房價要跌了嗎？10 月房屋交易量創 12 年新低：房價走勢／市場走向／投資建議一次看！

袋鼠金融導讀｜在經濟多重因素的影響下，2024 年 10 月房市呈現明顯降溫趨勢。高達 7% 的按揭利率不僅讓許多潛在買家卻步，更成為市場交易量創新低的主要推手。此外，持續攀升的通貨膨脹、薪資成長停滯等因素，都讓房市買氣持續下滑。本文將從多個角度深入分析當前房市面臨的挑戰，剖析市場脈動，並探討未來可能的發展趨勢。這些市場數據和趨勢不僅反映出當前房地產市場的健康狀況，更暗示著整體經濟環境的轉變，值得所有市場參與者密切關注。若您對房貸利率、第二戶寬限期感興趣，歡迎參考相關文章！

房價要跌了嗎？交易量創 12 年新低

今年 10 月的房市表現令人憂心，根據最新市場數據顯示，房屋銷售量較 9 月下降約 2%，這個數字或許看似不大，但實際上已經創下自 2012 年以來的最低點。究其原因，主要是受到多重經濟因素的影響。

2024 房市銷售量比較表
時間	銷售量變化	同比變化	主要影響因素
2024 年 10 月	-2%	創 12 年新低	高利率、通膨
2024 年 9 月	-1.50%	-15%	觀望情緒濃厚
2024 年 8 月	-1.80%	-18%	經濟不確定性

首先，按揭利率攀升至 7% 的高點，大幅增加了購屋者的財務負擔；其次，持續上漲的通貨膨脹也讓民眾的購買力受到嚴重削弱。在這種情況下，許多原本有意購屋的民眾選擇觀望，而房屋賣家也因為擔心無法獲得理想的售價，而不願意將房屋掛牌出售。這種買賣雙方同時觀望的情況，進一步加劇了市場交易量的下滑。此外，整體經濟環境的不確定性，也讓許多人對於做出重大財務決策更加謹慎。這些因素疊加在一起，造就了當前房市交易冷清的局面。

房屋交易量下跌的關鍵因素

深入分析造成交易量下降的原因，我們可以發現幾個關鍵因素的影響。

首先是按揭利率的大幅上升，目前 7% 的利率水平較前幾年的低利率時期已經提高許多，這直接影響到購屋者的還款負擔。以一般的 30 年期房貸來說，相同貸款金額下的月供支出可能增加 30% 到 50% 不等。其次，通貨膨脹的持續走高也是重要因素，這不僅影響到民眾的日常生活開支，也讓人們對於承擔長期債務更加謹慎。再者，市場信心不足也是關鍵，許多潛在買家擔心未來房價可能下跌，因此選擇觀望。而賣家方面，由於擔心無法獲得理想價格，也傾向於延後掛牌時機。這種買賣雙方都採取觀望態度的情況，使得市場交易更加冷清。此外，整體經濟前景的不確定性，包括就業市場的變化、薪資成長的停滯等，都讓民眾在做出購屋決定時更加謹慎。

房價要跌了嗎？房價走勢分析

縱觀 2024 年 10 月的房價表現，我們可以看到一個相對複雜的市場情況。雖然房屋中位數價格較去年同期上升了 8.4%，但這個增幅背後隱藏著許多值得關注的市場訊號。首先，這個價格上漲幅度主要是受到供給端限制所推動，而非來自市場真實需求的增長。當前市場的房源供應量處於相對低位，這種供需失衡的情況在某種程度上支撐了房價。

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房價走勢分析表
指標項目	當前數值	同比變化	影響評估
房屋中位價	–	0.084	中度上漲
按揭利率	7%	0.03	重大影響
月供支出	–	50%	嚴重影響
實質購買力	–	-15%	顯著下降

然而，實際購買力的情況卻不容樂觀。由於按揭利率的大幅上升，購屋者的實際負擔能力受到嚴重影響。根據統計，目前的按揭支付成本較去年同期上升超過 50%，這個增幅遠遠超過了一般家庭收入的成長速度。這種情況不僅降低了潛在買家的購買意願，也增加了房市調整的風險。此外，通貨膨脹的持續升溫也進一步侵蝕了購屋者的實質購買力。

購屋負擔能力

在當前的市場環境下，購屋負擔能力已成為最受關注的議題之一。高企的房價加上攀升的利率，使得一般家庭的購屋門檻大幅提高。具體來看，首先是首付款的要求，在房價持續上漲的情況下，光是準備足夠的首付款就已經成為許多人的重大挑戰。其次是月供支出的負擔，當前 7% 的按揭利率意味著同樣貸款金額下，購屋者需要支付更高的月供。

以一個典型的 30 年期房貸為例，相較於兩年前 3% 左右的利率水平，現在的月供支出增加了將近一半。這種負擔的增加不僅影響到新購屋者，也讓許多原本打算換屋的家庭望而卻步。更重要的是，在通貨膨脹壓力下，許多家庭的實質收入增長停滯，這進一步加重了購屋負擔的壓力。這種情況造成了市場上潛在買家大幅減少，也間接影響到整體市場的活絡度。

房價要跌了嗎？房屋市場供需失衡

當前房市面臨的一個重要問題是供需嚴重失衡。市場數據顯示，目前的房屋供應量僅維持在 3.2 個月的水平，這個數字遠低於健康市場所需的 6 個月供應量標準。

房屋市場供需比較表
供需指標	當前水平	健康水平	差異分析
市場供應量	3.2 個月	6 個月	供應不足
新建案供應	下降 20%	–	供應緊張
掛牌數量	減少 15%	–	明顯下降
成交天數	增加 25%	–	流動性降低

