房屋二胎成數不足怎麼辦？原因、補救策略與案例全攻略

袋鼠導讀｜房屋二胎成數不足怎麼辦？明明房子還有價值、也還能再貸款，結果去銀行申請房屋二胎時，卻被告知 「成數不足」，貸不到自己想要的金額。這時候不免會想：是房子鑑價太低？還是一胎貸款影響？又或者是銀行審核太嚴格？

別擔心其實「成數不足」並不是完全沒救而是有跡可循的。銀行在評估時，會依據房屋鑑價、剩餘貸款餘額、個人信用狀況，以及內部政策來決定能借多少。這篇文章會幫你整理：常見的成數不足原因、補救的方法與策略、案例分享，看完後，你會更清楚「為什麼會被降成數」，以及「遇到時怎麼補救」，讓你在規劃資金時多一分底氣。

延伸閱讀：二胎房貸 vs 房屋增貸：差異、風險與申請流程一次看、二胎房貸是什麼？二胎房貸申請流程、條件及利率總整理

房屋二胎貸款與成數計算原理

在聊成數不足之前我們要先搞清楚：什麼是房屋二胎貸款？它的「成數」又是怎麼算出來的？

房屋二胎是什麼？

簡單來說，二胎貸款就是同一間房子在第一順位房貸之外，再設定一筆新的抵押貸款。

• 一胎：你買房子時跟銀行貸的第一筆房貸。
• 二胎：房子還有剩餘價值，可以再拿去抵押，向銀行或民間借款。

成數怎麼算？

銀行並不是「想借多少就借你多少」，他們會先看房子的鑑價，再決定可貸的成數。公式通常是：

👉 可貸額度 = 房屋鑑價 × 可貸比例 – 一胎餘額

舉個例子：

• 你的房子鑑價 1,000 萬
• 銀行二胎最高願意給 70%（也就是 700 萬）
• 但你的一胎還剩 500 萬未繳清

那麼二胎最多只能貸 200 萬（700 萬 – 500 萬）。

常見的二胎成數範圍

• 銀行二胎：通常 6 成～7 成左右，核貸標準較嚴格
• 融資公司 / 信合社：成數略高，彈性較大，但利率也會偏高
• 民間貸款：有時候可以喊到 8 成以上，但風險、利息和違約成本都不低

