2025 最新房貸利率大公開！房貸利率最低多少？教你試算不踩雷！

袋鼠金融導讀｜您有買房的計畫嗎？哪家房貸利率最划算？當前房貸利率是多少？在考慮購屋貸款時，在房貸推薦之中尋找房貸利率是每位借款人最關心的核心因素，因為它會直接影響每月的還款壓力和整體貸款成本。選擇合適的房屋貸款方案，房貸利率高低無疑是決定性關鍵。袋鼠金融將為您比較當前各銀行的房貸利率，並介紹首購族應如何進行首購房貸試算與房貸利率試算，幫助您清楚掌握每月還款金額及貸款總成本，做出更明智的購屋決策與財務規劃！

房貸利率影響！2025 央行打房政策最新消息

在 2024 年 9 月 19 日的央行理監事決議中，祭出第七波房市管制措施，防止有心人士炒房，袋鼠金融為大家整理出這波最新的打房政策重點如下：

1. 取消寬限期：自然人名下已擁有房屋者，其第 1 戶購屋貸款將不得享有寬限期，名下僅有繼承的房子則不在此限。
2. 第2戶購屋貸款限縮：自然人第 2 戶購屋貸款的最高成數由原本的 6 成調降至 5 成，並將該規定擴大至全國適用。
3. 公司法人與高價住宅購屋貸款限制：公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款以及第 3 戶以上購屋貸款的最高成數從 4 成降至 3 成。
4. 餘屋貸款限制：餘屋貸款的最高成數也從 4 成調降至 3 成。
5. 調升存款準備率：央行調升新台幣存款準備率 0.25 個百分點，旨在加強貨幣信用數量管理，避免信用資源過度流向不動產市場。
6. 貼放利率維持不變：央行決定維持重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率不變，分別保持在 2%、2.375% 和 4.25%。2024 年 10 月 1 日開始實施。

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其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
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2025 最新房貸利率是多少

根據央行 2025 年 3 月的最新統計資料與報導，目前五大銀行的新承做購屋貸款利率為 2.245％，已是近 16 年來的新高，而根據新聞報導，華南銀行、彰化銀行、第一銀行在一月的新承作房貸利率落在 2.4%～2.5% 上下，三家銀行預估未來房貸利率將持平或上升。2025 年 3 月報導提到，新青安房貸則占新承做房貸比率升至 39.76％。

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房貸利率種類有哪些？

房貸利率是由「指標利率」＋「加碼利率」組成的。

其中「指標利率」在各家銀行的數值相差不多，而最容易有差別的就是「加碼利率」的部分。

由於「加碼利率」是依照申請人的信用、收入狀況等條件去進行綜合評估，並在銀行考量完承作成本、風險與利潤後，最終計算出來的利率，因此也不會受到央行的升降息所影響。

而依照「指標利率」及「加碼利率」的組成方式，房貸利率可以分為「固定式利率」與「機動利率」兩種。

房貸利率：固定利率

固定利率，就是在貸款期間不會隨著市場利率水準，也就是央行升降息的調整，而產生變動的利率。而目前多數銀行並沒有提供長期的固定利率，通常都是設定一段期限，並在期滿後改為機動利率。

房貸利率：機動利率

機動利率，又稱為浮動利率，會隨著央行升降息而變動，同時變動方式也分為：

季調 vs. 月調

季調為三個月調整一次，月調為每月調整一次

一段式 vs. 分段式

一段式有固定的「加碼利率」；分段式的加碼數則依照時間段落而不同，通常以前期較低、後期較高。

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房貸利率申請這樣最划算

由於在申請房貸時，銀行的「加碼利率」會依照申請人的信用紀錄、收入狀況、是否有負債等條件去進行評分，因此如果你平時有以下這 5 大良好習慣，通常可以跟銀行談到較低的房貸利率哦！

優秀信用記錄，向往來頻繁銀行申貸

當你在申請房貸時，如果你平時有按時繳清帳單、沒有什麼個人負債，同時在 3 個月內的聯徵查詢次數不超過 3 次時，銀行就會認定你是有優良信用紀錄的人。這樣一來，不但能讓自己的申貸條件大加分以外，如果選擇與自己互動較良好且頻繁（如：固定薪轉紀錄、定期繳納信用卡帳單等）的銀行申貸，也能爭取到較低的房貸利率！

穩定的工作及收入

申請房貸時，除了要有穩定的工作及收入外，建議大家可以同時提交半年內的薪轉存褶、財產清單、扣繳憑單等資料，用以證明自身有穩定的還款能力！

屋況條件良好

除了信用紀錄、穩定的收入外，銀行也會根據房屋鑑價的結果來決定房貸最後的成數及利息，因此房屋如果處於精華地段，屋況良好或是屋齡較新的話，通常也較容易取得較低的房貸利率！

可以提供保證人或擔保品

另外，銀行在決定房貸條件時，會優先考量銀行能否收到款項，因此如果你本身申貸條件的風險越低，能夠獲得的貸款條件也會越優惠，因此除了良好的信用、收入外，申請人也可以透過提供「保證人」或是「擔保品」來為自己的申貸條件加分哦！

