小額也能投資房地產？REITs 攻略》怎麼買、優缺點一次告訴你！

袋鼠金融導讀｜投資房地產一直有著不錯的報酬率，但想參與不動產的投資就必須要有非常高的資本嗎？其實並不一定，REITs 就是一個合適的選擇，REITs 是什麼？美國 REITs 與台灣 REITs 差在哪？平時除了投資高股息 ETF 外今天就跟著袋鼠金融一起來暸解這個有如不動產 ETF 的商品「REITs」，讓你用小錢也可以投資不動產！你也可以搭配定期定額投資 ETF 一起創造出屬於自己的投資組合喔！

不動產投資信託 reits是什麼？

不動產也有 etf？

REITs（Real Estate Investment Trust）」，中文是「不動產投資信託」，是一種發行數量有限，也會到期的投資工具，投資的標的就是不動產（2023 年投信投顧法修法明定了 REITs 不能用於自用住宅的投資，除此之外幾乎許多不動產都可以成為其標的），簡單來說，REITs 是一個把不動產變成像股票一樣的商品，將商辦大樓、飯店、百貨等這些不動產的投資切割成股份，讓資金不多的人，也能購買 REITs 的這種方式投資不動產，與 ETF 有異曲同工之妙呢！要注意的是 REITs 是將所有權、經營權分離營運，投資人用購買證券的方式來投資不動產，並不是直接買賣不動產，所以並不能對不動產自主處分、經營，也不是持有某部分的不動產所有權。

reits安全嗎？

REITs 的收益，主要來自租金、上漲價差（非主要），而這邊的不動產不只指房地產或商辦，只要是可以有出租收入的土地、建物、或內部設備都算。

也正因如此 REITs 的收益其實相對穩定，在美國甚至強制規定 REITs 的當年度 90% （以上）的收益都需分配給投資人；而在台灣，也有規範 REITs 每年分配利息，也就是說投資 REITs 就能夠有相對穩定的現金股利收入。

reits 優缺點

袋鼠金融特別幫你整理了 REITs 的優缺點，讓你在投資前快速了解一下！

REITs 優點：

1.小資金也可以投資不動產

REITs 就像 ETF 很像，把一房地產拆分成小份讓投資人可以參與，因為門檻比較低，因此也適合沒有龐大資金的投資人來投資不動產領域，做配置資產，另外，因為將不動產分割證券化，買賣變得跟股票一樣方便，因此更有流動性、易於轉手、交易成本也降低許多。

2.收益穩定

ERITs 的收入是來自租金收入，且美國、台灣都有規範 REITs 信託利益需要分配給受益人，也因此有相對股票的穩定收益

3.稅賦優惠

依據不動產證券化條例，台灣 REITs 的信託利益免徵證券交易稅、投資收益採取 6% 分離課稅，不併入綜所稅計算所以免徵證所稅。

而美國則是法令規定 REITs 要把當年度 90% 的收益以股利形式分配給股東，如此一來即不需支付企業所得稅，所以有些收入主要來源為不動產的公司會選擇將股票轉變成 REIT。

REITs 缺點：

1.管理團隊的成效會影響收益

因為 REITs 將所有權、經營權分離營運，所以 REITs 的管理團隊經營不善，當然也會影響證券價格，也就成為投資人必須承擔的風險之一。

2.淨值波動大

REITs 在市場空慌的時後，往往就會有較大的波動，很像放大槓桿的高收益債，有時候波動比股市還大，配置的比例不適合過高。

reits要怎麼買

REITs 的買賣方法就跟股票一樣，直接在股票市場上購買，而且大多都是台幣 1~2 萬就能買到，參與不動產的投資，大大降低了投資門檻。

如果還未有證券戶可以參考我們的文章：

新手股票開戶怎麼選？2024 全台券商開戶條件及事前準備總整理一次看

2024 全台證券戶推薦》證券戶常見問題與優惠評比總整理一次看！

袋鼠精選證券商
點我開戶	🎁 台、美股/ETF/基金定期定額送千元抵用券，手續費均一價。 🎁 日日可存股、最低1,000台幣、100美金即可投資	電子手續費最低6折
點我開戶	🎁 登記滿額送】台股4月交易每滿10萬元／美股每滿1千美元送 1元momo幣，累積無上限！ 🎁美股新戶限定】新開立美股帳戶享終身美股手續費0.12%、每筆最低3美元	手續費折扣2.8折
點我開戶	🎁 將永豐大戶作為交割戶，享 1.5% 活存利率、每月 20 次跨提跨轉免手續費 🎁定期定額平台，最低100台幣、100美金就能存!	手續費最低 1 元起
	🎁 開戶即送 NT$ 3,000 抵用金 🎁 6/30前完成指定任務再抽微風萬元禮券	台股手續費最低 1 折零股、定期定額每筆最低 1 元
謹慎理財信用至上

reits種類

REITs 的種類主要可分為三種：權益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）、混合型（Hybrid REITs）

1.權益型 REITs：直接參與不動產的投資、經營，收益主要來自租金收入，績效取決於不動產的景氣，大部分的 REITs 都是權益型為主。

2.抵押型 REITs ：與權益型的不同是，抵押型 REITs 是將錢投資於貸款、抵押貸款支持證券（MBS）等地方，簡單說就像你把錢借給別人去投資不動產，所以收益來源是取決於市場的貸款利息和手續費等。

3.混合型 REITs：上面兩種 REITs 的混合，而混合的比例多寡則照不同基金經理人評估後有所不同，收入來源就不過於單一，更多元豐富。

台灣 REITs vs. 美國 REITs

REITs 在台灣並不像 ETF 一樣，不是所有投資人都知道有這樣商品，而台灣 Reits 目前也僅有 7 檔，且大多數都是以商辦為標的，相較之下，美國的就多出很多，有超過 200 檔的 REITs 可以選擇，美國的 REITs 與台灣 REITs 最主要的差距就是選擇的多樣性，除了可選擇的檔數比較多，美國 REITs 包含了許多不同的內容，不只可以參與商辦、百貨的投資外，連電塔都可以用 REITs 投資，以下是袋鼠金融幫你整理了在美國的 REITs 種類，或許未來在台灣也會出現類似的標的呢！

REITs 投資的不動產類型
REITs 種類	投資物業
辦公室REITs	商辦大樓、辦公園區
酒店業REITs	飯店、度假村，以及場所內的餐廳、咖啡店
零售REITs	商場、購物中心、租賃/獨立物業
基礎設施REITs	光纖電纜、無線和電信塔以及能源管道的土地和建築
醫療保健REITs	醫院、醫生辦公室、醫療設施…等等
工業REITs	工廠、倉庫和配送中心
資料中心REITs	存放數據資料的建物
住宅REITs	公寓大樓、多戶住宅、學生公寓、單戶住宅
自助倉儲REITs	個人或公司的自助儲存設施
林地REITs	用於生產木材、木材和其他資產的森林和其他土地
多樣化REITs	投資於兩種或更多類型的物業
抵押型REITs(Mortgage REITs)	不動產貸款、抵押貸款支持證券(MBS)

投資 REITs 該注意什麼？

如果正處於經濟景氣下滑階段，投資 REITs 時就需要特別注意，因為景氣容易連帶影響出租率，出租率如果降低、空屋率上升，就可能會造成租金短缺，讓收益、股利降低，另外政府的利率的變動也會造成投資人轉為追求其他有更高收益的標的，導致 REITs 的效率不彰，最後除了掉外在因素，如果REITs 管理團隊能力不佳，也會使其收益受到影響。