房屋增貸、轉增貸、二胎房貸差在哪？額度利率差異一次看懂

袋鼠金融導讀｜在資金需求突然上門的時候，很多房貸族第一時間會想到「房屋增貸」或「二胎房貸」，但實際上還有一個常被忽略卻相當重要的選項「房屋轉增貸」。這三種方案雖然名稱相似，但額度、利率和申請條件卻差異不小，如果沒有搞清楚，很可能錯過最適合自己的資金管道。

常見情境包含：裝潢資金、創業週轉、債務整合。那麼到底該選擇房屋增貸、房屋轉增貸還是二胎房貸呢？袋鼠金融將帶你一次看懂它們的定義、流程、利率與優缺點比較，並搭配表格解析，幫助你快速找出最划算、最安全的房貸方案。相關閱讀：有二胎還能增貸嗎？、二胎房貸 vs 房屋增貸、二胎房貸是什麼？

房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸是什麼？完整解析

在資金需求上門時，房貸族最常見的選擇就是 房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸。雖然名稱看起來很像，但實際操作方式與適合對象差異不小，先來快速認識它們的定義與特色。

房屋增貸是什麼？

房屋增貸指的是在同一家銀行的一胎房貸基礎上再加貸，不用重新設定順位，因此利率通常較低。這種方式適合信用良好、還在同銀行貸款的人，額度則依房屋鑑價與一胎餘額決定，常見情境如裝潢、週轉或資金加碼。

房屋轉增貸是什麼？

房屋轉增貸是把房貸轉到其他銀行，並在轉貸時一併申請額外貸款。由於新銀行會重新鑑價，通常有機會拿到更高額度或更優惠的利率。適合想重談條件或原銀行不願再增貸的房貸族，但流程會比增貸稍微繁瑣。

二胎房貸是什麼？

二胎房貸則是在原有的一胎之外，再設立第二順位貸款。來源可能是銀行，也可能是民間貸款機構。由於順位風險較高，額度通常有限、利率偏高，但審核速度相對快，常見於急需現金或無法再跟銀行申請的人。

房屋增貸 vs 房屋轉增貸 vs 二胎房貸：完整比較

房屋增貸 vs 房屋轉增貸 vs 二胎房貸
項目	房屋增貸	房屋轉增貸	二胎房貸
承作單位	原銀行	新銀行（轉貸）	銀行 / 民間
額度計算	鑑價成數 – 一胎餘額	新銀行重新鑑價	鑑價成數 – 一胎餘額
利率範圍	2%～5%	2%～5%（依新銀行條件）	銀行 3%～8%，民間 8%～20%
申請條件	原銀行、一胎繳款正常、信用良好	信用良好、一胎紀錄正常	有房即可，條件相對寬鬆
流程速度	約 1～3 週	約 2～4 週（轉貸較久）	銀行 1～3 週，民間最快 1～3 天
風險程度	低	中	高
適合族群	穩定收入、需中額資金	想談更好利率＋額度	急需資金、銀行貸不到

• 房屋增貸 → 利率低、風險小，但需同銀行同意。
• 房屋轉增貸 → 有機會談到更好條件，但流程較久。
• 二胎房貸 → 彈性高、審核快，但利率偏高、風險也大。

額度比較

在申請房貸資金時，大家最關心的往往就是「我最多能借多少？」不同方案對額度的計算方式各有差異，以下帶你快速比較。

• 房屋增貸額度：
  通常最高可達房屋鑑價的 70%～80%，再扣掉一胎的剩餘貸款額度。換句話說，如果你的一胎房貸只用了 60%，那麼剩下的空間就是你能增貸的額度來源。
• 房屋轉增貸額度：
  新銀行會重新鑑價，因此額度可能比原銀行更高。如果你的房子近年增值，透過轉增貸，往往能獲得更大的貸款空間。
• 二胎房貸額度：
  因為要避開前順位的貸款，能借的金額最少。銀行二胎通常保守核貸，而民間二胎彈性雖大，但額度通常不高，主要用於短期週轉。

👉 額度最大的是房屋轉增貸，其次是房屋增貸，最後才是二胎房貸。

房屋貸款方案推薦
房貸方案	中國信託 房貸轉增貸	中國信託 房屋借現金 / 融資房貸
總費用 年百分率	2.68% 起	2.85% 起
手續費	NT$ 8,000	NT$ 8,000
寬限期	最長 3 年	最長 3 年
貸款成數	最高 85%	最高 85%
其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
活動優惠期限	2025/12/31	2025/12/31
完整比較房屋貸款方案
製表日期：2024/12/31