其中要特別注意的部分在於，由於多數銀行為避免申請人「借名登記」，經常規定保證人必須是申請人二等親以內的親屬；擔保品則是包含申請人本身，或是父母名下的不動產。

購買額外的房貸壽險

最後，有部分銀行會要求申請人搭配加購「房貸壽險」來提高自己的房貸成數。

所謂的房貸壽險，指的是用於保障銀行回收款項的一項保險機制。如果有天投保人不幸身故，房貸壽險的理賠金，會優先以償還房貸為目標，因此對於銀行來說，整體回收款項的風險會較低。因此，銀行也會願意提供高一點的房貸成數給申請人。

但是要特別注意的是，房貸壽險其實就跟一般保險一樣，需要額外繳交保費。因此申請人購買後，除了要背負原有的房貸、人身保險外，還要再額外繳納房貸壽險的費用，建議大家如果想透過加購房貸壽險來提高自己的貸款條件時，記得先衡量自身的財務能力是否能負荷哦！

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房貸利率如何減輕月付壓力？

不管是想要申辦房貸，或是已經申辦完畢的你，如果想要減輕每月的房貸利息壓力，可以參考以下 4 個撇步：

1.選擇方案前，先用房貸利息試算功能

由於各家銀行的房貸方案，會依照不同的貸款利率、額度、年限等進行改變，推出五花八門的優惠方案，因此袋鼠金融建議大家在申貸前，可以先運用「袋鼠金融房貸月付金試算」、「內政部房貸商品查詢」，或是各家銀行的房貸試算頁，計算不同種類的房貸項目，幫你輕鬆比較出最適合你的房貸方案！

2.多繳頭期款，降低房貸利息

只要拉高房屋的頭期款，也就是初期就先多繳一些首付金，往往能拉低不少的房貸金額，同時也能減少房貸利率！

袋鼠金融建議申請人至少需要準備 3 成以上的頭期款額，這樣才能避免申貸成功但可貸額度較低的狀況發生，同時也能減輕後續的繳款壓力哦！

3.延長房貸年限，減輕每月的房貸利息

如果每個月的利息已經讓你喘不過氣，甚至為了還債不得不餓肚子時，其實你可以考慮向銀行提出「延長房貸年限」。基本上，只要房貸期限變長，每個月的利息也會減少，也能幫你大幅減輕每期的負擔。

另外，其實拉長房貸年限，銀行能賺的利息也會更多，因此只要申請人有穩定的工作以及良好的信用紀錄，其實都有蠻大的機會會被許可的。

4.運用寬限期，只繳利息不繳本金

寬限期，指的是在一定的期限內，只繳利息不繳本金的方式，這個方式可以減輕前期還款壓力大的困境。

因此假設你是房地產的投資客，或是正在等待舊屋賣出的換屋族，其實非常適合使用寬限期減輕房貸壓力，同時還能運用多餘的資金規劃未來的財務計畫。

袋鼠金融提醒大家，如果你是首購族、小資族，或是自住用房屋族，則不建議使用寬限期減輕前期的還款壓力。因為過了寬限期，除了每月的攤還金額外，還會有先前未繳的本金需要一起償還！同時加上寬限期的房貸利率又比平時的利息高，後續的款項金額是不可輕忽的哦！

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2025 最新房貸利率比較

根據央行 2025 年 3 月的最新統計，五大銀行新增房貸利率目前為 2.245％，創下近 16 年以來新高。袋鼠金融已經幫大家整理目前各大銀行的房貸利率在下列表格當中：

房貸利率方案比較
銀行	房貸方案	房貸利率	貸款期限 / 寬限期	貸款額度
中國信託	公教房貸	2.06% 起	貸款期間：最長 35 年 寬限期：最長 5 年	依照鑑價金額最高可貸 85 成
國泰世華銀行	一般購屋貸款	2.72% 起	寬限期：3 年	最高可貸 8 成
玉山銀行	理財型房貸	3% ~ 3.45% 起	貸款期間：最長 20 年	房屋鑑價金額的 8 成
華南銀行	定儲利率指數房貸	2.5% 起	貸款期間：最長 20 年 用途屬購屋者，最長得為 30 年。	依鑑估辦法從優核定
星展銀行	指數型房貸	2.45% 起	貸款期限：最長 40 年	依鑑價金額最高可貸 8 成
兆豐銀行	優利方案	2.435% 起	貸款期限：最長 30 年，投資型房貸最長 20 年 寬限期：最長 3 年	依鑑價金額最高可貸 8 成
合作金庫	首次購屋貸款	2.478% ~ 2.558% 起	貸款年限：最長 40 年	依鑑價金額最高可貸 8 成
公股銀行	青年成家貸款	1.775% 起	貸款年限：最長 40 年 寬限期：5 年	最高 NT$ 1,000 萬

房貸利率常見問題

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