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袋鼠金融導讀｜房屋合一稅新制已經上路，大家弄懂房屋合一稅究竟是什麼了嗎？賣房所得稅要繳多少錢，就是看房地合一稅了！無論是自用住宅或是做為投資，房屋合一稅都是 2024 報稅時會面臨的重要問題。大家除了可以搭配好用的房屋稅信用卡推薦，也可以配合房屋稅查詢這篇文章，報稅時就不會這麼焦頭爛額了！房屋合一稅的課徵條件、計算方式、試算範例等，這篇文章都會一一詳細告訴大家。
目錄
房地合一稅新制是什麼？
房地合一稅就是賣房之後，針對你有獲利的部分進行課稅，過去是房地分開，以財產交易稅課徵，後來改為房地合一稅 1.0，政府為了減少投資客炒房、哄抬房價等情況，在 2021 年 7 月修改法條，實施房地合一稅 2.0，更對於預售屋換約、房地產持有年限以及稅率等都有不同層面的深度影響，其中以短期套利者被課以重稅的目的相當顯著。
只要你是 2016 年後取的的房屋，都適用房地合一稅，那什麼時候用 1.0 或 2.0 呢？判斷方式很簡單！只要是 2021 年 7 月前交易是 1.0、2021 年 7 月後是 2.0，為了讓大家更了解房地合一稅 2.0 的適用範圍，袋鼠金融特地為大家整理出來 5 項課稅範圍：
● 房屋
● 土地
● 交易預售屋，與其坐落基地
● 有設置地上權的房屋
● 持股或出資額過半，且此營利事業股權或出資額價值有 50% 以上為境內房地產所構成
無論是投資或者是自住者，都強烈建議務必在買賣個人房地產前仔細評估並審視房地合一稅的課稅條件與稅率計算，以避免在被課徵房地合一稅金而不自知，如果想知道房地合一稅 2.0 在適用範圍、稅率、計算方式與房地合一稅 1.0 有哪些不同的話，趕快跟著袋鼠金融一起了解 2 者的差異吧！
| 房地合一稅 2.0 vs. 1.0 | |||
|---|---|---|---|
| 個人 | 房地合一稅 1.0 持有時間 |
房地合一稅 2.0 持有時間 |
適用稅率 |
| 境內居住者 | 1 年以內 | 2 年以內 | 45% |
| 超過 1 年 未達 2 年 |
超過 2 年 未達 5 年 |
35% | |
| 超過 2 年 未達 10 年 |
超過 5 年 未達 10 年 |
20% | |
| 超過 10 年 | 超過 10 年 | 15% | |
| 非境內居住者 | 1 年以內 | 2 年以內 | 45% |
| 超過 1 年 | 超過 2 年 | 35% | |
房地合一稅的課徵條件
為抑制房地產炒作，係 2016 年後取得的房地產，在扣除相關成本及費用後，於轉售後凡有獲利者就會被課徵房地合一稅。
房地合一稅 2.0 的課徵邏輯則是持有時間越短，課徵稅率越高。在台灣境內居住者，若持有 2 年以內課稅 45%、超過 2 年未逾 5 年課稅 35%、超過 5 年未逾 10 年課稅 20%、超過 10 年課稅 15%。
而房地合一稅適用對象包含了自然人與法人，依規定房地完成移轉登記日的隔天起算 30 日內需要完成申報，申報時需要準備的文件有包含了房地交易所得稅申報書、契約書影本、想抵扣的費用證明等相關文件。賣方可到各地政事務所，請櫃檯人員協助申報，或花錢請地政士代辦。
房地合一稅優惠
從上述內容可以發現，房地合一稅用意在於降低房地產的炒作，並抑制價格快速的攀升，如若房地產持有時間僅在 2 年內，稅率最高可達 45%，但自住一族有兩個優惠制度，國稅局推出自住戶可享重購退稅和自住減免優惠。
重購退稅
因房地合一稅的改制目的在於減少房地產炒作，所以若民眾換屋符合「自住目的」，無論是先賣後買、還是先買後賣，房地合一稅都可以申請重購退稅，對於購屋自住的民眾而言是相當重要、可以守護荷包的關鍵！符合「自住目的」的四項條件如下：
● 簽約買賣的前一年，沒有出租或營業使用
● 個人、配偶或直系親屬於該房地產設有戶籍
● 出售舊屋與買新屋的時間差距在 2 年之內
