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袋鼠金融導讀｜房屋合一稅 2.0 自 110 年開始適用，但房屋合一稅實際如何計算是什麼你搞懂了嗎？自用住宅或是投資的不動產，所要考慮到的房屋合一稅是歷年來報稅時會面臨的重要問題。以下將帶你了解房屋合一稅的課徵條件、計算方式、試算範例等。釐清後，大家除了可以搭配好用的房屋稅信用卡推薦，也可以近一步配合房屋稅查詢這篇文章來看，而如果經歷過買賣交易，可再參考賣房所得稅。掌握房屋相關稅務資訊，報稅時就不會這麼焦頭爛額了！
目錄
什麼是房地合一稅？課稅範圍？
房地合一稅就是賣房及土地合併的售價，針對有獲利的部分對房屋所有權人進行課稅。過去是房、地分開，以財產交易稅課徵，後來政府為減少投資客炒房、哄抬房價等情況，而採用行房地合一稅 1.0。在 2021 年 7 月修改法條，始推行房地合一稅 2.0，對於預售屋換約、房地產持有年限以及稅率等都有不同層面的深度影響，其中以短期套利者被課以重稅的目的相當顯著。
而房地合一稅的課稅範圍包括：
● 房屋
● 土地
● 交易預售屋，與其坐落基地
● 有設置地上權的房屋
● 持股或出資額過半，且此營利事業股權或出資額價值有 50% 以上為境內房地產所構成
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| 更新日期：2026/01/19 | |
房地合一稅新舊制差異？
舊制是「房地分離」，新制是「房地合一」。過去政府認為「土地」已經繳過土地增值稅（土增稅）了，所以不該再課所得稅，而賣房子就要課所得稅，所以過去房子、土地是雙軌課稅，但導致很多人壓低房屋價格、抬高土地價格來避稅，因此 105 年後才改為新制房地合一稅。
房地合一稅新制就不再把獲利納入所得稅中，而是獨立申報、獨立稅率，會根據持有房屋的時間決定是用稅率！在 2021 年推出了 1.0 版本，同年又再修正了 2.0 版本，調整了房屋持有時間。
要怎麼確認是用新制或舊制？非常簡單！就是看你買房子的時間，只要是 2016 年 1 月 1 日開始買的房子，就是用房地合一稅； 2015 年 12 月 31 日前買的房子都是用財產交易所得稅，簡單舉例：
- 小袋先生在 2015 年 11 月買的房子，2026 年 1 月 1 號賣掉，走舊制課稅
- 小袋太太在 2017 年 12 月買的房子，2026 年 1 月 1 號賣掉，走房地合一稅
新舊制計算差異可參考這篇：賣房所得稅怎麼算？房地買賣新舊制比較、財產交易所得稅範例試算
房地合一稅 2.0 稅率及課徵條件
房地合一稅 2.0 的課徵邏輯是持有時間越短，課徵稅率越高，只要賣房子有獲利就會被課稅。無論是投資人或自住者，都強烈建議在買賣個人房地產前評估每年房地合一稅的課稅條件與稅率計算，以避免在被課徵房地合一稅金而不自知。
| 房地合一稅 2.0 稅率 | ||
|---|---|---|
| 個人 | 持有時間 | 適用稅率 |
| 境內居住者 | 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年 未達 5 年 |
35% | |
| 超過 5 年 未達 10 年 |
20% | |
| 超過 10 年 | 15% | |
| 非境內居住者 | 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年 | 35% | |
房地合一稅計算方式
房地合一稅的公式有兩個，先算出課稅所得後，再對應持有時間和稅率表，即可算出應繳稅金。若民眾希望能夠透過更簡便輕鬆的方式進行房地合一稅的試算，財政部有提供清楚的試算網站，填入對應的資料與內容，就可以完成清楚且快速的房地合一稅試算，供民眾參考使用。
課稅所得（稅基）＝房產成交價額（賣價扣買價）－取得成本－相關費用－土地漲價總數額
應繳稅額＝課稅所得（稅基）＊房地合一稅稅率
取得成本有哪些？
| 房地合一稅成本種類一覽 | |
|---|---|
| 類別 | 詳細資訊 |
| 可認列 | 購屋時的必要支出 1. 規費 2. 代書費 3. 仲介費 4. 契稅 5. 印花稅 |
| 交易日後、過戶前的房貸利息 | |
| 交易日前三年的交易虧損金 | |
| 房屋的增置費、修繕費、改良費 1. 清潔費 2. 搬運費 3. 廣告費 |
|
| 不可認列 | 房屋於非使用期間的土地增值稅 |
| 房屋於使用期間所需繳納的費用、稅金、借款利息 1. 稅類：房屋稅、地價稅、土地增值稅 2. 相關費用：水電瓦斯費、管理費、清潔費 3. 借款利息：房貸利息 |
|
相關費用有哪些？
相關費用意思是「移轉費用」，也就是把房子賣掉而產生的開銷，包括仲介費、代書費、廣告費、清潔費、搬運費、公證費、手續費等等，一般來說，要提交相關的「移轉費用證明文件」，才能扣除這部分的費用，可若是無法提供證明、弄丟收據或預售屋換約沒有證明時，該怎麼辦呢？會有三種狀況：
- 政府會依照查核到的資料幫你扣除
