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賣房後如何報稅?房地合一稅新舊制比較

薪資收入要報所得稅,買房要繳房屋稅,賣房當然也要繳稅!貸鼠先生告訴你:過去出售土地和房屋的財產交易所得有所缺漏,為改善制度上的缺失,2016 年開始實施房地合一稅,之後為了防止房價再高漲, 2021 年修正後「房地合一税 2.0」就誕生了,所謂房地合一稅新舊制,即是房地合一稅1.0 vs. 房地合一稅 2.0 。想知道房屋稅信用卡用哪張?繳稅信用卡也能賺回饋?房地合一稅新舊制差在哪?房屋稅查詢&試算怎麼用?稅率怎麼看?繼承的土地房子出售後要繳稅嗎?本篇帶你來看房地合一稅的新舊制比較。

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房地合一稅新制 vs. 舊制比較

關於賣房後的交易所得稅,依照制度的改革可以分為三個階段:

第一階段:2016 年前,僅有房屋課徵所得稅,納入綜合所得稅一併申報

第二階段:2016 年起,房地合一税誕生,出售的房屋、土地所得合一,按實價分離課稅

第三階段:2021 年起,房地合一稅 2.0 誕生,修改持有時間、提高境內企業稅率、將預售屋及其坐落地,以及交易持股/出資額過半數的營利事業,且營利事業股權/出資額價值 50% 以上都是國內房地構成,納入課稅標的

因此,房地合一稅新舊制可以是 1.0 與 2.0 版本比較,或是房地合一稅與交易財產所得比較, 貸鼠先生將三階段的制度做出表格,讓你一次看懂所有新舊制的差異。

房地合一稅新舊制比較表
制度 財產交易舊制 房地合一税1.0 房地合一税新制2.0
課稅範圍 房屋按實價課徵所得稅 土地、房屋所得合一按實價課稅
課稅所得 房屋收入-成本-費用 房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額 房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額
土地漲價總額數增設減除上限,上限=交易當年度公告土地現值 – 前次移轉現值
境內個人 併入綜所稅,按所得稅級距課稅 依持有期間認定
1年內45%
1年以上、2年以下 35%
2年以上、10年以下 20%
10年以上 15%
非自願因素,交易持有期間 2 年以內的房地 20%
自有土地與營利事業合作,自取得土地起 2 年內完成+販售房屋土地, 課徵 20%
參與都更或為老重建取得房地後第一次轉移適用 20%
符合自住房地優惠條件,課稅所得超過 400 萬元部分課徵 10%
依持有期間認定
2年內45%
2年以上、5年以下 35%
5年以上、10年以下 20%
10年以上 15%
非自願因素,交易持有期間 2 年以內的房地 20%
自有土地與營利事業合作,自取得土地起 2 年內完成+販售房屋土地, 課徵 20%
參與都更或為老重建取得房地後第一次轉移適用 20%
符合自住房地優惠條件,課稅所得超過 400 萬元部分課徵 10%
境內企業 併入營利事業所得 所有案件適用 20% 2 年內 45%
2 年~5年內 35%
超過 5 年 20%
營利事業興建房屋完成後第一次轉移適用 20%
境外個人 按所得額 20% 扣繳 依持有期間認定
1 年以內:45%
超過 1 年:35%
依持有期間認定
2 年以內:45%
超過 2 年:35%
境外企業 併入營利事業所得 1 年內 45%
超過 1 年 35%
2 年內 45%
超過 2 年 35%
自用住宅減免 1.個人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有,並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用

2.課稅所得在 400 萬以下免稅 :超過 400 萬元部分按 10%課 稅。
3.六年內以 1 次
盈虧互抵 納稅義務人、配偶及扶養親屬財產交易損失,每年度扣除額以不超過當年度申報之財產交易所得扣除;當年度無財產交易所得可資扣除,或
扣除不足者,以後 3 年度之財產交易所得扣除。
個人房屋、土地交易損失,可自交易日以後 3 年內之房屋、 土地交易所得減除。
※免納所得稅之房屋、土地不適用。
※新舊制之房屋土地交易損失不得互為減
重購自用住宅退稅 1.換大屋:全額退稅 換小屋:不能退稅
2.先購後售者亦適用。
3.以配偶之一方出售自住房屋 ,而以配偶之他方名義重購者,亦得適用。
4.個人或其配偶、申報受扶養 親屬應於該出售及購買之房 屋辦竣戶籍登記並居
1.換大屋:全額退稅
換小屋:比例退稅
2.先購後售者亦適用。
3.以配偶之一方出售自住房地 ,而以配偶之他方名義重購 者,亦得適用。
4.個人或其配偶、未成年子女 應於該出售及購買之房屋辦 竣戶籍登記並居住。
5.重購後 5 年內不得改做其他用途或轉移
申報方式 1.境內居住者:
交易次年 5 月併入綜合所得 總額辦理結算申報。
2.非境內居住者:
(1)於交易次年 5 月申報期開始前離境,應在離境前申報納稅。
(2)在交易次年 5 月申報期限內 尚未離境,應在 5 月辦理申報納税。
境內企業:合併計稅、合併申報
境外企業:分開計稅、合併申報
個人:分離課稅,不併計綜合所得總額,自完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內申報
境內與境外企業:分開計稅、合併申報
個人:分離課稅,不併計綜合所得總額,自完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內申報

2021 年的房地合一稅 2.0 改革的重點,是拉長短期交易的課稅其,從一年變成兩年;提高企業的稅率,原本是統一 20%,現在改成一持有時間來課稅;把預售屋還有特定條件公司納入,來防堵假借公司股權轉移,規避稅金的行為。

不同房地交易時間  適用哪一種制度?

因為制度有三種版本,所以不同交易期間的房地,所適用的制度也不一樣,時間劃分如下:

  • 2014 年 1 月 1 日以前取得者,使用財產交易所得舊制度
  • 2015 年 12 月 31 日以前出售,或 2016 以後出售且持有超過 2 年,使用財產交易所得舊制度
  • 2016 年 1 月 1 日以後出售,持有房地 2 年以上,使用房地合一税 1.0
  • 2021 年 7 月 1 日起,交易 2016 年以後取得的土地或房屋,使用房地合一稅 2.0 

房地合一稅怎麼計算?

  1. 先算出課稅所得:課稅所得=房屋收入-成本-費用-土地漲價總數額
  2. 再算出應納稅額:應納稅額=課稅所得 x 適用稅率

例如: 貸鼠先生在 2016 年 5 月買了價值 900 萬元的房子,在 2026 年 9 月以 1200 萬元賣出,取得成本為 20 萬、相關費用為 100 萬,交易當年土地現值為 300 萬、前次移轉現值為 300 萬。

課稅所得=1200-900-20-100-(300-300)=480 萬

應納稅額=180 x 15% = 27 萬

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Mr.Roo

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