土地增值稅是什麼？稅率計算、一生一次、一生一屋稅率差別一次看！

袋鼠金融導讀｜在台灣，擁有一個自己的家不僅是許多家庭的夢想，更是人生中一項重要的投資。然而，當您決定購買或出售房產時，土地增值稅這個重要的稅務問題卻常常被忽視。您知道嗎？土地增值稅的計算方式、免徵條件以及申報流程，對於每位購屋者來說都至關重要。袋鼠金融今天就要帶大家探討土地增值稅的各個面向，幫助您了解如何有效計算應繳納的稅額、如何利用政府的減免政策來節省開支，以及如何在符合條件的情況下享受「一生一屋」和「一生一次」的優惠。若對報稅文章有興趣不妨參考報稅懶人包、繳稅信用卡推薦、外送員報稅！

土地增值稅的基本概念

土地增值稅是指在土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅。土地漲價總數額則是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。這意味著您在某一時期內以較高價格出售土地或房產，就需繳納相應的土地增值稅。

土地增值稅計算方式

土地增值稅的計算方式主要依賴於土地的原始價和轉讓價之間的差額。具體而言，計算公式如下：

1. 原始價：指的是您購買該土地或房產時支付的價格。
2. 轉讓價：指的是您出售該土地或房產時所獲得的價格。
3. 增值額：轉讓價減去原始價，即為增值額。
4. 適用稅率：根據增值額所適用的稅率進行計算。

根據現行政策，土地用途可分為「一般用地」與「自住用地」，並且針對不同用途有不同的課稅標準，自用住宅用地稅率則一律為 10%。以下是袋鼠金融整理的「一般用地」的漲價倍數及課稅稅率的簡易表格，若想詳見計算方法請見下方計算公式：

一般用地增值稅率簡易一覽表
級距	漲價倍數	課稅稅率
第一級	倍數 ＜ 100%	20%
第二級	100% ≦ 倍數 ＜ 200%	30%
第三級	倍數 ＞ 200%	40%

如果持有土地年限超過 20 年以上，則可享有減徵 20% 的優惠；超過 30 年則可減徵 30%；超過 40 年則可減徵 40%。

計算公式

第一級

應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】× 稅率 ( 20% )

第二級

應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率 ( 30% ) －〔 ( 30% － 20% ) × 減徵率〕】－ 累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A）

• 持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，A 為 0.10
• 持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，A 為 0.08
• 持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，A 為 0.07
• 持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，A 為 0.06

第三級

應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率 ( 40% ) －〔 ( 40% － 20% ) × 減徵率〕】－ 累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B）

• 持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，B 為 0.30
• 持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，B 為 0.24
• 持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，B 為 0.21
• 持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，B 為 0.18

免徵條件及申報流程

在某些情況下，購屋者可能符合土地增值稅免徵條件。這些條件包括：

• 繼承：如果您繼承了父母或直系親屬的土地，通常不需要繳納土地增值稅。
• 贈與：某些特定類型的贈與也可能免徵，例如家庭成員之間的贈與。
• 自用住宅：若您所購買的房產為自用住宅，且持有期間超過一定年限，也可能符合免徵條件。

了解這些免徵條件可以幫助您在交易過程中節省不必要的支出。此外，正確掌握土地增值稅申報流程也是每位房主必須學習的一課，以避免因疏忽而產生罰款。

申報流程詳解

1. 準備資料：在申報前，需準備好相關文件，包括買賣契約、地籍圖、原始購買發票等。
2. 填寫申報表：根據政府提供的申報表格填寫相關信息，包括原始價、轉讓價及其他必要資料。
3. 提交申報：將填寫完成的申報表及相關文件提交至當地主管機關，一般是在交易完成後的一定期限內（通常為 30 天）。
4. 繳納稅款：根據核定結果進行繳納。如果您發現自己多繳了稅款，可以依照規定申請退稅。

減免政策與法律依據

政府針對土地增值稅有一些減免政策，這些政策旨在鼓勵合理使用土地資源。例如，在某些特定區域或特定類型的開發項目中，政府可能會提供減免優惠。此外，針對首次購屋者或低收入家庭，也可能有相應的補助措施。

了解這些政策及其法律依據，可以幫助購屋者在進行房地產交易時做出明智決策。建議購屋者在交易前諮詢專業人士，以獲得最新的信息和建議。

一生一次與一生一屋

針對自用住宅用地出售時，可以善用自用住宅用地相關優惠稅率。若符合特定條件，自用住宅用地的漲價總數額可享受 10% 的優惠稅率。這意味著，在出售自用住宅時，如果滿足以下條件，可以再次享受優惠：

「一生一次」適用條件

1. 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2. 地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分。
4. 限一生一次。
5. 自用住宅建築完成 1 年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。

此外，「隱藏版優惠」也值得注意。雖然「一生一次」有限次數，但如果擁有多戶自用住宅且都符合條件，可以規畫在同一天簽訂買賣契約並同時申報，只要面積加總在都市 3 公畝或非都市 7 公畝範圍內，即可同時適用自用住宅優惠稅率。

「一生一屋」適用條件

1. 出售前 5 年內無供營業使用或出租。
2. 「一生一次」已經用掉。
3. 出售都市土地面積未超過 1.5 公畝或非都市土地面積未超過 3.5 公畝。
4. 出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女無該自用住宅以外房屋（包括信託移轉之房屋）。
5. 出售前持有該土地 6 年以上。
6. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年。

結論

土地增值稅不僅是購屋過程中的一個重要環節，也與每個家庭的一生一屋夢想息息相關。無論是首次購屋者還是經驗豐富的投資者，都應該重視這一環節，以確保自己的投資決策更加明智、合理。希望袋鼠金融的這篇文章能幫助您在購房時做出更明智的選擇，使您的「一生一次」投資能夠帶來長期穩定的回報與幸福感！

土地增值稅常見問題

您可能感興趣：