賣房子要繳所得稅嗎？了解房地買賣新舊制 算出財產交易所得稅

袋鼠金融導讀｜賣房子獲得的價差要繳所得稅嗎？薪資收入要報所得稅，買房要繳房屋稅，賣房當然也要繳稅！過去土地和房屋制度有缺漏，為改善缺失而重新擬定房地合一稅，但並不是全面通用，而是要以房屋取得日來區分，因此，賣房的所得稅會有新制與舊制計算差異，想知道房屋稅信用卡用哪張？繳稅信用卡也能賺回饋？新舊制差在哪？房屋稅查詢&試算怎麼用？本篇文章將逐一說明。

賣房子要繳所得稅嗎？先了解適用課稅制度

賣房後的交易所得稅，依照制度的改革共有舊制的財產交易所得稅、房地合一稅 1.0 與 2.0 共三種，根據房屋取得時間，所適用的課稅制度也不同，可以 2016 年為分界點，2016 年前取得的房屋，現在賣掉要用「財產交易所得稅」；2016 年後取得及販售的房屋，就用房地合一稅。

(1) 財產交易所得稅：2016 年前之稅制，僅有房屋課徵所得稅，並要納入綜合所得稅申報。

(2) 房地合一税 1.0：2016 年誕生，出售的房屋、土地所得合一，按實價分離課稅，2016 年起取得、2021 年 7 月前販售之房屋，適用 1.0 方案。

(3) 房地合一税 2.0：如為 2016 後取得並在 2021 年 7 月後交易，適用房地合一稅 2.0。房地合一稅 2.0 修改持有時間、提高境內企業稅率、將預售屋及其坐落地，以及交易持股/出資額過半數的營利事業，且營利事業股權/出資額價值 50% 以上都是國內房地構成，納入課稅標的。

房地合一稅新舊制比較表
制度	財產交易舊制	房地合一税1.0	房地合一税新制2.0
課稅範圍	房屋按實價課徵所得稅	土地、房屋所得合一按實價課稅
課稅所得	房屋收入-成本-費用	房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額	房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額 土地漲價總額數增設減除上限，上限＝交易當年度公告土地現值 – 前次移轉現值
境內個人	併入綜所稅，按所得稅級距課稅	依持有期間認定 1年內45% 1年以上、2年以下 35% 2年以上、10年以下 20% 10年以上 15% 非自願因素，交易持有期間 2 年以內的房地 20% 自有土地與營利事業合作，自取得土地起 2 年內完成＋販售房屋土地， 課徵 20% 參與都更或為老重建取得房地後第一次轉移適用 20% 符合自住房地優惠條件，課稅所得超過 400 萬元部分課徵 10%	依持有期間認定 2年內45% 2年以上、5年以下 35% 5年以上、10年以下 20% 10年以上 15% 非自願因素，交易持有期間 2 年以內的房地 20% 自有土地與營利事業合作，自取得土地起 2 年內完成＋販售房屋土地， 課徵 20% 參與都更或為老重建取得房地後第一次轉移適用 20% 符合自住房地優惠條件，課稅所得超過 400 萬元部分課徵 10%
境內企業	併入營利事業所得	所有案件適用 20%	2 年內 45% 2 年～5年內 35% 超過 5 年 20% 營利事業興建房屋完成後第一次轉移適用 20%
境外個人	按所得額 20% 扣繳	依持有期間認定 1 年以內：45% 超過 1 年：35%	依持有期間認定 2 年以內：45% 超過 2 年：35%
境外企業	併入營利事業所得	1 年內 45% 超過 1 年 35%	2 年內 45% 超過 2 年 35%
自用住宅減免	無	1.個人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有，並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用 2.課稅所得在 400 萬以下免稅 ：超過 400 萬元部分按 10%課 稅。 3.六年內以 1 次
盈虧互抵	納稅義務人、配偶及扶養親屬財產交易損失，每年度扣除額以不超過當年度申報之財產交易所得扣除；當年度無財產交易所得可資扣除，或 扣除不足者，以後 3 年度之財產交易所得扣除。	個人房屋、土地交易損失，可自交易日以後 3 年內之房屋、 土地交易所得減除。 ※免納所得稅之房屋、土地不適用。 ※新舊制之房屋土地交易損失不得互為減
重購自用住宅退稅	1.換大屋：全額退稅 換小屋：不能退稅 2.先購後售者亦適用。 3.以配偶之一方出售自住房屋 ，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 4.個人或其配偶、申報受扶養 親屬應於該出售及購買之房 屋辦竣戶籍登記並居	1.換大屋：全額退稅 換小屋：比例退稅 2.先購後售者亦適用。 3.以配偶之一方出售自住房地 ，而以配偶之他方名義重購 者，亦得適用。 4.個人或其配偶、未成年子女 應於該出售及購買之房屋辦 竣戶籍登記並居住。 5.重購後 5 年內不得改做其他用途或轉移
申報方式	1.境內居住者： 交易次年 5 月併入綜合所得 總額辦理結算申報。 2.非境內居住者： (1)於交易次年 5 月申報期開始前離境，應在離境前申報納稅。 (2)在交易次年 5 月申報期限內 尚未離境，應在 5 月辦理申報納税。	境內企業：合併計稅、合併申報 境外企業：分開計稅、合併申報 個人：分離課稅，不併計綜合所得總額，自完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內申報	境內與境外企業：分開計稅、合併申報 個人：分離課稅，不併計綜合所得總額，自完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內申報

