬限期	有 3 年寬限期	差距
前 3 年每月還款	38,601 元	10,000 元	-28,601 元
第 4 年起每月還款	38,601 元	44,435 元	+5,834 元
20 年總利息支出	約 126.4 萬	約 142.5 萬	多付 16.1 萬

這樣的寬限期安排對於購屋初期資金緊張的家庭來說，可以有效減輕前期的短期財務壓力，但仍需要在寬限期內妥善規劃後續還款，以應對寬限期結束後的較高還款金額。

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房貸寬限期的優缺點

房貸寬限期是一把雙面刃，它雖然能提供購屋初期的財務彈性，但也會帶來長期利息成本的增加。在決定是否使用前，必須全面權衡其帶來的現金流便利性與後續的還款壓力

房貸寬限期的優點

初期資金運用的極大化

對於新屋主而言，剛購屋時往往面臨裝修費用、購置家電及稅費等大筆支出，寬限期能讓你在這段「資金乾涸期」保留珍貴的現金流，將原本要繳給銀行的本金，轉而投入在提升居住品質上。

靈活的資產配置機會

若你具備投資理財習慣，且預期投資報酬率穩定高於房貸利率（例如 1.5%），則可利用寬限期將資金留在身邊進行佈局，利用「財務槓桿」創造更多收益，而非過早將資金鎖死在房產本金中。

換屋族的財務緩衝期

如果你是「先買後賣」的換屋族，在舊屋尚未售出、資金尚未回流前，寬限期能避免你同時背負兩筆沉重房貸本金的窘境，有效降低因過渡期產生的財務斷層風險。

房貸寬限期的缺點與風險

後期還款金額「暴力彈升」

這是寬限期最大的隱憂，由於還款總年限不變，前幾年不還本金，意味著剩餘的本金必須在更短的時間內攤還，例如 20 年的房貸若用了 3 年寬限期，剩餘本金就得縮短在 17 年內還完，導致寬限期一結束，月付金會出現數倍的跳漲，若無提前規劃，容易導致財務違約。

利息總支出增加

寬限期並非免息，而是延後還本，在寬限期內，你的本金完全沒有減少，這會導致整段貸款期間產生的總利息遠高於從一開始就還本的方案，以 800 萬貸款為例，使用寬限期可能會讓你最終多付給銀行十幾萬甚至更多的利息費用。

過度消費誘因

寬限期容易給人一種「房貸很輕鬆」的錯覺，如果借款人在這段期間沒有養成儲蓄或理財習慣，反而將省下的本金用於高消費生活，等到寬限期結束、還款壓力陡增時，往往會面臨生活品質劇降甚至支撐不住的困境。

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總費用 年百分率	2.68% 起	2.85% 起
手續費	NT$ 8,000	NT$ 8,000
寬限期	最長 3 年	最長 3 年
貸款成數	最高 85%	最高 85%
其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
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第二間房子有寬限期嗎？

原則上「沒有」，但特定條件下可以鬆綁寬限期。

根據台灣央行在 2026 年最新的「選擇性信用管制」，針對第二戶房貸寬限期限制進行了適當鬆綁。

根據台灣央行在 2024 年 9 月 19 日實施的「第七波選擇性信用管制」，第二戶房貸的貸款成數上限從原本的 6 成降至 5 成，且全面取消了寬限期，而在 2026 年 3 月 20 日 起，全國第二戶房貸的最高成數上限由 5 成回升至 6 成，並且原則上依舊「不給予寬限期」。

央行在 2024 年 10 月釋出的三大鬆綁條件中，允許名下有繼承房屋的首購族只要名下僅有繼承的房子，並再無其他房屋，新申請的購屋貸款（非高價住宅貸款）就不受第七波信用管制的限制，而在2026 年後，央行放寬免受寬限期限制的條件，對於名下已有 1 戶房貸，因「實質換屋」需求購買第二戶的民眾，若簽署切結書承諾在第 2 戶撥款後 18 個月內（原為 12 個月）出售、過戶並塗銷第 1 戶房貸，也可以免受寬限期限制！

