房屋貸款申請辦法》申請前必知5 大房貸條件、3 大地雷！

袋鼠金融導讀｜房價居高不下，擁有自己的居所難度愈發提升。這個時代想買房雖不容易，但還是有辦法！房屋貸款是買房人士必要掌握的一份知識與助力，而了解房貸不僅要比較房貸利率及房貸推薦，了解相關條件才是第一關！本文會讓你知道，房屋貸款的 5 大條件、房貸條件中有哪些地雷不要踩！還有房貸條件的常見問題都會告訴你。首購族的朋友，知道房貸條件後也可以參考首購房貸試算唷！

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房屋貸款 5 大條件

房貸條件一：房貸年齡限制- 18 ~ 65 歲皆可申辦

自民法修改成年年齡後，18 歲即可申請房貸。基本規定房屋貸款年齡上限為 65 歲，少數可以到 70 歲。一般來說，申貸者若高於 65 歲，除非有連帶保證人，不然銀行會擔心申貸者退休後沒有足夠的還款能力，或無法在有生之年將貸款還清，進而拒絕房貸申請。因此，面對貸款期限較長的房貸，袋鼠金融建議各位申貸者的年齡最好介於 18~ 65 歲之間。

另要提醒，雖然民法下修成年人年齡，但並非所有房貸都以 18 歲為最低年齡，例如：星展銀行指數型房貸，最低申請年齡為 20 歲。同時，星展銀行指數型房貸最高申請齡則限於 60 歲，因此仍要以各家銀行公告為主。

房貸條件二：申貸人具有良好的信用

除了年齡，申貸者是否具有良好的信用也是銀行注意跟檢視的關鍵，銀行會透過聯徵紀錄來了解申貸者的信用評分。因此，袋鼠金融建議大家在申請房貸之前，先行查詢個人聯徵紀錄，瞭解自己的信用評分為何、是否有信用瑕疵！

想了解聯徵紀錄與信用評分的朋友，可以參考👉 信用評分全指南｜有關信用評分，你必知的評分標準和扣分因素！

另外，也歡迎閱讀👉 聯徵分數查詢方式？聯徵查詢要收費嗎？4 方法免費聯徵分數查詢全公開，認識更多聯徵查詢的資訊！

房貸條件三：申貸人擁有固定收入

擁有固定收入就代表申貸者的現金流十分穩定，而銀行是喜好有固定收入的族群的，這點可以從各家銀行針對律師、老師、前 500 強企業員工的優惠貸款看出。如果剛好是上述這幾類族群，就可以找針對這些族群的優惠房貸；如果不是上述族群也別擔心，只要出示足夠的財力證明，就能證明收入穩定，是銀行值得借貸的好對象！

袋鼠金融整理了各種財力證明提供參照！不過在申請房貸時，還是以收入型財力證明為主也最有保障喔！

• 收入型財力證明：薪資收入證明 （固定薪轉）、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺
• 資產型財力證明：不動產所有權狀、定期存款單、房屋稅單、地價稅單、股票持股明細、基金投資

想了解上述財力證明的取得方法、銀行接納程度，都在這篇裡面👉 財力證明申請攻略》9 種常見財力證明準備流程，線上申請好簡單！

房貸條件四：了解自己房屋的價值

地段位置

我們買房的時候會注意房子在什麼樣的地段、適不適合居住等條件，銀行在我們申請房貸時也會注意房子是在什麼樣的地方，好降低銀行借貸的風險。換句話說，若申請房貸的房子不符合銀行的「標準」，那就有很大機率銀行不會通過你的房貸，那銀行看重哪些點呢？

• 房屋附近的空屋率高不高？
  
  如果房屋附近空屋率較高，又不處於未來都市發展的地帶上，那銀行就有較高的機率不通過房貸。就算銀行願意借貸給你，也極有可能給予較低的房貸成數，代表你得籌到更多的自備款。
  
