金融怪研檔案 #06 買房看過來！關於房貸你該知道的 大小事

第一次買房該注意什麼呢？買房除要準備足夠的頭期款，還要找銀行申請房貸，但是房貸有很多細節要了解，比如寬限期要幾年？要選擇哪一種還款方式？怎麼談到更好的房貸條件？袋鼠金融邀請喬王的投資理財筆記來到金融怪研檔案，分享買房必知的房貸申請流程、如何爭取到較好的房貸利率等，第一次買房的人一定上金融怪奇物語 Podcast 收聽！ 

第一次買房必看！申請房貸 2 大必知重點

想要申請房貸首先要填寫申請書，在填寫申請書之前先去問一下銀行對於該房子的估價，喬王表示這點非常重要，因為實價登錄是成交價，通常都比銀行估價高，而借款的人是銀行，當然會以估價為基準核定貸款金額，比如成交價 1,000 萬，銀行只估 800 萬，就會以 800 萬來計算貸款金額。

另外，很常會聽到「對保」，對保是什麼？為什麼這麼重要呢？因為填寫申請書後並通過審核之後，銀行會進行「對保」流程，對保就是與你確認最終的貸款金額、利率、還款方式等等，如果雙方都沒問題就會跟你簽約，記得在這過程中，對合約有任何問題都要向專員提問。

金融怪研檔案資料夾

來賓：喬王的投資理財筆記

00:31 開場

01:28 首購族注意！買房的注意事項

02:34 房貸申請流程看過來：對保是什麼？銀行估價原來很關鍵！

04:40 房貸條件怎麼審？銀行的審核重點？

07:31 本金攤還、本息攤還的差異？哪一個好？

09:48 年收多少才能買房

10:40 房貸利率如何決定？如何爭取更優惠的利率？

14:40 影響房屋貸款成數的 3 大因素

18:20 買第二間房，房貸更好過？

19:10 增貸、轉貸的差別

19:50 央行升息與房貸利率的關聯、對房市的影響

21:10 央行升息後，房貸一族要注意的 3 件事

22:50 政府也有房貸！裝潢、買房都可以

25:23 總結

延伸閱讀：對保是什麼？對保時千萬要注意的 4 大事項與流程懶人包！

銀行如何決定房貸利率、成數？

銀行是怎麼決定最終的利率與成數呢？喬王表示，申請房貸條件會看人況與屋況。人況就是你的收入、年齡、債務、信用瑕疵、職業等等，判斷你有沒有還款能力；另外是房況，房子的地段、屋齡也會影響最終的房貸條件。

另外，房貸的成數是以房屋總價乘上一定比例，最後貸款的金額，通常是 8 成左右，這會影響你最終的自備款。銀行會有自己規則，針對地區、地段有貸款成數的規劃，還有坪數也跟成數有關係喔！喬王特別分享，15 坪以下房子可能會被認為小套房，小套房在市場上轉手性不高，所以銀行會認為保值性不高，貸款成數就沒有那麼高，買小坪數房子要注意。

申請房貸時一定要先確定自己想要的條件，像是寬限期、貸款年限和額度等，一般來說，寬限期 2-3 年是較合理範圍，4-5 年則難度較高，你可以準備財力證明、工作證明，甚至還有其他收入來充分證明自己的還款實力，讓銀行給予較好的房貸條件。

房貸的還款方式

房貸有還款方式主要有「本金均攤」和「本息均攤」兩種，本金均攤每一期的本金都算成平均值，一開始還本金多、利息少，越後面本金越少、利息也越少。雖然總利息支出較少，但前期壓力大。本息均攤是大部分人使用的方式，一開始本金少、利息多，漸漸本金越多、利息越少，每月應繳金額幾乎一樣，比較適合一般人，因為每月繳納金額固定，較好掌握支出金流。

房貸利率與央行決策關係

利率都是用指數型房貸，是指標利率加上固定加碼利率組合起來，指標利率就是用幾大銀行的定儲利率平均值算出來；加碼利率則是依個人條件和銀行成本綜合算出來的，這部分就會跟個人的職業收入有關係。

而指標利率會受到央行決策改變，所以當央行升息，指標利率也會上升進而影響房貸利率。不過，房貸利率調整並非一蹴可及，需等 3-6 個月不等，而且調整幅度也可能因銀行而異。

延伸閱讀：央行升息半碼後 千萬房貸每月要繳多少錢？

房貸的政策與補貼

根據不同申請人的資格，政府有針對性的房貸補貼政策。像是「新安心成家貸款」就是協助沒有自用住宅的家庭購屋，可獲得較佳的貸款額度、年限和寬限期，且目前利率低於 2%。

此外，裝潢貸款也可申請補貼，如果是申請政府的修繕貸款，只是用特定條件的人，不過，可以跟銀行了解是否可申請裝潢貸款，從貸款中撥一部分是給裝潢使用。

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