by 薪資收入要報所得稅，買房要繳房屋稅，賣房當然也要繳稅！貸鼠先生告訴你：過去出售土地和房屋的財產交易所得有所缺漏，為改善制度上的缺失，2016 年開始實施房地合一稅，之後為了防止房價再高漲， 2021 年修正後「房地合一税 2.0」就誕生了，所謂房地合一稅新舊制，即是房地合一稅1.0 vs. 房地合一稅 2.0 。想知道房屋稅信用卡用哪張？繳稅信用卡也能賺回饋？房地合一稅新舊制差在哪？房屋稅查詢&試算怎麼用？稅率怎麼看？繼承的土地房子出售後要繳稅嗎？本篇帶你來看房地合一稅的新舊制比較。
目錄
房地合一稅新制 vs. 舊制比較
關於賣房後的交易所得稅，依照制度的改革可以分為三個階段：
第一階段：2016 年前，僅有房屋課徵所得稅，納入綜合所得稅一併申報
第二階段：2016 年起，房地合一税誕生，出售的房屋、土地所得合一，按實價分離課稅
第三階段：2021 年起，房地合一稅 2.0 誕生，修改持有時間、提高境內企業稅率、將預售屋及其坐落地，以及交易持股/出資額過半數的營利事業，且營利事業股權/出資額價值 50% 以上都是國內房地構成，納入課稅標的
因此，房地合一稅新舊制可以是 1.0 與 2.0 版本比較，或是房地合一稅與交易財產所得比較， 貸鼠先生將三階段的制度做出表格，讓你一次看懂所有新舊制的差異。
| 房地合一稅新舊制比較表 | |||
|---|---|---|---|
| 制度 | 財產交易舊制 | 房地合一税1.0 | 房地合一税新制2.0 |
| 課稅範圍 | 房屋按實價課徵所得稅 | 土地、房屋所得合一按實價課稅 | |
| 課稅所得 | 房屋收入-成本-費用 | 房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額 | 房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額 土地漲價總額數增設減除上限，上限＝交易當年度公告土地現值 – 前次移轉現值 |
| 境內個人 | 併入綜所稅，按所得稅級距課稅 | 依持有期間認定 1年內45% 1年以上、2年以下 35% 2年以上、10年以下 20% 10年以上 15% 非自願因素，交易持有期間 2 年以內的房地 20% 自有土地與營利事業合作，自取得土地起 2 年內完成＋販售房屋土地， 課徵 20% 參與都更或為老重建取得房地後第一次轉移適用 20% 符合自住房地優惠條件，課稅所得超過 400 萬元部分課徵 10% |
依持有期間認定 2年內45% 2年以上、5年以下 35% 5年以上、10年以下 20% 10年以上 15% 非自願因素，交易持有期間 2 年以內的房地 20% 自有土地與營利事業合作，自取得土地起 2 年內完成＋販售房屋土地， 課徵 20% 參與都更或為老重建取得房地後第一次轉移適用 20% 符合自住房地優惠條件，課稅所得超過 400 萬元部分課徵 10% |
| 境內企業 | 併入營利事業所得 | 所有案件適用 20% | 2 年內 45% 2 年～5年內 35% 超過 5 年 20% 營利事業興建房屋完成後第一次轉移適用 20% |
| 境外個人 | 按所得額 20% 扣繳 | 依持有期間認定 1 年以內：45% 超過 1 年：35% |
依持有期間認定 2 年以內：45% 超過 2 年：35% |
| 境外企業 | 併入營利事業所得 | 1 年內 45% 超過 1 年 35% |
2 年內 45% 超過 2 年 35% |
| 自用住宅減免 | 無 | 1.個人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有，並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用 2.課稅所得在 400 萬以下免稅 ：超過 400 萬元部分按 10%課 稅。 3.六年內以 1 次 |
|
| 盈虧互抵 | 納稅義務人、配偶及扶養親屬財產交易損失，每年度扣除額以不超過當年度申報之財產交易所得扣除；當年度無財產交易所得可資扣除，或 扣除不足者，以後 3 年度之財產交易所得扣除。 |
個人房屋、土地交易損失，可自交易日以後 3 年內之房屋、 土地交易所得減除。 ※免納所得稅之房屋、土地不適用。 ※新舊制之房屋土地交易損失不得互為減 |
|
| 重購自用住宅退稅 | 1.換大屋：全額退稅 換小屋：不能退稅 2.先購後售者亦適用。 3.以配偶之一方出售自住房屋 ，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 4.個人或其配偶、申報受扶養 親屬應於該出售及購買之房 屋辦竣戶籍登記並居 |
1.換大屋：全額退稅 換小屋：比例退稅 2.先購後售者亦適用。 3.以配偶之一方出售自住房地 ，而以配偶之他方名義重購 者，亦得適用。 4.個人或其配偶、未成年子女 應於該出售及購買之房屋辦 竣戶籍登記並居住。 5.重購後 5 年內不得改做其他用途或轉移 |
|
| 申報方式 | 1.境內居住者： 交易次年 5 月併入綜合所得 總額辦理結算申報。 2.非境內居住者： (1)於交易次年 5 月申報期開始前離境，應在離境前申報納稅。 (2)在交易次年 5 月申報期限內 尚未離境，應在 5 月辦理申報納税。 |
境內企業：合併計稅、合併申報 境外企業：分開計稅、合併申報 個人：分離課稅，不併計綜合所得總額，自完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內申報 |
境內與境外企業：分開計稅、合併申報 個人：分離課稅，不併計綜合所得總額，自完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內申報 |
2021 年的房地合一稅 2.0 改革的重點，是拉長短期交易的課稅其，從一年變成兩年；提高企業的稅率，原本是統一 20%，現在改成一持有時間來課稅；把預售屋還有特定條件公司納入，來防堵假借公司股權轉移，規避稅金的行為。
不同房地交易時間 適用哪一種制度？
因為制度有三種版本，所以不同交易期間的房地，所適用的制度也不一樣，時間劃分如下：
- 2014 年 1 月 1 日以前取得者，使用財產交易所得舊制度
- 2015 年 12 月 31 日以前出售，或 2016 以後出售且持有超過 2 年，使用財產交易所得舊制度
- 2016 年 1 月 1 日以後出售，持有房地 2 年以上，使用房地合一税 1.0
- 2021 年 7 月 1 日起，交易 2016 年以後取得的土地或房屋，使用房地合一稅 2.0
房地合一稅怎麼計算？
- 先算出課稅所得：課稅所得＝房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額
- 再算出應納稅額：應納稅額＝課稅所得 x 適用稅率
例如： 貸鼠先生在 2016 年 5 月買了價值 900 萬元的房子，在 2026 年 9 月以 1200 萬元賣出，取得成本為 20 萬、相關費用為 100 萬，交易當年土地現值為 300 萬、前次移轉現值為 300 萬。
課稅所得＝1200-900-20-100-(300-300)=480 萬
應納稅額＝180 x 15% = 27 萬