這種供應短缺的情況主要源於幾個方面：首先是新建案的供應不足，由於建材成本上升、勞動力短缺等因素，許多開發商放緩了新項目的開發節奏；其次是現有房屋業主傾向於持有觀望，在當前高利率環境下，許多業主不願意賣出現有房屋後重新購買新房，因為這可能意味著要承擔更高的貸款成本。此外，一些投資者選擇將房屋轉為出租用途，而非直接出售，這也進一步減少了市場上的可供出售房源。這種供應緊張的情況，雖然在某種程度上支撐了房價，但同時也造成市場缺乏流動性，不利於長期健康發展。

房屋市場供需失衡的影響

市場供需失衡帶來的影響是多方面的，首先是競爭加劇。在有限的房源面前，真正有購買需求的買家不得不面臨更激烈的競爭，這種情況在部分熱門區域表現得尤為明顯。其次是價格談判空間縮小，賣方在供應稀缺的情況下往往擁有更強的議價能力，這使得買家難以通過議價來降低購買成本。再者是買家選擇權受限，有限的房源意味著買家可能無法找到完全符合需求的房屋，不得不在某些方面做出妥協。此外，市場流動性下降也是一個重要影響。當前的市場環境下，房屋的上市到成交時間延長，交易過程變得更加複雜和耗時。這種供需失衡的情況如果持續，可能會導致市場進一步分化，部分區域的房價可能會因供應緊張而持續上漲，而其他區域則可能因需求不足而面臨價格調整的壓力。

房價要跌了嗎？經濟環境對房市的影響

經濟環境對房市的影響
經濟指標	當前狀況	影響程度	市場反應
通貨膨脹	持續上升	嚴重	購買力下降
薪資預期	60% 看跌	重大	觀望增加
就業市場	轉趨保守	中度	信心下滑
經濟成長	放緩	中度	需求縮減

通貨膨脹壓力

當前的通貨膨脹壓力已經成為影響房市的重要因素之一。持續上升的物價水平不僅直接影響到民眾的日常生活支出，也對房地產市場產生了深遠的影響。首先是購買力的削弱，在通膨環境下，民眾的實質收入受到侵蝕，這直接影響到他們的房屋購買能力。其次是建材成本的上漲，這導致新建案的成本增加，進而推高房價。此外，通貨膨脹也影響到市場信心，許多消費者因為擔心未來的經濟前景而推遲購屋計畫。從市場數據來看，消費者信心指數持續下降，這反映出民眾對經濟前景的擔憂情緒。更重要的是，通貨膨脹也影響到貨幣政策的走向，央行為了控制通膨而採取的緊縮政策，直接導致了按揭利率的上升，進一步加重了購屋者的負擔。

薪資成長預期

在當前的經濟環境下，薪資成長預期的疲軟成為影響房市的另一個重要因素。根據最新調查顯示，高達 60% 的受訪者對明年的加薪前景感到悲觀，這種普遍的薪資停滯預期直接影響到民眾的購屋信心。具體來看，首先是實質薪資的成長停滯，雖然名義薪資可能有小幅上漲，但在扣除通貨膨脹因素後，實質購買力實際上是下降的。其次是就業市場的不確定性，許多企業在面對經濟壓力時，傾向於採取更保守的薪資政策。這種情況下，民眾在考慮購屋時會更加謹慎，因為房貸支付能力直接關係到未來的薪資水平。此外，缺乏薪資成長動力也影響到市場的整體信心，導致更多人選擇觀望或推遲購屋計畫。這種情況如果持續，可能會進一步影響到房市的復甦進程。

房市市場展望與建議

短期市場走向

從當前市場情況來看，短期內房市可能會持續面臨挑戰。首先在交易量方面，在高利率環境和經濟不確定性的影響下，市場活絡度可能會維持在相對低位。特別是在按揭利率居高不下的情況下，許多潛在買家可能會選擇繼續觀望。其次是價格走勢，雖然供應緊張在某種程度上支撐著房價，但購買力的下降可能會帶來一定的調整壓力。市場參與者需要密切關注幾個關鍵指標：一是利率政策的走向，這直接影響到購屋成本；二是通貨膨脹的變化趨勢，這關係到實質購買力；三是就業市場的表現，這影響到民眾的收入預期和購屋信心。此外，房市可能會出現區域性分化，某些熱門區域可能會維持較好的韌性，而部分區域可能面臨較大的調整壓力。在這種市場環境下，買賣雙方都需要更加理性地評估市場機會和風險。

投資建議

在當前充滿挑戰的市場環境下，無論是自住購屋還是投資置產，都需要採取更加謹慎的策略。首先是財務評估，在進行購屋決策前，需要仔細評估個人或家庭的財務狀況，特別要注意房貸負擔的可持續性。建議購屋者在評估貸款能力時，要預留足夠的緩衝空間，以應對可能的利率上升或收入波動。其次是市場時機的選擇，雖然當前市場觀望氣氛濃厚，但對於有真實需求的買家來說，反而可能是較好的議價機會。投資者則需要更加關注區域發展潛力和租金回報率，避免過度追求短期價格上漲。除此之外，風險管理也極為重要，建議分散投資組合，不要將所有資金都投入房地產市場。對於賣家來說，如果沒有迫切的資金需求，可以考慮持有待觀望，或者採取更靈活的定價策略。最後，所有市場參與者都應該持續關注政策變化和經濟指標，以便能夠及時調整策略。

常見問題

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