房屋貸款申請辦法》申請前必知 5 大房貸條件、3 大地雷！

袋鼠金融導讀｜房價居高不下，擁有自己的居所難度愈發提升。這個時代想買房雖不容易，但還是有辦法！房屋貸款是買房人士必要掌握的一份知識與助力，而了解房貸不僅要比較房貸利率及房貸推薦，了解相關條件才是第一關！本文會讓你知道，房屋貸款的 5 大條件、房貸條件中有哪些地雷不要踩！還有房貸條件的常見問題都會告訴你。首購族的朋友，知道房貸條件後也可以參考首購房貸試算唷！

房屋貸款是什麼？

房屋貸款簡稱為房貸，是指借款人為了購買、建造或修繕房屋，將該不動產作為抵押物設定給金融機構，藉此取得長期資金的一種借貸行為，屬於擔保借款，相較於無擔保的信用貸款，因為有實體房屋作為資產保障，通常能享有較長的還款期限以及相對較低的利率，也不受 DBR 22 倍的限制，是多數民眾在進行資產配置時最常運用的金融工具。

房屋貸款申請條件有哪些？

房貸條件一：房貸年齡限制- 18 ~ 65 歲皆可申辦

自民法下修成年年齡後，18 歲即可申請房貸，一般上限為 65 歲，少數銀行可到 70 歲，超過 65 歲若無連帶保證人，銀行會擔心申貸者退休後還款能力不足，或難在有生之年還清貸款，因此核貸機率低。

最適合的申貸年齡區間為 18～65 歲

不同銀行規範不同，例如星展銀行的指數型房貸規定最低年齡 20 歲、最高年齡 60 歲，因此仍須以各銀行公告為主！

房貸條件二：申貸人具有良好的信用

除了年齡，申貸者是否具有良好的信用也是銀行注意跟檢視的關鍵，銀行會透過聯徵紀錄來了解申貸者的信用評分。因此，袋鼠金融建議大家在申請房貸之前，先行查詢個人聯徵紀錄，瞭解自己的信用評分為何、是否有信用瑕疵！

想了解聯徵紀錄與信用評分的朋友，可以參考👉 信用評分全指南｜有關信用評分，你必知的評分標準和扣分因素！

另外，也歡迎閱讀👉 聯徵分數查詢方式？聯徵查詢要收費嗎？4 方法免費聯徵分數查詢全公開，認識更多聯徵查詢的資訊！

房貸條件三：申貸人擁有固定收入

擁有固定收入就代表申貸者的現金流十分穩定，而銀行是喜好有固定收入的族群的，這點可以從各家銀行針對律師、老師、前 500 強企業員工的優惠貸款看出。如果剛好是上述這幾類族群，就可以找針對這些族群的優惠房貸；如果不是上述族群也別擔心，只要出示足夠的財力證明，就能證明收入穩定，是銀行值得借貸的好對象！

袋鼠金融整理了各種財力證明提供參照！不過在申請房貸時，還是以收入型財力證明為主也最有保障喔！

• 收入型（最主要依據）：薪資單、扣繳憑單、薪轉存摺、所得清單
• 資產型：不動產權狀、定存單、房屋稅單、股票／基金持有明細

想了解上述財力證明的取得方法、銀行接納程度，都在這篇裡面👉 財力證明申請攻略》9 種常見財力證明準備流程，線上申請好簡單！

房貸條件四：了解自己房屋的價值

地段位置

我們買房的時候會注意房子在什麼樣的地段、適不適合居住等條件，銀行在我們申請房貸時也會注意房子是在什麼樣的地方，好降低銀行借貸的風險。換句話說，若申請房貸的房子不符合銀行的「標準」，那就有很大機率銀行不會通過你的房貸，那銀行看重哪些點呢？

• 房屋附近的空屋率高不高？
  
  如果房屋附近空屋率較高，又不處於未來都市發展的地帶上，那銀行就有較高的機率不通過房貸。就算銀行願意借貸給你，也極有可能給予較低的房貸成數，代表你得籌到更多的自備款。
  
  
• 附近的嫌惡設施多不多？
  
  什麼是嫌惡設施呢？簡單來說，就是一般大眾不希望緊鄰住宅旁邊的設施。可以依據造成的影響分成 2 大類：
  
  1. 生命威脅：可能會對人產生實質的生命安全上的威脅，例如飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽等。
  2. 生活干擾：通常教會對人造成心理上的影響，例如高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業等。

但現在都市擴張速度較快，購買房屋時難免遇到一兩樣嫌惡設施，所以只要不是太密集，基本上不會影響太多。

房屋型態

袋鼠金融跟大家說，房屋型態也會影響房貸的條件與銀行放款意願哦！最需要特別留意的便是金管會列舉的「重大瑕疵房屋」：

• 海砂屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
• 輻射屋：含有輻射之鋼筋，因此無法通過房貸審核
• 傾斜屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
• 事故屋 / 凶宅：未來轉手時，較難尋找買方，通常銀行不給予貸款