● 重購退稅房地在 5 年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶
需要注意的是，以上四項條件皆需要滿足且符合，否則將會被追回退稅。
自住減免
另外一個是自住減免優惠，符合「自用住宅認定」的 3 大條件，可享有 NT$ 400 萬的課稅所得免稅額！關於自用住宅認定條件如下：
● 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿 6 年
● 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用
● 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年，未曾適用本項優惠規定
| 房地合一稅自用住宅稅率 | |
|---|---|
| 交易獲利金額 | 適用稅率 |
| 超過 NT$ 400 萬 | 超出部分課徵 10% |
| NT$ 400 萬以下 | 免稅 |
房地合一稅計算方式
房地合一稅的公式有兩個，先算出課稅所得後，再對應持有時間和稅率表，即可算出應繳稅金。若民眾希望能夠透過更簡便輕鬆的方式進行房地合一稅的試算，財政部有提供清楚的試算網站，只要填入對應的資料與內容，將可以完成清楚且快速的房地合一稅試算，供民眾參考使用。
課稅所得（稅基）＝房產成交價額（賣價扣買價）－買賣原始取得成本－相關費用－土地漲價總數額
應繳稅額＝課稅所得（稅基）＊房地合一稅稅率
買賣取得成本種類
由於房地合一稅 2.0 的計算方式需要先扣除成本、相關費用及土地漲價總數額，其中大家要特別注意可認列、不可認列的「買賣取得成本」有哪些！
| 房地合一稅成本種類一覽 | |
|---|---|
| 類別 | 詳細資訊 |
| 可認列 | 購屋時的必要支出 1. 規費 2. 代書費 3. 仲介費 4. 契稅 5. 印花稅 |
| 交易日後、過戶前的房貸利息 | |
| 房屋的增置費、修繕費、改良費 1. 清潔費 2. 搬運費 3. 廣告費 |
|
| 不可認列 | 房屋於非使用期間的土地增值稅 |
| 房屋於使用期間所需繳納的費用、稅金、借款利息 1. 稅類：房屋稅、地價稅、土地增值稅 2. 相關費用：水電瓦斯費、管理費、清潔費 3. 借款利息：房貸利息 |
|
房地合一稅試算範例
範例一：境內居住者、非自用住宅
境內居住者獅子先生以 NT$ 1,000 萬購入一房地產（此為成本），持有一段時間後以 NT$ 2,100 萬出售，其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100 萬，則我們可以算出（成交價－成本－相關費用－土地漲價總數額）＝（2,100 萬－1,000 萬－100 萬）＝NT$ 1,000 萬，再將此數字依據房地產持有時間，乘上適用稅率，則為應繳稅額：
| 境內居住者、非自用住宅房地合一稅範例 | ||
|---|---|---|
| 持有時間 | 適用稅率 | 應繳稅額 |
| 2 年以內 | 45% | NT$ 450 萬 |
| 超過 2 年未達 5 年 | 35% | NT$ 350 萬 |
| 超過 5 年未達 10 年 | 20% | NT$ 200 萬 |
| 超過 10 年 | 15% | NT$ 150 萬 |
範例二：境外居住者
境外居住者兔子小姐於本國花費 NT$ 1,000 萬購入一房地產（此為成本），持有一段時間後以 NT$ 2,100 萬出售，其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100 萬，則我們可以算出（成交價－成本－相關費用－土地漲價總數額）＝（2,100 萬－1,000 萬－100 萬）＝NT$ 1,000 萬，再將此數字依據房地產持有時間，乘上適用稅率，則為應繳稅額：
| 境內居住者、非自用住宅房地合一稅範例 | ||
