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房屋增貸缺點是什麼?申辦增貸前 2 大事項不可不知

想買車、投資等資金需求,想調頭寸,如何獲得相對低成本的房屋貸款利率優惠?相信是許多消費者心中疑問。眾多借款管道與方案中,以不動產抵押貸款、房屋抵押等銀行貸款,像是房屋增貸、房屋轉貸,費用成本相對少、貸款利率也較低。貸鼠先生分析過「房屋增貸或是轉貸哪一個好?」也整理了「房貸寬限期的優缺點剖析」,本篇文章則專門集中火力點出房屋增貸的優點特色以及有哪些缺點要特別留意,民眾申辦前務必了解清楚,以免白白浪費手續費,得不償失,像是房屋增貸的利息不得列舉扣抵所得稅等缺點都會揭露給你知道。

房屋增貸是什麼?

「房屋增貸」是指買房子時申請初始房貸,經過本金償還了一定金額之後,因資金需求,以同一個房產作為抵押,向現有房貸承作銀行申請另一筆新的房屋貸款。

既然是以同一個房產作為擔保抵押,那麼,可貸額度多寡就會受到以下 4 項因素影響:

  1. 前一筆房貸的本金還款額度多寡:本金償還的越多,在擔保品價值沒有跌價的情況下,另一筆貸款的可貸金額就越高。
  2. 該銀行貸款的還款狀況:銀行再次借款前,會審核借款人的還款行為,倘若之前都是正常還款,按時繳付本金、利息,那麼銀行會提高借款意願以及金額。
  3. 個人的信用紀錄、負債比狀況:同樣,銀行借款前會調閱借款人信用紀錄,了解近期借款人在其他銀行是否有違約風險;了解借款人的負債比狀況,衡量貸款金額。
  4. 擔保品 ( 房屋 ) 的價值:這是最關鍵影響增貸額度的因素之一。因房貸本質是以房屋作為擔保,因此,銀行會再次鑑價,依據房價的7~8成評估貸款本金額度。換句話說,該區域房價增漲,擔保品價格提升,相對也能提高貸款額度。

房屋增貸 5 大特色

  1. 借款額度不受月收入 22 倍的限制
    房屋增貸以房屋作為抵押,因此,作為有擔保品貸款,可貸額度上限不需受限於月收入 22 倍。同樣的,房屋轉貸、房屋二胎同樣也享有此一優勢。
  2. 利率低
    相較信用貸款、車貸、保單借款等融資管道,房貸的借款利率最低。
    根據聯徵中心 2021 年 6 月統計數據顯示,以借款金額占大宗的 30 ~ 40 歲的青壯年來看,信貸的平均利率為 6.2 %,有擔保品的房貸則為 1.45 % 左右,車貸則為 2.57 %。
  3. 費用相較房屋轉貸少
    「 房屋增貸 」的費用就跟當初申請初次房貸差不多,會有開辦費、鑑價徵信費等,相比「 房屋轉貸 」還會產生地政設定規費,每 NT$ 100 萬貸款要付出 NT$ 1,200 元規費等費用。
  4. 審核程序快
    因為是向同一家銀行又以同一擔保品申請增貸,銀行審核流程相對簡單。
  5. 還款時間長
    跟房貸一樣,享有寬限期,且還款期間最長可以到 40 年,能減輕還款壓力。

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一般購屋貸款
總費用
年百分率
1.34% 起1.39% 起1.4% 起
手續費NT$ 0NT$ 6,500NT$ 5,000 起
寬限期視銀行審核
結果而定
最長 3 年最長 2 年
方案特色
● 轉貸金額大於
NT$ 600 萬(含)以上:
可享優惠利率
(限量 100 名)

● 核貸撥款後鑑價費:
NT$ 5,000 完全免費

● 轉貸成功:
代償費 NT$ 5,000 免費
+
代書費與設定費最高可減免
NT$ 17,400 相關費用

(~2022/01/31)

● 貸款期間:最長 30 年
(非購屋目的最長 20 年)


● 貸款年利率:
1.35% 起
(機動計息)

● 開辦費:NT$ 6,500
代償費:NT$ 2,000

(~2021/12/31)

● 貸款利率:
1.37% 起

● 徵信費暨帳務管理費:
NT$ 5,000 ~ NT$ 20,000

● 貸款成數:
最高 8 成

(~2021/12/31)
完整比較房屋貸款方案
製表日期:2021/11/24

房屋增貸 2 大必知事項

介紹完「 房屋增貸 」 的特色之後,貸鼠先生要提醒有意願申請增貸的民眾,務必特別留意以下 2 項經常被借款人疏忽的缺點:

  1. 房屋增貸利息不得列舉扣抵所得稅。
    申報所得稅時,僅能就初始房貸中尚未償還額度所產生的利息進行列舉扣除,每年購屋借款利息扣除額上限為 30 萬元。

    舉例:原本向銀行貸款 NT$ 1,000 萬,尚有 NT$ 400 萬本金未還,並向銀行增貸 NT$ 100 萬,其中,只有本金餘額 NT$ 400 萬所產生的利息可以列舉扣抵所得稅,增貸的 NT$ 100 萬本金產生的利息則無法列舉扣除。

  2. 房屋增貸額度恐受限制。
    想透過房屋增貸調度資金,可貸額度取決:
    • 該房屋鑑價價值。當房屋增值幅度不高,本金又償還不多,增貸的過件率則降低,可貸額度也不見得理想。
    • 申貸人的負債比依主管機關規定,不得高於月收入 70 %:當前一筆房貸尚未還清,身上又有其他貸款就會提高個人負債比;當負債比過高,銀行同意核貸的金額就不會太多。

結論

「 房屋增貸 」是眾多借款的管道之一,其增貸的成本、利率雖相較信貸、車貸、保單借款等來得低廉,然而,民眾若有大筆資金需求,可貸額度以及審核過件率則仍得要取決於:

1) 房屋增值幅度;2) 已償還本金程度;3)申貸人負債比等因素。

民眾申貸前務必仔細盤算、評估後,再申請當下最適合自己的貸款方案。