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房地合一稅是什麼?房地合一稅 2.0 不可不知的 3 大重點

房地合一稅已推出 6 年多,是房地產交易時賣方必須繳交的一種稅。不過,新版的房地合一稅 2.0 已於去年 2021 年 7 月正式推出上路,房屋稅查詢時不曉得大家是否熟悉了呢?今天,貸鼠先生就要告訴大家房地合一稅是什麼,房地合一稅 2.0 版本與 1.0 在稅率上的房地合一稅新舊制有什麼不同,以及在新制下繳稅時該注意的 3 大事項。此外也提供了 3 種範例供大家參考,不用擔心看完文章後還是霧煞煞。另外,若想了解更多繳稅信用卡的優惠,可以參考房屋稅信用卡推薦繳稅信用卡推薦的最新優惠資訊唷!

房地合一稅是什麼?

房地合一稅是什麼呢?簡單來說,就是交易房屋中賣方要向政府繳交的稅務。房地合一稅於 2016 年上路,此為房地合一稅 1.0。而近期政府為了減少投資客炒房、哄抬房價等情況,所以於 2021 年 7 月推出並實施了房地合一稅 2.0。

因此,房地合一稅 2.0 在適用範圍、稅率、計算方式都與房地合一稅 1.0 有些許不同,貸鼠先生會帶大家了解 2 者的差異,並詳細解說房地合一稅 2.0,請大家繼續往下看!

房地合一稅 2.0 vs. 1.0 差在哪?

房地合一稅 2.0 與 1.0 最主要的差別就在房地產持有時間上:

房地合一稅 2.0 vs. 1.0 稅率
個人 房地合一稅 1.0
持有時間
房地合一稅 2.0
持有時間
適用稅率
境內居住者 1 年以內 2 年以內 45%
超過 1 年
未達 2 年
超過 2 年
未達 5 年
35%
超過 2 年
未達 10 年
超過 5 年
未達 10 年
20%
超過 10 年 超過 10 年 15%
境外居住者 1 年以內 2 年以內 45%
超過 1 年 超過 2 年 35%

可以很清楚地看到,房地合一稅 2.0 延長了持有時間。不過,房地合一稅 2.0 仍有許多地方有所變更,就讓我們一起往下看吧!

房地合一稅 2.0 必知 3 大注意事項

適用範圍

為了讓大家能更清楚地了解房地合一稅 2.0 的適用範圍,貸鼠先生特地為大家整理出來,以下 5 項,只要是 2016 年 1 月 1 日後所取得的,便適用於房地合一稅 2.0

  • 房屋
  • 土地
  • 交易預售屋,與其坐落基地
  • 有設置地上權的房屋
  • 持股或出資額過半,且此營利事業股權或出資額價值有 50% 以上為境內房地產所構成

適用稅率

政府為了減少投資客賣房哄抬價格一情形,絕對不只有擴大適用範圍這一措施。因此在稅率方面,政府特別針對了短期套利者,延長個人短期炒作不動產的高稅率持有期間,如果你短期內有要賣出任何房地產,就一定得知道房地合一稅 2.0 的適用稅率!以下為境內居住者的稅率:

  • 2 年以內:45%
  • 超過 2 年未達 5 年:35%
  • 超過 5 年未達 10 年:20%
  • 超過 10 年:15%

以下則是非境內居住者的稅率:

  • 2 年以內:45%
  • 超過 2 年:35%

此外,房地合一稅 2.0 將法人比照個人課稅,以防止個人藉由設立公司、商家⋯⋯等營利事業來避稅。因此,若你為營利事業且最近剛好有營利事業底下的房屋、土地需要交易,務必參考上方的稅率喲!

計算方式

房地合一稅 2.0 的計算方式為:應納稅額=(成交價額−成本−相關費用−土地漲價總數額)*適用稅率。其中可以認列的成本、相關費用有 3 大種:

  1. 購屋時的必要支出,如:
    • 規費
    • 代書費
    • 仲介費
    • 契稅
    • 印花稅
  1. 交易日後、過戶前的的房貸利息
  2. 房屋的增置費、修繕費、改良費,如:
    • 清潔費
    • 搬運費
    • 廣告費

不過也有 2 大種成本、相關費用是不能認列的,還請大家多多注意:

  1. 房屋於非使用期間的土地增值稅
  2. 房屋於使用期間所需繳納的費用、稅金、借款利息
    1. 稅類:房屋稅、地價稅、土地增值稅
    2. 相關費用:水電瓦斯費、管理費、清潔費
    3. 借款利息:房貸利息

房地合一稅自用住宅享優惠稅率

政府也曉得人民有換屋的需求,因此只要該房屋符合「自用住宅」的 3 大條件,便可以享有自用住宅優惠唷!