此外，若是坪數過小的套房（ < 15 坪），多數銀行也不給予貸款，這點請大家多加注意！

屋齡

一句話總結：屋齡愈高，能貸的成數愈低，甚至可能貸不到款。

一般來說：

• 中古屋（25 年內）：房貸成數多落在 6～7 成，購屋人需準備 3～4 成自備款。
• 老屋（30 年以上）：可貸金額會再降低，甚至被銀行拒貸。

銀行為了降低風險，常會同時考量「屋齡、借款人年齡與貸款年限」，並設下幾個限制公式，例如：

• 屋齡 + 貸款年限 ≦ 耐用年限 + 7 年
• 借款人年齡 + 貸款年限 ≦ 60 年（部分銀行放寬到 75～80 年）

👉 袋鼠金融提醒：如果想買高屋齡的房子，務必先算好這些條件，例如 屋齡 + 貸款年限 ≤ 50 年、年齡 + 貸款年限 ≤ 75 年，才不會遇到「買了卻貸不到」的困境。

房貸條件五：自備款比例

自備款比例會隨「戶數」與「是否屬高價住宅」而不同：

房貸成數與自備款比較
申貸情境	貸款成數上限	自備款比例
首購自住（非高價住宅）	7～8 成	約 2～3 成
名下已有房，第 2 戶	5 成	至少 5 成
第 3 戶（含）/法人購屋/高價住宅	3 成	至少 7 成

👉 雖然銀行仍會依收入、信用與屋齡彈性調整，但政策上限優先適用。多屋族與購買高價住宅者，至少要準備 5～7 成自備款。

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【金融怪奇物語 08】年薪沒破百，就有 N 間房還算是人嗎？ ft. Ting&Sam 地產秘密客

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房屋貸款條件 3 大地雷不要踩⛔️

1. 房屋已被民間私人設定

什麼是房屋已被民間私人設定呢？當我們申請房貸的時候，必經的手續是設定抵押權給銀行，若無法成功設定，則代表房屋已被民間私人設定抵押權了。在過去的案例中，有發現房屋可能在不知情的情況下被親戚、家人拿去辦民間抵押貸款，所以在申請銀行房屋貸款前，別忘了先檢查房屋是否有私人設定唷！

2. 自備金未達房屋價值 2 ~ 3 成

自備款如果準備過少（小於價值 2~3 成），銀行可能不予以該貸款額度，又或是銀行願意貸款的成數較高。若是後者，則需要考慮一個問題：房貸的每月還款金額佔收入的多少比例呢？

袋鼠金融建議，貸款月付金不宜超過月收入的 3 成，以能夠維持生活平衡、還款壓力不會過大為原則！每月準時正常還款才能維持好的信用評分，這才是健康的貸款循環唷！

3. 注意貸款房屋坪數

近期有很多人想申請房貸，購買小套房，好實現被動收入一夢。但各位投資客在將夢境轉變成現實的途中，千萬不要忽略「房屋坪數」也是影響房貸過件率的一個因素！根據數據統計，有很多銀行是不願意貸款給 < 15 坪的小套房；而就算願意貸款給小套房，往往銀行都只願意給出 5 ~ 6 成的房貸成數！

建議大家，若貸款房屋坪數比較小又未達銀行標準，可能需要準備 4 ~ 5 成的自備款，增加與銀行協商房貸成數與房貸利率的空間彈性。

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房屋貸款申請所需文件

申請房貸時，建議優先準備「收入型」證明，這對銀行核貸成數與利率有決定性的影響：

個人基本資料

• 身分證明： 雙證件影本（國民身分證必備，搭配健保卡或駕照）
• 印章： 用於簽署借款契約及相關文件
• 戶籍資料： 戶口名簿影本或戶籍謄本（視銀行要求）

財力與收入證明

• 薪資證明： 近 6 個月的薪資轉帳存摺影本（含封面及內頁明細）
• 所得證明： 最近一兩年的扣繳憑單、綜合所得稅結算申報書或所得清單
• 其他資產： 若有定期存款單、股票持股明細、基金投資紀錄或不動產權狀，可作為加分文件

不動產相關文件

• 買賣契約： 房屋買賣契約書影本（私契）
• 土地及建物謄本： 可向地政事務所申請，或由承辦代書協助提供

房屋貸款申請流程

從申請到撥款，整體作業時間大約需要 3 至 6 週，建議在購屋合約簽定後盡早啟動。

第一階段：提出申請與初步估價

借款人選定銀行後，填寫申請書並繳交上述文件，銀行會針對房屋的座落地段、屋況、坪數等進行不動產鑑價，並參考買賣合約成交價來決定初步的核貸金額。

第二階段：徵信與審核

銀行會向財團法人金融聯合徵信中心（聯徵中心）調取借款人的信用紀錄，確認是否有遲繳、信用擴張或債務清償異常等狀況，隨後，銀行內部審查部門會綜合評估還款能力與房屋價值，核定最終的貸款成數、利率及年期。

