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房屋貸款條件有哪些?申請前必知的 5 大房貸條件、3 大避雷秘笈!

袋鼠金融導讀|雖然房價居高不下,但仍然想要有自己的避風港。想買房,房屋貸款是每個買房人士都要面對的!了解房貸不僅要比較房貸利率房貸推薦,了解房貸條件才是第一關!本文會讓你知道,房屋貸款的 5 大條件、房貸條件中有哪些地雷不要踩!還有房貸條件的常見問題都會告訴你。首購族的朋友,了解房貸條件後也可以參考首購房貸試算唷!

房屋貸款 5 大條件

1. 房貸年齡限制 18 ~ 65 歲

自民法修改成年人年齡後,18 歲即可申請房貸,基本規定房屋貸款年齡上限為 65 歲,少數可以到 70 歲。若申貸者高於 65 歲,除非有連帶保證人,不然銀行會擔心申貸者退休後沒有足夠的還款能力,或無法在有生之年將貸款還清,進而拒絕房貸申請。因此,面對貸款期限較長的房貸,袋鼠金融建議各位申貸者的年齡最好介於 18~ 65 歲之間。

另要提醒,雖然民法下修成年人年齡,但並非所有房貸都以 18 歲為最低年齡,例如:星展銀行指數型房貸,最低申請年齡為 20 歲,因此仍要以各家銀行公告為主。

2. 申貸人具有良好的信用

除了年齡,申貸者是否具有良好的信用也會是銀行特別注意、檢視的關鍵,銀行會透過查詢聯徵紀錄來了解申貸者的信用評分。因此,袋鼠金融建議大家在申請房貸之前,可以查詢自己的聯徵紀錄,好瞭解自己的信用評分為何、是否有信用瑕疵!

想了解聯徵紀錄與信用評分的朋友,可以看看以下 3 篇文章:

聯徵怎麼查詢?4 種方法輕鬆查詢聯徵紀錄
聯徵紀錄怎麼看?多久會消除?
信用評分是什麼?影響信用評分分數的 5 大因素

3. 申貸人擁有固定收入

擁有固定收入就代表申貸者的現金流十分穩定,而銀行是喜好有固定收入的族群的,這點可以從各家銀行針對律師、老師、前 500 強企業員工的優惠貸款看出。如果你剛好是上述這幾類族群,就可以找針對這些族群的優惠房貸;如果你不是上述族群也別擔心,只要出示足夠的財力證明,就能證明你的收入穩定、你是銀行值得借貸的好對象!

袋鼠金融整理了各種財力證明,不過請大家在申請房貸時,請以收入型財力證明為主:

  • 收入型財力證明:薪資收入證明 (固定薪轉)、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺
  • 資產型財力證明:不動產所有權狀、定期存款單、房屋稅單、地價稅單、股票持股明細、基金投資

想了解上述財力證明的取得方法、銀行接納程度,請點我前往財力證明完整指南

4. 了解自己房屋的價值

地段位置

我們買房的時候會注意房子在什麼樣的地段、適不適合居住,而銀行在我們申請房貸時也會注意房子是在什麼樣的地方,好降低銀行借貸的風險。換句話說,若申請房貸的房子不符合銀行的「標準」,那就有很大機率銀行不會通過你的房貸,那銀行看重哪些點呢?

  • 房屋附近的空屋率高不高?

    如果房屋附近空屋率較高,又不處於未來都市發展的地帶上,那銀行就有較高的機率不通過房貸。就算銀行願意借貸給你,也極有可能房貸成數相對較低,代表你得籌到更多的自備款。

  • 附近的嫌惡設施多不多?

    什麼是嫌惡設施呢?簡單來說,就是一般大眾不希望緊鄰他們家旁邊的設施。可以分成 2 大類:
    1. 生命威脅:飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽……等
    2. 生活干擾:高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業……等

但現在都市擴張速度較快,購買房屋時不免會遇到一兩樣嫌惡設施,所以只要不是太多,基本上不會影響太多。

房屋型態

袋鼠金融跟大家說,房屋型態也會影響房貸的條件與銀行放款意願哦!其中最需要特別留意的便是金管會所說的「重大瑕疵房屋」:

  • 海砂屋:含有結構安全的問題,因此無法通過房貸審核
  • 輻射屋:含有輻射之鋼筋,因此無法通過房貸審核
  • 傾斜屋:含有結構安全的問題,因此無法通過房貸審核
  • 事故屋 / 凶宅:未來轉手時,較難尋找買方,通常銀行不給予貸款

此外,若是坪數過小的套房( < 15 坪),多數銀行也不給予貸款,這點請大家多加注意!