利率比較

除了額度之外，另一個決定貸款成本的關鍵就是「利率」。不同方案因為銀行風險高低不同，利率差距也相當明顯。

• 房屋增貸利率：
  通常落在 2%～5% 之間。因為仍屬於同一家銀行的一胎貸款延伸，銀行風險最低，因此給的利率也最優惠。
• 房屋轉增貸利率：
  條件大多與增貸相近，約 2%～5%，但能不能拿到最低利率，取決於新銀行願意給的條件，以及借款人的信用狀況。若配合優惠活動，甚至可能比原銀行更便宜。
• 二胎房貸利率：
  差距最顯著。銀行二胎大約在 3%～8%，而民間二胎則可能高達 8%～20%。原因就在於二胎順位風險高，一旦借款人出問題，銀行或放款人很難優先拿回資金，因此必須用高利率來承擔風險。

👉 房屋增貸與轉增貸利率相對便宜，二胎房貸則是最後不得已才會考慮的選項。

申請條件比較

要不要能順利核貸，關鍵就在申請條件。三種方式的門檻差異相當大，以下幫你整理：

• 房屋增貸條件：
  必須向 原銀行 申請，而且一胎繳款紀錄要正常，信用狀況也要良好。銀行通常會再次鑑價，並根據借款人收入、負債比來決定能不能加碼。
• 房屋轉增貸條件：
  需要找到願意承接的一家 新銀行，同樣要求信用正常、一胎還款紀錄良好。若你的房子增值、新銀行願意提供更好的方案，就能成功轉貸並拿到額外資金。
• 二胎房貸條件：
  相對寬鬆，只要名下有房，幾乎就能申請。銀行二胎還是會看信用狀況，但民間二胎通常審核快、要求少。不過換來的代價就是 利率高、風險大。

• 想要低利率 → 需具備 信用佳＋穩定收入，才能選擇增貸或轉增貸。
• 信用不佳、急需現金 → 只能走二胎房貸，但必須謹慎評估還款能力。

申請條件比較

要不要能順利核貸，關鍵就在申請條件。三種方式的門檻差異相當大，以下幫你整理：

• 房屋增貸條件：
  必須向 原銀行 申請，而且一胎繳款紀錄要正常，信用狀況也要良好。銀行通常會再次鑑價，並根據借款人收入、負債比來決定能不能加碼。
• 房屋轉增貸條件：
  需要找到願意承接的一家 新銀行，同樣要求信用正常、一胎還款紀錄良好。若你的房子增值、新銀行願意提供更好的方案，就能成功轉貸並拿到額外資金。
• 二胎房貸條件：
  相對寬鬆，只要名下有房，幾乎就能申請。銀行二胎還是會看信用狀況，但民間二胎通常審核快、要求少。不過換來的代價就是 利率高、風險大。

• 想要低利率 → 需具備 信用佳＋穩定收入，才能選擇增貸或轉增貸。
• 信用不佳、急需現金 → 只能走二胎房貸，但必須謹慎評估還款能力。

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優缺點整理

在挑選貸款方案前，先掌握三種方式的優缺點，能幫你快速判斷哪個最符合需求。

房屋增貸優缺點

• 優點：利率低、風險小，不需要新增順位，還款壓力較輕。
• 缺點：必須找原銀行申請，選擇彈性較低，若原銀行不願放款就無法進行。

房屋轉增貸優缺點

• 優點：有機會爭取到 更低利率或更高額度，特別是房屋增值或市場利率下降時。
• 缺點：流程比增貸繁瑣，需重新辦理轉貸，耗時較長。

二胎房貸優缺點

• 優點：審核速度快、彈性高，民間管道甚至幾天內就能拿到資金。
• 缺點：利率高、風險大，長期負擔沉重，僅建議在急需資金時使用。

怎麼選擇？房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸建議

面對三種不同的貸款方式，該怎麼選才最划算？其實可以依照「資金需求大小」、「急迫性」以及「信用狀況」來判斷。

• 想要利率低、長期還款壓力小 → 選房屋增貸 如果你信用良好，且原銀行願意承作，房屋增貸絕對是首選，因為利率最低、風險也最小。
• 想要額度更高、同時爭取更好利率 → 選房屋轉增貸 若房子已有增值，或市場利率下降，透過轉增貸轉到新銀行，往往能拿到更優惠的條件。
• 急需現金、信用狀況不佳 → 選二胎房貸（需謹慎） 若臨時需要大筆資金，且無法從銀行取得增貸，二胎房貸是最後選項。但要注意利率偏高，建議只作為短期週轉使用。

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