第三階段：照會與簽約對保

審核通過後，銀行專員會電話通知核貸條件，若借款人接受，雙方會約定時間進行對保，這是一個正式簽署借款契約的過程，借款人（及保證人）需親自出席，由銀行核對身分並說明合約條款，同時也會辦理開戶手續，作為日後扣款使用。

第四階段：抵押權設定與保險

對保完成後，需至地政事務所辦理不動產抵押權設定（通常設定金額為貸款金額的 1.2 倍），同時，銀行會要求借款人為房屋投保「火險」與「地震險」，保費由借款人負擔，受益人則指定為銀行。

第五階段：撥款與交屋

確認抵押權設定完成並取得保險單據後，銀行會與買賣雙方（或代書）確認撥款日期，資金撥入借款人帳戶後，會隨即轉付給賣方，至此貸款流程正式完成，進入後續的交屋與每月還款階段。

哪裡可以申請房貸？

在台灣申請房屋貸款的管道相當多元，除了大眾熟悉的商業銀行外，還有多種金融機構可供選擇，而不同管道的審核標準、利率重點及服務對象各有差異，建議根據自身財務狀況與房屋性質進行挑選：

房貸申請管道
申請管道	參考利率範圍 (年息)	貸款額度範圍 / 上限	特色	缺點
新青安貸款 (公股銀行)	1.775% 起 (補貼後)	最高 1,000 萬元	補貼期至 2026/7/31，超過 1,000 萬部分適用一般利率	審核程序較嚴謹、作業時間可能較長
一般商業銀行	2.185% ~ 2.8%	鑑價金額的 70% ~ 85%	地板價 2.185% 僅限首購且優質客戶（如醫護、百大）。	偏遠地區鑑價較保守、易受放款水位限制
壽險公司	2.45% ~ 2.95%	鑑價金額的 70% ~ 80%	不受銀行法水位限制，適合保戶或需大額度者	提早還款的違約金規定可能較嚴格
農漁會信用部	2.185% ~ 2.5%	鑑價金額的 70% ~ 80%	對偏鄉房屋鑑價較友善，利率隨地區農會自訂	跨區申辦限制多、數位金融服務較不普及
中華郵政	2.185% ~ 2.4%	依個案審核（通常較嚴）	利率掛鉤郵儲金指標，波動相對平緩	資金規模較小、非營業區難以承作

如何爭取較高的房貸成數？

想要爭取較高的房貸成數，首要核心在於優化銀行對借款人還款能力的評估，在 2026 年銀行放款趨於謹慎的環境下，維持穩定的現金流紀錄最為重要，建議在申貸前半年的時間裡，確保薪轉帳戶有穩定的資金進出，並避免出現信用卡分期、預借現金或遲繳紀錄，若個人收入水平較接近銀行審核的臨界點，提供具備優質職業背景（如公教人員、百大企業員工）的二親等親屬擔任保證人，能有效提升銀行核貸的信心，進而爭取到較高的成數。

房屋鑑價與地段的影響

除了人的因素，房屋本身的「物」權價值也是決定成數的關鍵，銀行對於精華地段、捷運周邊或屋齡較新的電梯大樓，通常願意給予接近成交價 8 成的核貸空間，反之，若購買的是老舊公寓或小坪數套房，鑑價往往會低於實際買價，在挑選物件時，可以優先詢問與建商配合的「整批分戶貸款」銀行，這類銀行因對建案已有深入了解，往往能提供比一般個案更高且更穩定的成數與利率條件。

財務規劃與政策運用

在財務規劃層面，減輕現有的負債比例是提升成數的必要手段，銀行在計算收支比時，會將申請人名下的信貸、車貸與學貸一併列入考量，若能在申辦房貸前清償這些小額債務，將能騰出更多的還款額度空間，此外針對首購族群，善用「新青安」等政策性貸款專案，通常較容易達成最高 8 成的貸款目標，而對於換屋族，若受限於央行對第二戶房貸的成數限制，透過簽署「18 個月內出售舊屋」的切結書，也有機會爭取恢復到第一戶的優渥貸款條件。

談判技巧與銀行選擇

最後，多方詢價並建立銀行貢獻度是實務上的重要技巧，不同銀行對同一物件的鑑價可能存在顯著差異，建議同時聯繫兩至三家銀行進行初步估價，但不要聯徵多查，並選擇與自己有長期往來、具備 VIP 身分的銀行進行深度協商，在買賣合約中加註「房貸不足成數則合約失效」的保護條款，雖然不能直接改變銀行的核貸結果，但能作為談判時的心理門檻，促使代書或銀行專員更積極地爭取最佳的成數配置。

房貸條件常見問題

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