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包租代管是什麼?2024 年社會住宅包租代管懶人包

袋鼠金融導讀|包租代管是一種房屋租賃管理服務,由包租代管公司擔任房東與房客的橋樑,負責房屋招租、簽約、收租、修繕、退租等事宜,讓房東可以省去管理房屋的麻煩。本篇文章以社會住宅包租代管為主,介紹包租代管是什麼,對租客來說,找包租代管業者,在租房要注意什麼?包租代管費用有多少?租屋保險能防範包租代管的風險嗎?而對房東來說,包租代管在房屋稅上有沒有優惠呢?

什麼是包租代管?

包租代管是將閒置的空屋,委託給業者幫你管理或協助出租,社會住宅包租代管是政府推動的服務,旨在活化民間閒置空屋,提供給符合條件的弱勢族群承租。其運作方式可分為「包租」與「代管」兩種模式:

包租

由政府委託民間租賃服務業者擔任「二房東」,與房東簽訂 3 年合約,業者須每月支付租金給房東,並幫助房東出租房屋,房東可以省去尋找房客、收租、修繕等管理麻煩,並享有減稅、修繕費補助等優惠,風險成本在業者身上。

代管

由政府委託民間租賃服務業者協助房東,以 9 折價出租房屋,並負責管理出租的住宅,例如:尋找房客、簽訂租約、收取租金、修繕房屋、處理租賃糾紛。如房屋空置,代管業者是不會負責的,成本風險是在房東身上。

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如何申請包租代管?

申請流程

  1. 房東申請

準備申請書、房屋所有權狀、委託代管契約、房屋現況照片、其他相關文件,向所在地縣市政府配合的業者提出申請,審查通過後,與業者簽訂委託代管契約。

  1. 房客申請

準備申請書、身分證件、所得證明、財產證明、其他相關文件、向包租代管業者提出申請,審查通過後,與業者簽訂租賃契約。

申請資格

  1. 房東
  • 房屋所有權人
  • 房屋位於直轄市、縣(市)都市計畫地區內
  • 房屋無違建
  • 房屋無設定抵押權或其他權利
  • 房屋無積欠房屋稅、地價稅
  1. 房客
  • 中華民國國民
  • 無自有住宅
  • 家庭成員平均月收入或財產未超過一定標準
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包租代管的優缺點

優點

對房東而言,省去找房客、收租、修繕等管理麻煩,且每月有穩定的收入來源,還能享有減稅、修繕費補助等優惠,政府為了鼓勵房東參與包租代管,提供了一系列的優惠措施,例如:房屋稅、地價稅減免、修繕費補助。

對房客而言,包租代管的租金通常比市價低 10%~20%,以減輕租屋負擔,並有租約保障,因為包租代管的租約是由政府公證,保障雙方權益,還能領取租屋補助,減輕房客的租屋成本。

缺點

對房東而言,由於包租代管的租金比市價低,因此房東的租金收入可能會減少,也無法挑選房客品質;對房客而言,包租代管的房屋數量有限,因此房客的選擇較少,可能需要等待較長的時間才能找到合適的房屋。

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包租代管的適用對象有哪些?

很多人會以為,社會住宅的包租代管只限定弱勢族群,但其實,房客只要符合所得規定,以及有就業、就學需求、弱勢族群身份,就可以申請包租代管。

如何選擇包租代管公司

在選擇包租代管公司時,應注意以下幾點:

公司的資質:選擇有信譽、有經驗的包租代管公司。

服務內容:仔細比較各家公司的服務內容,選擇符合需求的服務。

收費方式:了解各家公司的收費方式,選擇最優惠的方案。

包租代管的費用

如給一般業者包租代管,會有額外的費用,通常為月租金的 10%~30%,但各家公司的收費方式可能有所不同,有些公司會收取一次性的簽約費,有些公司則會將簽約費分攤到每月的服務費中。不過,社會住宅包租代管,就不會有這類的額外費用。

社會住宅包租代管優惠?

為了鼓勵房東參與社會住宅包租代管,政府提出「包租代管 333」,包括「綜所稅、房屋稅、地價稅減免」、「公證費、修繕費、保險費補助 」以及「 包租租約簽 3 年,代管租約 1 年即可續約」。

其中對於房東來說,稅金的減免最有感,房屋稅優惠稅率 1.2%、地價稅優惠稅率 2‰~11‰、租賃所得免稅額每月 1.5 萬,必要費用扣除率提高為 60%,也就是說,房東在申報綜合所得稅時,可以將租金收入的 60% 列為必要費用扣除,以減少應稅所得。

舉例來說,如果一間房屋的每月租金為 2 萬元,房東可享有的稅務優惠如下:

房屋稅、地價稅減免:

房屋稅:2 萬元 x 1.2% x (1 – 1.2%) = 288 元

地價稅:2 萬元 x 2‰ x (1 – 11‰) = 32 元

租賃所得免稅額:2 萬元 x 12 個月 x 1.5 萬元 = 36 萬元

必要費用扣除:2 萬元 x 12 個月 x 60% = 14.4 萬元

因此,房東的應稅所得將減少 36 萬元 + 14.4 萬元 = 50.4 萬元,可節省的稅金約為 50.4 萬元 x 20% = 10.08 萬元。

包租代管常見問題

Q1:包租代管適合哪些人?

沒有時間或精力管理房屋的房東、擁有多戶房屋的房東。

Q2:包租代管可以保障租金收益嗎?

包租代管公司通常會保證一定的租金收益,但具體的收益率會受到市場行情等因素的影響。

Q3:包租代管合約要注意哪些事項?

在簽署包租代管合約前,應仔細閱讀合約內容,注意以下事項:租金收益的計算方式、服務範圍、違約責任。

Mr. Roo

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