|---|---|---|
| 持有時間 | 適用稅率 | 應繳稅額 |
| 2 年以內 | 45% | NT$ 450 萬 |
| 超過 2 年 | 35% | NT$ 350 萬 |
範例三：適用自用住宅優惠
袋鼠一家已於一房地產居住超過 6 年，且居住期間此房地產沒有被用於任何營業行為，一家人包含配偶、未成年子女也沒有適用過自用住宅優惠稅率過。當初袋鼠購買此房地產花了 NT$ 1,000 萬，現在貸鼠一家想換個更大的房子，所以想把此房屋賣掉。
假設售出金額為 NT$ 2,000 萬，則交易獲利金額為 NT$ 1,000 萬，大於 NT$ 400 萬，因此得就超過部分（1,000 萬－400 萬＝600 萬）課徵 10% 房地合一稅，也就代表袋鼠須繳交 NT$ 60 萬的稅款。
若售出金額為 NT$ 1,350 萬，則交易獲利金額為 NT$ 350 萬，小於 NT$ 400 萬，因此袋鼠獲得免稅資格，就不用繳交房地合一稅啦！
範例四：繼承取得的房地產
出售繼承取得的房地產時，會以被繼承人取得該房地產的日期盤判斷是否適用房地合一稅制。如若被繼承人在民國 105 年 1 月 1 日後取得該房地產，則適用新制。繼承人出售該房地產後，應於完成所有權移轉登記日之次日起算 30 天內，向所轄稽徵機關辦理申報納稅。
房地合一稅 30 萬免稅額是什麼？
計算房地合一稅的課稅所得時，NT$ 30 萬的免稅額上限可用於印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用，而未能提供相關費用這名文件者，則可以按照成交價的 3% 進行計算，「預售屋換約」則只能用「已付款項加上獲利的 3%」的新制規定來計算。
舉例來說，過去購買預售屋花費了 NT$ 1,000 萬，換約出售 NT$ 1,030 萬，因為 NT$ 30 萬免稅額的緣故，直接可以在不需要扣稅的情況下獲利 NT$ 30 萬入袋。
但在新制規定底下，假如買方已支付價金 NT$ 180 萬，加上換約利潤 NT$ 30 萬，計算總成本 NT$ 210 萬，再乘上 3%，最後僅有 NT$ 6.3 萬的免稅額度。
接著將獲利的 NT$ 30 萬扣除 NT$ 6.3 萬，再乘上 45%，最後需繳納近 NT$ 11 萬的房地合一稅，因此新制的改變將大幅壓縮預售屋換約的獲利空間。
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房地合一稅對預售屋的影響
在房地合一稅 2.0 的重大變革中，是將預售屋交易納入課徵的範圍。
從實務案例中可以發現，預售屋若在成屋前轉賣交易，因預售屋興建大多需要 2～4 年的施工建造期，大多會被課上 35%以上的房地合一稅，待新屋落成後因房地合一稅 2.0 的改制，持有期將歸零計算、從頭起算，因而需要從成屋後持有再滿 5 年才能將房地合一稅的稅率降低至 20%。
這意味著購買預售屋到成屋，因房地合一稅的稅率改制緣故，約需 7～9 年才會有較大的獲利空間。
房地合一稅常見問題
首先來討論沒有成本證明的情況，此時政府會以能否查到相關資料作為依據，有下列 2 種應對措施：
1. 有查到資料：依照查到資料的值來代表成本。
2. 沒有查到資料：根據當初取得的房屋評定現值、公告土地現值，依照政府提供的消費者物價指數進行調整，來取得成本。
若沒有相關費用證明，政府會以成交價格的 3% 作為相關費用，且上限為 NT$ 30 萬。
賣方必須自己在限定時間內申報房地合一稅，而申報的時間會依不同類型的房地產交易，而有所差別：
1. 一般房屋、土地完成所有權移轉登記日隔天的 30 日內。
2. 預售屋與其坐落基地交易日，也就是預售屋的簽約日期，隔天的 30 日內。
3. 房屋使用權交易日隔天的 30 日內。
個人申報房地合一稅需要攜帶以下 3 種文件：
1. 房屋土地交易所得稅的申報書
2. 取得成本、相關費用的證明文件
3. 買賣交易契約書影本