所以，當你遇到「成數不足」的情況，很可能就是因為 鑑價低 / 一胎太高 / 或是銀行政策保守，這些都會直接壓縮到你能借的額度。

為什麼會遇到房屋二胎成數不足？常見 5 大原因

申請房屋二胎時，很多人心裡想的金額和銀行最後核准的金額，常常有落差。這種「成數不足」的狀況，其實背後都有原因，最常見的有以下 5 個：

1. 房屋鑑價偏低

銀行不是看你買房時花了多少錢，而是會重新鑑價。

• 屋齡太老、屋況不好，或是周邊成交行情下跌，鑑價自然就會被壓低。
• 鑑價一低，連帶可貸成數也會下降。

2. 一胎貸款餘額太高

銀行在算二胎額度時，會先扣掉你的一胎餘額。

• 如果你的一胎還剩下大筆貸款未繳清，等於直接吃掉二胎的空間。
• 很多成數不足的案例，都是因為「一胎壓力太大」。

3. 信用條件或財務狀況不佳

銀行除了看房子，也會看「人」。

• 信用卡遲繳、負債比過高，都是銀行最在意的風險。
• 如果你收入不穩、職業型態特殊（例如自營商），成數也可能被打折。

4. 擔保品或保證人不足

若你名下只有這一間房子，缺乏額外擔保品，銀行承擔的風險就更大。

• 有些人會找家人當保證人或提供其他不動產，來補強銀行的信心。

5. 銀行政策或市場因素

成數不足有時候跟你無關，而是「政策」問題。

• 例如央行限貸令、房市波動，銀行內部控管更嚴格，二胎成數就會自然下修。
• 不同銀行、不同時間點，審核標準都可能差很大。

成數不足怎麼辦？8 大補救策略

遇到房屋二胎成數不足，別急著灰心，其實還有不少補救辦法可以試試。以下整理了 8 個常見策略幫你增加過件機會，甚至提高核貸金額：

1. 主動詢問銀行補件機會

有時候銀行不是完全拒絕，而是「文件不完整」或「收入證明不足」。

👉 多準備薪資單、扣繳憑單、稅單，或是公司營收資料，都有助於提高分數。

2. 增加擔保品

如果名下還有其他房地產或存款，可以提供給銀行當額外擔保。

👉 這等於幫銀行「降低風險」，自然願意提高成數。

3. 找保證人或共同借款人

信用條件不佳時，找家人或信用良好的人共同承擔責任，也是一種加分方式。

4. 改善信用與財務結構

• 先清償小額債務、降低負債比
• 避免信用卡遲繳 這些看似小動作，但對銀行來說就是可靠度提升。

5. 提升房屋鑑價

屋況不好？可以適度整修或改善居住環境。

👉 有人簡單翻新、改善公共設施，就讓鑑價拉高，二胎成數也跟著增加。

6. 調整申貸金額或條件

有時候退一步反而更容易成功。

👉 先借較低金額、縮短貸款年限，等財務狀況改善，再考慮重新申請。

7. 多比較不同銀行或融資機構

不同銀行標準差很大，有些偏保守、有些彈性較大。

👉 別只看一家，多跑幾家銀行或信合社，成數可能會差出 1～2 成。

8. 尋求專業代辦或顧問協助

專業貸款顧問熟悉各家銀行的審核偏好，有時候能幫你找到更適合的方案。

👉 不過要留意收費方式，建議找合法、有口碑的代辦公司。

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案例解析｜3 種典型成數不足情境

很多人聽到「成數不足」會覺得完蛋了，錢一定借不到。其實不然，關鍵在於你是哪一種情境，然後找到對應的解法。以下整理三個真實案例改編，讓你更有感：

案例 A｜一胎餘額壓力大 → 先清償部分再申請

陳先生在苗栗有間房子，當初買房貸了一胎 800 萬，目前還剩 650 萬沒繳清。後來想申請二胎 300 萬做生意，結果銀行評估：

• 房屋鑑價：1,000 萬
• 可貸額度：7 成＝700 萬
• 扣掉一胎 650 萬 → 只剩 50 萬可貸

👉 最後他先動用存款清償部分一胎，把餘額壓到 600 萬，再次申請時，二胎額度提升到 100 萬，至少補足了部分資金缺口。

案例 B｜收入不穩 + 信用瑕疵 → 找共同借款人補強

王先生是自營商，收入不穩定，又因疫情時期有幾筆信用卡款延遲繳清，信用評分不高。

• 銀行初步只願意核 50 萬，遠低於預期
• 他後來找太太作為共同借款人，並補上公司營收資料、存款證明
• 銀行重新評估後，額度拉高到 150 萬

👉 這案例提醒大家：收入不穩或信用分數低時，可以透過「共同借款人」或「補件」來提升成功率。

案例 C｜屋齡老舊、鑑價被壓低 → 小額整修後重新鑑價

林小姐的房子屋齡 28 年，外牆剝落、浴室老舊，銀行鑑價時只估 700 萬，導致二胎額度不足。

• 一胎餘額 400 萬
• 鑑價 700 萬 × 7 成＝490 萬
• 扣掉一胎後，二胎最多只剩 90 萬

👉 她花了約 20 萬進行整修（粉刷牆面、翻新浴室），再申請銀行重新鑑價，這次鑑價提升到 800 萬，成功把二胎額度提高到 160 萬，解決了資金問題。

風險與注意事項

房屋二胎雖然能解決資金需求，但「成數不足」只是第一步的挑戰，接下來還有一些風險與陷阱，申請人一定要小心。以下幫你整理：

1. 利率與還款壓力

• 銀行二胎：利率通常落在 2.5%～4% 之間，比一胎高。
• 民間二胎：利率可能高達 6%～10%，月付金壓力更大。 👉 千萬別只看成數，忽略了每月還款能力。

2. 民間 vs 銀行二胎的差異

銀行二胎 vs 民間二胎比較
項目	銀行二胎	民間二胎
利率	約 2.5%～4%，相對低	6%～10% 以上，偏高
審核標準	嚴格（看鑑價、信用、收入）	彈性高，門檻較低
風險	相對安全	合同條款複雜、違約金高，若沒看清楚容易踩雷
適合族群	信用正常、有穩定收入	急需資金但信用或鑑價條件不足

👉 如果被銀行判定「成數不足」，很多人會直接轉找民間，但務必要衡量「利率 + 合約條款」後再決定。

3. 法律與合約風險

• 民間貸款常見「提前清償違約金」、「高額手續費」、「強制仲裁條款」。
• 有些甚至會暗藏「二胎變三胎」、「轉讓債權」等條文，一不注意可能吃大虧。 👉 一定要把契約逐條看清楚，有疑慮最好找律師或專業顧問檢視。

4. 過度舉債風險

• 雖然補救後可以成功貸到錢，但二胎終究是「加重債務」。
• 若收入不足或資金用途不當，後續很可能陷入惡性循環。

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