- 政府查不到，成屋用「成交價 x 3% 」計算，最多可扣除 30 萬
- 預售屋換約以「（已付款項＋獲利）x 3%」計算，最多可扣除 30 萬
舉例來說，賣方已先給建商 NT$ 180 萬款項，換約的利潤是 NT$ 30 萬，那麼相關費用就是 NT$ 210 萬，再乘上 3%，總計有 NT$ 6.3 萬的免稅額度。
房地合一稅 2.0 申報條件與時間
房地合一稅適用對象包含了自然人與法人，依規定房地完成移轉登記日的隔天起算 30 日內需向稽徵機關完成相關辦理，除非你達到免申報條件，否則不管有沒有獲利都要申報，這點要特別注意。以下為可辦理機關：
（1）申報時戶籍所在地稽徵機關
（2）申報時居留地稽徵機關
（3）房屋、房屋使用權、土地、預售屋與其坐落地所在的地稽徵機關
（4）中央政府所在地稽徵機關
房地合一稅申報應備文件
實際前往辦理時，納稅義務人應備妥以下文件：
（1）房地交易所得稅申報書一份
（2）買賣契約書影本
（3）想抵扣的費用證明或與成本相關等文件
（4）稅額計算包含應自行繳納稅額者，需要付上繳納收據正本
（5）其他相關文件
賣方可到各地政事務所，請櫃檯人員協助申報，或花錢請地政士代辦。
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房地合一稅優惠
房地合一稅用意在於降低房地產的炒作，並抑制價格快速的攀升，如若房地產持有時間僅在 2 年內，稅率最高可達 45%，但自住一族還是有福利的！國稅局推出自住戶可享重購退稅和自住減免優惠。
重購退稅
因房地合一稅的改制目的在於減少房地產炒作，所以若民眾換屋符合「自住目的」，無論是先賣後買、還是先買後賣，只要買房與賣房的時間間隔小於 2 年，都可以申請重購退稅，對於購屋自住的民眾而言是守護荷包的重要關鍵！
符合「自住目的」的四項條件如下，如果沒有同時滿足將會被追回退稅：
● 簽約買賣的前一年，沒有出租或營業使用
● 個人、配偶或直系親屬於該房地產設有戶籍
● 出售舊屋與買新屋的時間差距在 2 年之內
● 重購退稅房地在 5 年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶
自住減免 400 萬免稅額及優惠稅率
另外一個是自住減免優惠，符合「自用住宅認定」的 3 大條件，可享有一次 NT$ 400 萬的課稅所得免稅額，超過的部分也僅課徵 10% 的房地合一稅率，也就是說，獲利低於 400 萬免稅、超過 400 萬部分課 10%。
舉例來說：
小袋先生房子賣掉之後獲利 500 萬，因為符合自住減免優惠，所以可扣掉 400 萬的免稅額，並用 100 萬來計算房地合一稅、課徵稅率只要 10%。
而關於自用住宅的條件如下：
● 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記
● 實際持有並居住於該房屋連續滿 6 年（含）以上
● 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用
⚠️ 有個例外狀況是，如果設籍只有未成年子女，而在房子賣出時子女已成年，就不能用這個優惠方案了！
非自願交易優惠 20% 稅率
如果你買房不到 5 年就賣掉，本來會被課 35% 甚至 45% 的重稅，但考量到有些人是被迫賣房，並不是為了炒作，特別列出特殊情況者，只要符合特定原因，即便你持有不到 5 年，稅率一律降到 20%。以下是國稅局列出的 7 種常見的非自願情境：
1.個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，因調職或非自願離職，須離開原工作地而出售房屋、土地。
2.遭他人越界建築房屋部分，也就是土地被鄰居蓋房子蓋過界了，導致你不得不把地賣給對方。
3.個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
4.個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費。
5.個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地。
6.個人與他人共有房屋或土地，他人未經其同意而交易該共有房屋或土地。
7.繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地。
⚠️ 主張離職或調職的人，房子如果有出租、提供營業使用、沒有辦理戶籍登記，就會被取消資格，要按照一般房地合一稅來課稅喔！
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房地合一稅試算範例
範例一：境內居住者、非自用住宅
境內居住者獅子先生以 NT$ 1,000 萬購入房地產，持有一段時間後以 NT$ 2,100 萬出售，假設其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100 萬，則我們可以算出：