房地合一稅自用住宅優惠
交易獲利金額 適用稅率
超過 400 萬 就超出部分課徵 10%
400 萬以下 免稅

3 大條件為下:

  1. 交易房屋為個人或配偶、未成年子女持有,且已住在此房屋滿 6 年
  2. 交易房屋前 6 年沒有任何出租、營業或執行業務的使用
  3. 個人、配偶、未成年子女交易前 6 年未曾適用自用住宅優惠稅率

房地合一稅計算範例

範例一:境內居住者、非自用住宅

境內居住者獅子先生以 NT$ 1,000萬購入一房地產(此為成本),持有一段時間後以 NT$ 2,100萬出售,其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100萬元,則我們可以算出(成交價−成本−相關費用−土地漲價總數額)=(2,100萬−1,000萬−100萬)=NT$ 1,000萬,再將此數字依據房地產持有時間,乘上適用稅率,則為應繳稅額:

境內居住者、非自用住宅房地合一稅範例
持有時間 適用稅率 應繳稅額
2 年以內 45% NT$ 450萬
超過 2 年未達 5 年 35% NT$ 350萬
超過 5 年未達 10 年 20% NT$ 200萬
超過 10 年 15% NT$ 150萬

範例二:境外居住者

境外居住者兔子小姐於本國花費 NT$ 1,000萬購入一房地產(此為成本),持有一段時間後以 NT$ 2,100萬出售,其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100萬元,則我們可以算出(成交價−成本−相關費用−土地漲價總數額)=(2,100萬−1,000萬−100萬)=NT$ 1,000萬,再將此數字依據房地產持有時間,乘上適用稅率,則為應繳稅額:

境外居住者房地合一稅範例
持有時間 適用稅率 應繳稅額
2 年以內 45% NT$ 450萬
超過 2 年 35% NT$ 350萬

範例三:適用自用住宅優惠

貸鼠先生一家已於一房地產居住超過 6 年,且居住期間此房地產沒有被用於任何營業行為,一家人包含配偶、未成年子女也沒有適用過自用住宅優惠稅率過。當初貸鼠先生購買此房地產花了 NT$ 1,000 萬,現在貸鼠一家想換個更大的房子,所以想把此房屋賣掉。

假設售出金額為 NT$ 2,000萬,則交易獲利金額為 NT$ 1,000萬,大於 NT$ 400萬,因此得就超過部分(1,000萬 – 400萬=600萬)課徵 10% 房地合一稅,也就代表貸鼠先生須繳交 NT$ 60萬的稅款。

若售出金額為 NT$ 1,350萬,則交易獲利金額為 NT$ 350萬,小於 NT$ 400萬,因此貸鼠先生獲得免稅資格,就不用繳交房地合一稅啦!

房地合一稅常見問題

Q1. 申請房地合一稅時沒有成本、相關費用證明怎麼辦?

首先來討論沒有成本證明的情況,此時政府會以能否查到相關資料作為依據,有下列 2 種應對措施:

1. 有查到資料:依照查到資料的值來代表成本。
2. 沒有查到資料:根據當初取得的房屋評定現值、公告土地現值,依照政府提供的消費者物價指數進行調整,來取得成本。

若沒有相關費用證明,政府便會以成交價格的 3% 作為相關費用,且上限為 NT$ 30萬。

Q2. 房地合一稅個人申報時間怎麼計算?

賣方必須自己在限定時間內申報房地合一稅,而申報的時間會依不同類型的房地產交易,而有所差別:

– 一般房屋、土地完成所有權移轉登記日隔天的 30 日內
– 預售屋與其坐落基地交易日,也就是預售屋的簽約日期,隔天的 30 日內
– ​​房屋使用權交易日隔天的 30 日內

Q3. 個人房地合一稅要攜帶哪些申請文件?

個人申報房地合一稅需要攜帶以下 3 種文件:

1. 房屋土地交易所得稅的申報書
2. 取得成本、相關費用的證明文件
3. 買賣交易契約書影本

Mr.Roo

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