  
• 附近的嫌惡設施多不多？
  
  什麼是嫌惡設施呢？簡單來說，就是一般大眾不希望緊鄰住宅旁邊的設施。可以依據造成的影響分成 2 大類：
  
  1. 生命威脅：可能會對人產生實質的生命安全上的威脅，例如飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽等。
  2. 生活干擾：通常教會對人造成心理上的影響，例如高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業等。

但現在都市擴張速度較快，購買房屋時難免遇到一兩樣嫌惡設施，所以只要不是太密集，基本上不會影響太多。

房屋型態

袋鼠金融跟大家說，房屋型態也會影響房貸的條件與銀行放款意願哦！最需要特別留意的便是金管會列舉的「重大瑕疵房屋」：

• 海砂屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
• 輻射屋：含有輻射之鋼筋，因此無法通過房貸審核
• 傾斜屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
• 事故屋 / 凶宅：未來轉手時，較難尋找買方，通常銀行不給予貸款

此外，若是坪數過小的套房（ < 15 坪），多數銀行也不給予貸款，這點請大家多加注意！

屋齡

用一句話來描述屋齡與房貸的關係，就是「屋齡愈高，可貸金額愈少，甚至難以通過房貸」。根據數據統計，中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成，所以想購買中古屋的朋友，務必準備 3 ~ 4 成的自備款，甚至更多。

新成/中古屋：屋齡 25 年以內

老屋：屋齡 30 年以上

此外，銀行為了減少因申貸者年齡太大，或是貸款的房屋屋齡過大，所造成的風險，多數銀行會利用屋齡、申貸者年齡與貸款期限，限制老屋貸款的年限，比較常見的公式如：

1. 屋齡 + 貸款年限 = 耐用年限 + 7 年
2. 貸款年限 + 貸款者年齡 < 60 年

袋鼠金融提醒大家，如果想買高屋齡的房子，就得先算一下「屋齡 + 貸款年限」是否小於 50 年，以及「年齡 + 貸款年限」是否小於 75 ~ 90 年（建議以 75 年為主）哦！以免到時候買了房子卻不能辦房貸！

房貸條件五：自備款佔房價總額 20% – 30%

自備款不只拿來付房屋的頭期款，更要拿來支付如：裝潢費用、契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費。根據統計，若為首購族的話，房貸成數可達 7 ~ 8 成，表示房貸總額為房價總額的 70% ~ 80%，因此自備款需佔房價總額 20% ~ 30%。有較多閒置資金的話，袋鼠金融建議多準備佔房價總額 10% 的自備款，以免到時候房貸成數只有 6 ~ 7 成！

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房屋貸款條件 3 大地雷不要踩⛔️

1. 房屋已被民間私人設定

什麼是房屋已被民間私人設定呢？當我們申請房貸的時候，必經的手續是設定抵押權給銀行，若無法成功設定，則代表房屋已被民間私人設定抵押權了。在過去的案例中，有發現房屋可能在不知情的情況下被親戚、家人拿去辦民間抵押貸款，所以在申請銀行房屋貸款前，別忘了先檢查房屋是否有私人設定唷！

2. 自備金未達房屋價值 2 ~ 3 成

自備款如果準備過少（小於價值 2~3 成），銀行可能不予以該貸款額度，又或是銀行願意貸款的成數較高。若是後者，則需要考慮一個問題：房貸的每月還款金額佔收入的多少比例呢？

袋鼠金融建議，貸款月付金不宜超過月收入的 3 成，以能夠維持生活平衡、還款壓力不會過大為原則！每月準時正常還款才能維持好的信用評分，這才是健康的貸款循環唷！

3. 注意貸款房屋坪數

近期有很多人想申請房貸，購買小套房，好實現被動收入一夢。但各位投資客在將夢境轉變成現實的途中，千萬不要忽略「房屋坪數」也是影響房貸過件率的一個因素！根據數據統計，有很多銀行是不願意貸款給 < 15 坪的小套房；而就算願意貸款給小套房，往往銀行都只願意給出 5 ~ 6 成的房貸成數！

建議大家，若貸款房屋坪數比較小又未達銀行標準，可能需要準備 4 ~ 5 成的自備款，增加與銀行協商房貸成數與房貸利率的空間彈性。

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房貸條件常見問題

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