賣房子要繳多少稅？財產交易所得試算與申報方式

若你是 2016 年前取得的房屋，現在售出就要用財產交易所得稅計算，與新制房地合一稅不同，今年交易後的所得，要納入隔年的綜合所得稅中申報，但又會因為有無資料判斷，而產生不同的計算方式。

狀況一：有資料判斷

假設稽徵機關找得到實際成交金額、取得成本，那麼就可依照所得稅法 14 條第一項第 7 類來申報財產交易所得稅，先算出財產交易所得，再依照綜合所得稅中計算，公式如下：

步驟(1) ：財產交易所得 ＝〔買賣價差 – 取得成本)〕x 出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

步驟(2)：〔（財產交易所得＋年收入 ）-（ 免稅額 + 一般扣除額+ 特別扣除額）〕x  所得稅率 – 累進差額

狀況二：無資料判斷

假設稽徵機關只能查到實際交易金額，無法查到原始取得成本，那就要用「​​房屋評定現值 x 財政部每年公告財產交易所得標準」來計算，但又會再細分兩種情形。

情形(1)：符合下列條件者，以賣出時的房屋評定現值占公告土地現值、房屋評定現值總額之比例，算出房屋收入，再以這個收入的 17% 計算。

1、臺北市，房地總成交金額 NT$ 6,000 萬以上

2、新北市，房地總成交金額 NT$ 4,000 萬以上

3、桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市，房地總成交金額 NT$ 3,000 萬以上

4、其他地區，房地總成交金額 NT$ 2,000 萬以上

情形(2)：非以上條件者，依照財政部公告的房屋評定現值比例計算。

新制度賣房要繳多少 試算給你看  

如果是用房地合一稅 1.0 或 2.0 的話，公式就會是先算出課稅所得「房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額」，再算出應納稅額「課稅所得 x 適用稅率」。

假設袋鼠金融在 2016 年 5 月買了價值 900 萬元的房子，在 2026 年 9 月以 1200 萬元賣出，取得成本為 20 萬、相關費用為 100 萬，交易當年土地現值為 300 萬、前次移轉現值為 300 萬，袋鼠金融在新制房地合一稅要繳的稅為：

(1) 課稅所得＝1200-900-20-100-(300-300)=480 萬

(2) 應納稅額＝480 x 15% = 72 萬

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賣房所得稅常見問題