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房貸利息最低是多少?剖析各式房貸利息.找出最適合你的房貸

房屋貸款利率有哪 6 大重點是必須要知道?房貸利息要如何計算?在急用錢的狀況下如何降低房貸壓力? 買下一間溫暖舒適屬於自己的房屋,下班後和最親密的家人一起共處時光是現代人最樸實無華,也是最遙不可及的美好夢想。如今疫情肆虐、物價上漲的緣故,光是買房的頭期款加上房貸手續費,就已經是許多年輕人可能一輩子也賺不到的金額。沒關係貸鼠先生都有聽見您的心聲,讓您貸款前查詢聯徵紀錄後,花 3 分鐘就可以快速瞭解房貸利息的重要知識,巧妙利用較划算的首購利率優惠 ,加上檢視自身的房屋貸款條件,挑選出最適合您的房貸方案,讓房屋貸款流程更加順利,在最終房貸對保時成功貸到滿意的房貸成數,想知道就就繼續看下去吧!

各式房貸利息不同嗎?

各式房貸利率比較表
房貸類型 影響房貸利率的特色 特點 適用族群
指數型
房貸
一段式 還款利息穩定、利率的波動幅度相對較小 利率隨市場變動,較公正合理 首購族

領固定
薪資族

自住用
房屋族
多段式 前期利率超低,後期利率隨著時間增加,還款利率會變高 投資族

舊屋換
新屋族
固定型
房貸
房貸利率固定不變,不會隨著央行的升降息變動 利率固定,無需擔心市場變動風險 首購族

領固定
薪資族

避險族
理財型
房貸
● 已經償還的房貸本金可以轉成按日計息的循環額度

● 利率會比一般房貸利率高
資金可隨借隨還 投資族

短期資金
需求族
遞減型
房貸
準時繳款者 1~3 年後,銀行會給予降息的優惠 還款時間越長,本金和利息會愈來愈低 領固定
薪資族

避險族
抵利型
房貸
利用活儲存款的利息折抵房貸利率 ● 可加速還款時間

● 存款資金可靈活運用
退休族

領固定
薪資族
壽險型
房貸
結合房貸和壽險,借貸者遭逢意外時,保險金優先償還房貸 ● 避免房屋被法拍或查封

● 償還房貸後若有餘額,可給付給受益人
退休族

高風險
職業族

單親家庭
組合型
房貸
● 結合一般房貸與理財型房貸
● 結合固定與機動利率
可自由搭配房貸的金額比例 投資族
政府補貼型房貸 自購住宅貸款利息補貼目前最低利率為 0.312% 全面線上申請 首購族

小資族

計算房貸利息 2 大方法

一段式利率 vs. 多段式利率

一段式利率

一段式利率是指定儲利率指數(又稱指標利率)加上固定的加碼利率。由於還款利息穩定、利率的波動幅度相對較小,因此非常適合穩定薪資以及自住用房屋族。
(舉例:房屋貸款利率每期 2.88%)

特別要注意的是一段式利率前期的還款金額較多,負擔的壓力也會比較大,所以選擇前必須評估自己在後續的還款,是否有相對的財務能力作為償還會比較好唷!

多段式利率

多段式利率是指定儲利率指數加上根據時間分段,而有不同的利息計算方式。特色是初期的利率超低,後期的利率會隨著時間增加,銀行為了降低貸款者前期還款的沉重壓力,因此後期的還款壓力會越來越大。
(舉例:房屋貸款利率前 3 期 0.88%,第 4 期起 3%)

一段式和多段式利率在貸款期間都各有好處,貸鼠先生建議比較總費用年百分率和選擇可負擔的月付金,再依據需求詢問貸鼠先生客服專員,就可以幫助您用最有效的方式,挑選出最適合的房貸方案唷!

本金攤還 vs. 本息攤還

本金攤還

本金平均攤還的方式是每個月固定的本金,加上以本金餘額計算的利息所組成的月付金。隨著本金的遞減,利息也會隨之減少,因此每期需償還的金額都是不固定,需要每個月定期計算利息的占比。

每個月要繳的金額 = 固定的本金 + 變動的利息

好處是本金攤還的利息總額是相對比較低,而且後期的還款壓力也會越來越輕鬆,就像是先苦後甘的原理一樣,撐過前期的壓力,後期美好的收穫就會等著你。

本息攤還

本息平均攤還為每月還款金額總額(利息+本金)是固定的,不會依還款時間有金額上的差異。固定的還款金額對於忙碌工作者來說,是非常好管理資金以及後續財務規劃的還款方式。

每個月要繳的金額 = (利息+本金)的總額為固定

雖然每期還款總額相同,但利息、本金的佔比不同,前期還款利息佔比較高、而後期本金比例較多。利息總額相較於本金攤還比較高一點,但是本息攤還每月月付金固定,比較方便做財務規劃,前期月付金額會比本金攤還少,還款壓力相對輕鬆一點!