（成交價－成本－相關費用－土地漲價總數額）＝（2,100 萬－1,000 萬－100 萬）＝ 1,000 萬
而最終要繳納的稅額，會依照持有時間不同：
| 境內居住者、非自用住宅房地合一稅範例 | ||
|---|---|---|
| 持有時間 | 適用稅率 | 應繳稅額 |
| 2 年以內 | 45% | NT$ 450 萬 |
| 超過 2 年未達 5 年 | 35% | NT$ 350 萬 |
| 超過 5 年未達 10 年 | 20% | NT$ 200 萬 |
| 超過 10 年 | 15% | NT$ 150 萬 |
範例二：境外居住者
境外居住者兔子小姐於本國花費 NT$ 1,000 萬購入一房地產（此為成本），持有一段時間後以 NT$ 2,100 萬出售，其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100 萬，則我們可以算出（成交價－成本－相關費用－土地漲價總數額）＝（2,100 萬－1,000 萬－100 萬）＝NT$ 1,000 萬，再將此數字依據房地產持有時間，乘上適用稅率，則為應繳稅額：
| 境內居住者、非自用住宅房地合一稅範例 | ||
|---|---|---|
| 持有時間 | 適用稅率 | 應繳稅額 |
| 2 年以內 | 45% | NT$ 450 萬 |
| 超過 2 年 | 35% | NT$ 350 萬 |
範例三：適用自用住宅優惠
袋鼠一家於一房地產居住超過 6 年，且居住期間此房地產沒有被用於任何營業行為，一家人包含配偶、未成年子女也沒有適用過自用住宅優惠稅率過。當初袋鼠購買此房地產花了 NT$ 1,000 萬，現在袋鼠一家想換個更大的房子，所以想把此房屋賣掉。
假設售出金額為 NT$ 2,000 萬，則交易獲利金額為 NT$ 1,000 萬，大於 NT$ 400 萬，因此得就超過部分（1,000 萬－400 萬＝600 萬）課徵 10% 房地合一稅，也就代表袋鼠須繳交 NT$ 60 萬的稅款。
若售出金額為 NT$ 1,350 萬，則交易獲利金額為 NT$ 350 萬，小於 NT$ 400 萬，因此袋鼠獲得免稅資格，就不用繳交房地合一稅啦！
範例四：預售屋換約
假設小袋太太預售屋買了兩年後要換約賣掉，當初已經付給建商款項 200 萬，換約後獲利是 40 萬，那麼相關費用免稅額就是 240 萬 x 3% = 7.2 萬。預售屋換約的課稅金額就是：
（40 萬獲利 – 7.2 萬相關費用）x 45% 兩年內出售稅率＝應納稅額 147,600 元
繼承或受贈的房地合一稅怎麼算？
出售繼承或受贈的房地產時，會房地產的取得日期判斷，就是長輩或贈與人買房的時間點，也就是說長輩或贈與人的房子，是在 2016 年（105 年）後買的就是用房地合一稅，舉幾個例子來說：
- 媽媽的房子是 102 年買，女兒在 104 年繼承/受贈，現在要賣：舊制
- 媽媽的房子是 102 年買，女兒在 106 年繼承/受贈，現在要賣：原則舊制，但新制較優也可選
- 媽媽的房子是 107 年買，女兒在 108 年繼承/受贈，現在要賣：新制
至於新制房地合一稅要被課多少稅？就要看持有時間能不能被「合併」！這點非常重要！因為持有時間會影響到房地合一稅率的高低：
- 贈與的持有時間，以贈與取得日開始計算。舉例小袋在 106 年獲得贈與、108 年賣掉房子，持有時間就是 2 年。
- 夫妻間的贈與，可合併持有時間，以房屋原始取的日開始計算。舉例先生在 105 年買房、107 年贈與太太，而太太在 109 年賣掉，持有時間就是 4 年。
- 繼承的持有時間可合併。舉例爸爸在 106 年買房，過世後兒子在 110 年繼承房子，最後在 113 年賣掉，那持有時間就是 7 年。
房地合一稅常見問題
沒有限制，只要是 105 年以後取得的房屋並滿足自助條件，就可以使用。
在沒有辦法提供相關費用證明時，政府提供的最高免稅額度，請注意只有針對「相關費用」喔！
可以抵扣的項目有賣房的相關費用、買房時的取得成本，包括仲介費、代書費、印花稅、裝修費…等，還有交易日前 3 年內交易損失金額、土地漲價總數額。
在沒有成本證明的情況下，政府會以能否查到相關資料作為依據，有下列 2 種應對措施：
1. 有查到資料：依照查到資料的值來代表成本。
2. 沒有查到資料：根據當初取得的房屋評定現值、公告土地現值，依照政府提供的消費者物價指數進行調整，來取得成本。
若沒有相關費用證明，政府會以成交價格的 3% 作為相關費用，且上限為 NT$ 30 萬。
賣方必須自己在完成簽約或移轉的 30 天內申報完畢，日期計算起始日又依房地產類型交易而有差別：
1. 一般房屋、土地完成所有權移轉登記日隔天的 30 日內。
2. 預售屋與其坐落基地交易日，也就是預售屋的簽約日期，隔天的 30 日內。
1. 房屋土地交易所得稅的申報書
2. 取得成本、相關費用的證明文件
3. 買賣交易契約書影本
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