屋齡

用一句話來描述屋齡與房貸的關係,就是「屋齡愈高,可貸金額愈少,甚至難以通過房貸」。根據數據統計,中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成,所以想購買中古屋的朋友,務必準備 3 ~ 4 成的自備款,甚至更多。

此外,銀行為了減少因申貸者年齡太大,或是貸款的房屋屋齡過大,所造成的風險,多數銀行會利用屋齡、申貸者年齡與貸款期限,做出以下限制:

  1. 屋齡 + 貸款年限 < 50 年
  2. 年齡 + 貸款年限 < 75 ~ 90 年

袋鼠金融提醒大家,如果想買高屋齡的房子,就得先算一下「屋齡 + 貸款年限」是否小於 50 年,以及「年齡 + 貸款年限」是否小於 75 ~ 90 年(建議以 75 年為主)哦!以免到時候買了房子卻不能辦房貸!

5. 自備款佔房價總額 20% – 30%

自備款不只拿來付房屋的頭期款,更要拿來支付如:裝潢費用、契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費。根據統計,若為首購族的話,房貸成數可達 7 ~ 8 成,表示房貸總額為房價總額的 70% ~ 80%,因此自備款需佔房價總額 20% ~ 30%。有較多閒置資金的話,袋鼠金融建議多準備佔房價總額 10% 的自備款,以免到時候房貸成數只有 6 ~ 7 成!

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房屋貸款條件 3 大地雷不要踩⛔️

1. 房屋已被民間私人設定

什麼是房屋已被民間私人設定呢?當我們申請房貸的時候,都會有一道手續是設定抵押權給銀行,若無法成功設定,則代表房屋已被民間私人設定抵押權了。在過去的案例中,發現房屋可能在不知情的情況下被親戚、家人拿去辦民間抵押貸款,所以在申請銀行房屋貸款前,別忘了先檢查房屋是否有私人設定唷!

2. 自備金未達房屋價值 2 ~ 3 成

自備款如果準備過少(小於價值 2~3 成),可能銀行不予以該貸款額度,又或是銀行願意貸款的成數較高。若是後者,則需要考慮一個問題:房貸的每月還款金額佔收入的多少比例呢?

袋鼠金融建議,貸款月付金不宜超過月收入的 3 成,能夠維持生活平衡、還款壓力不會過大,每月準時正常還款才能維持好的信用評分,這才是健康的貸款循環唷!

3. 注意貸款房屋坪數

袋鼠金融注意到近期有很多人想申請房貸,購買小套房,好實現被動收入一夢。但各位投資客在將夢境轉變成現實的途中,千萬不要忽略「房屋坪數」也是影響房貸過件率的一個因素!根據數據統計,有很多銀行是不願意貸款給 < 15 坪的小套房;而就算願意貸款給小套房,往往銀行都只願意給出 5 ~ 6 成的房貸成數!

所以袋鼠金融建議大家,若貸款房屋坪數比較小、未達銀行標準,可能需要準備 4 ~ 5 成的自備款,增加與銀行協商房貸成數與房貸利率的空間彈性。

房貸條件常見問題

Q1. 房貸基本條件是什麼?

房貸的基本條件有以下這 5 個:

1. 申貸者年齡須介於 18 ~ 65 歲
2. 申貸者得有良好的信用
3. 申貸者要有穩定的收入
4. 房屋的地段位置不能太差,屋齡愈小愈好
5. 首購的自備款須佔房價總額 20% ~ 30%

Q2. 房貸有什麼地雷條件嗎?

房貸的地雷條件為以下 4 個:

1. 房屋為「重大瑕疵房屋」,如:海砂屋、輻射屋、傾斜屋
2. 房屋已被私人設定,無法將房屋抵押權設定給銀行
3. 自備款準備不足,可能導致房貸月付金額度過高,還貸款的同時失去了好的生活品質
4. 房屋坪數過小,多數銀行不會通過房貸給小於 15 坪的小套房

Q3. 房貸加分條件有哪些?

房貸的加分條件為以下 4 個:

1. 有良好的信用:信用評分很高,沒有欠債、遲繳的紀錄
2. 申貸者有穩定的收入,或是被銀行認可的職業
3. 選擇預售屋、新房屋申請房貸
4. 房屋附近沒有過多的嫌惡設施,且附近空屋率不高


Mr. Roo

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