如何比較房貸利息優惠?

一般房貸的利息大約落在 1.31% 至 4% 左右,如果選擇政府優惠補助貸款就有機會貸到更低的房貸利率,像是內政部自購住宅貸款最低利率為 0.887%、財政部青年安心成家購屋優惠貸款最低利率則為 1.19%!

但實際上還是會依據申貸者自身的收入狀況、房屋條件,銀行才會決定真正的貸款金額,因此相對較划算的首購利率,就會是首購族的第一選擇,但究竟要如何取得優惠的首購利率?影響首購利率有哪 5 大原因?可以查看超優房貸首購利率如何取得?房貸首購利率必看攻略!

瞭解臺灣房貸利率的間距後,可以運用房貸試算工具,填上需要貸款的金額、貸款年限、手續費、寬限期、利率計算方式後,參考各方案的的總費用年百分率(APR),也就是房貸實際總成本的高低作為比較基準,可以避免誤入多段式利率的前期超低利率,但開辦費高的可怕陷阱唷!

如何拿到較低房貸利息?

比較完各大銀行提供的房貸優惠方案後,根據貸鼠先生整理以下 4 點,可以幫助您順利取得心目中理想的房貸利息,無需擔心往後每個月房貸的還款壓力。

  • 與互動頻繁的銀行申請房貸:如果和經常往來的銀行有良好的互動,像是準時繳清帳單、固定的薪轉紀錄和長期存款帳戶等,都可以幫助您爭取較低的房屋利息唷!

  • 擁有良好的房屋條件:由於銀行會依據房屋鑑價的結果決定最終的房貸成數和房貸利息,因此房屋在蛋黃區地段、屋況良好或是屋齡較新等條件,會比較容易取得划算的房屋利息喔!

  • 主動出示穩定的財力證明:主動向銀行提交薪轉證明、扣繳憑單,或是其他認可的財力證明,可以向銀行證明自己是有一定的還款能力,順利爭取實惠的房屋利息。

除了依照上述 4 點可以增加獲取較低的房貸利息之外,申請房貸前也必須要清楚瞭解房貸條件有哪 3 大地雷不能踩,想知道可以參考房貸條件有哪些?申請前必知的 5 大房貸條件解析!

降低房貸利息壓力 4 個小撇步

1. 選擇方案前,先用房貸利息試算功能

各家銀行推出的房貸方案,隨著不同的貸款利率、貸款額度、貸款年限等,推出五花八門的優惠方案。申貸前運用內政部房貸試算功能或是各家銀行的房貸試算頁,就能輕而易舉計算出不同種類的房貸項目,幫助您用更客觀的角度,比較出最適合您的房貸方案。

2. 多繳頭期款,降低房貸利息

拉高房屋的頭期款額,初期多繳一些首付金,往後的貸款金額就會降低,進一步房貸利率也會減低。

坊間通常會建議要準備 2 成的頭期款金額,但實際上會依據申貸者的還款能力、存款金額和銀行派遣的房屋鑑價師估價的金額,提出相對應的房貸額度,根據種種的變數,貸鼠先生建議至少需準備 3 成以上的頭期款額,才能避免申貸成功但可貸額度較低,自備繳交剩餘的金額壓力仍然不小。

3. 延長房貸年限,減輕每月的房貸利率

如果每月還款壓力讓您喘不過氣,為了還債不得不挨餓肚子時,可以考慮向銀行提出延長房貸的年限。房貸期限變長了,每個月的房貸利息也會隨之減少,幫助您大大減輕每期的房貸負擔。

站在銀行的角度來看,拉長房貸年限可以賺到的利息會更多,只要申貸者擁有穩定的工作以及累積良好的信用紀錄,都有極大的機會被許可通過。不管是對銀行還是申貸者,都是一舉兩得的好方法唷!

4. 運用寬限期,只繳房貸利息不繳本金

寬限期就是在一定的期限內,可以只繳利息不需繳本金的方式,減輕前期還款壓力大的困境。假如您是房地產的投資客或是等待舊屋賣出的換屋族,就非常適合利用寬限期降低房貸壓力,運用多餘的資金規劃未來的財務計畫。

❗️貸鼠先生小提醒❗️ 首購族、小資族或是自住用房屋族不建議使用寬限期減輕前期的還款壓力,因為過了寬限期後,不僅有每月的攤還金額,連同先前未繳的本金也要一起償還,加上寬限期的房貸利率會比一般的利息多出好幾萬,後期的還款壓力倍增的程度是不可小看的喔!

延伸閱讀:
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2. 房屋貸款辦理流程看這裡!常見問題與房貸 6 步驟流程
3. 超優的首購利率如何取得?首購房貸利率必看攻略!