央行政策實施的原因

台灣房價不斷上漲，許多自住購屋者面臨房價高漲的困境，然而市場上仍有部分投資客利用寬限期進行大量房產購買，進一步推升了房價，央行認為取消第二戶房貸寬限期可以限制這些投機行為，讓房地產市場回歸理性，同時也減少了無房自住者與多房投資客之間的不公平競爭。

第二戶房貸限制對誰造成影響？

1. 首購族：若名下已有房產，只要符合名下僅有繼承的房產、無繼承以外的房產、新申請的購屋貸款非高價住宅，也能享受寬限期！

2. 換屋族：許多換屋族在購買第二戶房產時，會選擇「先買後賣」，即在舊房尚未出售的情況下購買新房。這類借款人會面臨更大的資金壓力，因為他們需要同時支付兩筆房貸的本利。然而，央行對於換屋族提供了一項例外政策，只要在 18 個月內賣掉第一戶並完成過戶，就不會受到第二戶貸款成數限制的影響。

3. 建商與投資客：對於擁有多戶房產的投資客來說，取消第二戶寬限期使得他們在購買新房時面臨更大的貸款壓力，進而減少了房產投資的吸引力。若客戶因貸款條件受限而無法如期交屋，將會影響建商的資金流動。

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第二戶房貸鬆綁對房市的影響

從第七波選擇性信用管制引發市場劇烈震盪後，各界高度擔憂嚴厲的限貸令會誤傷非投機客，因此央行在滾動式調整中，陸續釋出了針對實質自住需求的配套方案。

這些鬆綁措施主要聚焦於三類特定族群，首先是針對名下房產與房貸純粹透過「繼承」取得的民眾，只要名下僅有該筆繼承房產且無其他主動購屋貸款，新申請的房貸將不計入戶數，使其能以首購身分享有寬限期與最高 8 成的貸款成數，其次是針對「先買後賣」的實質換屋族，央行特別提供了 18 個月的寬限期豁免條款，只要借款人與銀行簽署切結書，承諾在第二戶房貸撥款後的 18 個月內完成舊屋出售並塗銷房貸，即可不受無寬限期與成數限制的約束。最後則是針對在 2024 年 9 月 19 日政策實施前已簽訂預售屋合約的買家，若在交屋申辦貸款時符合上述繼承或換屋條件，同樣能適用鬆綁後的協處方案，有效避免了因政策突發導致成數不足而引發的解約潮。

初期強硬的限貸令雖能精準打擊高槓桿投資，卻也讓部分正值交屋期的換屋族面臨資金斷裂風險，若不適度放寬，恐怕會引發連鎖性的社會違約糾紛，而透過將換屋售房限期由 1 年放寬至 18 個月，並適度調升第二戶成數至 6 成，央行展現了對於市場韌性的重視，確保金融資源能優先配置給真正有購屋需求的人，而非讓自住客在房市交易減速的環境下，因「舊屋難賣」而陷入財務困境，這項政策轉向不僅緩解了市場的恐慌情緒，也引導房地產市場朝向更健康、更理性的供需結構發展。

夫妻之間如何規避第二戶房貸寬限期的限制

根據現行規定，第二戶房貸的寬限期限制是以個人名下的房產數來計算，夫妻間並不會合併計算。

因此，有一些策略可以幫助夫妻在購置第二戶房產時避開貸款限制：

1. 房屋登記在太太名下，借款人是先生： 這樣即使是第二戶，因為兩人的名下房產分開計算，仍可以享有較高的貸款成數和寬限期。
2. 互為借款人和所有權人： 第一戶房屋若登記在先生名下且由太太當借款人，第二戶則可以登記在太太名下，由先生當借款人。

注意事項

即使夫妻能夠藉由上述方式規避貸款限制，但銀行在審核時仍會考慮夫妻雙方的財務狀況。因此，在申請房貸前，應仔細評估雙方的還款能力。此外，為了避免稅務問題或產權移轉時產生的金流困擾，建議不要輕易將房產借名登記在他人名下。

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第二戶房貸寬限期常見問題