理財型房貸是什麼？一次搞懂利率、條件及優缺點

袋鼠金融導讀｜理財型房貸是提供借款人得以將已還款本金再度借出，運用在其他地方的貸款產品。理財型跟房屋增貸很像，但實際又不大一樣，且理財型房貸利率與一般房貸利率也有落差，到底理財型房貸是什麼？什麼人適合？有什麼申請條件，各家銀行理財型房貸利率又是多少？在這篇文章中，袋鼠金融將詳細說明，並且分析理財型房貸的優缺點。

理財型房貸是什麼

理財型房貸，也可以叫做循環型房貸，把已還掉的本金變成轉換成可借款的循環信用額度，比如 1,000 萬元的房貸，已經還款 300 萬後，再申請把 300 萬變成理財型房貸額度，借款人申請到後，這筆循環動用額度就能夠隨借隨還，而且是有動用才有利息。

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理財型房貸和一般房貸差別？

理財型房貸和一般房貸的主要差別在於，理財型房貸的還款本金可以再次動用，而一般房貸的還款本金則不能再動用。此外，理財型房貸的利率通常較一般房貸高，計息方式也不一樣，以下整理一般房貸與理財型房貸差異。

1. 計息基礎

一般房貸，以貸款金額為計息基礎，從貸款撥款日起開始計算利息；理財型房貸以實際動用金額為計息基礎，只有在借款人實際動用循環信用額度時，才會開始計算利息，並且是以日計息。

2. 利率

兩者利率通常都採機動利率，由銀行參考指標利率＋固定加碼利率，固定加碼利率是依照申請人調減而決定的，所以每個人不一樣；另外，理財型房貸的利率會比較高一點，用稍高一點的利率換取資金調度的方便性。

3. 還款方式

一般房貸通常採本利攤還方式，每月繳納固定金額，包含本金和利息；理財型房貸採隨借隨還方式，借款人可依照資金需求，隨時動用循環信用額度，並在約定日前回繳本金和利息。

舉例說明：

假設袋鼠金融向銀行貸款 1,000 萬元，購置房屋，貸款期間為 30 年，利率為 2%。

一般房貸：每月應繳納的本金和利息為 36,281 元。

理財型房貸：若只動用 500 萬元、時間為一個月，則應繳納的利息為 8,333 元。

理財型房貸 vs. 一般房貸
貸款	理財型房貸	一般房貸
還款本金是否可以再次動用	可以	不可以
利率	較高	較低
適合族群	有投資理財經驗、資金運用靈活、追求較高收益的借款人	有購屋需求的借款人
還款方式	按日計息，隨借隨還	本利攤還

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理財型房貸的利率

理財型房貸的利率通常是機動利率，會依照銀行的定儲利率指數或指數利率加上固定加碼而定，以下整理截至 2024/3/15 有公開揭露資訊的銀行，各自的理財型房貸方案的利率，對於該方案有興趣的，可上銀行官網了解更多資訊。

各金融機構理財型房貸利率
銀行	方案名稱	利率
台中銀行	理財指數型房貸	2.89% 起
星展銀行	星活利房貸	2.88% ~ 3.43%
富邦銀行	富邦理財家循環型房貸	2.85% 起
王道銀行	理財型房貸	2.8% 起
華南銀行	智慧靈活房貸	2.82% 起
瑞興銀行	理財型房貸	2.93% 起
安泰銀行	財源滾滾-理財型房貸	2.3% 起
渣打銀行	理財型房貸（循環型）	2.46% 起
玉山銀行	理財型房貸	一段式利率 2.65%~3.32% 起
凱基銀行	理財型房貸	2.73% 起
台新銀行	好省利房貸	2.20% 起
元大銀行	理財型房貸	2.24%～3.29%

理財型房貸利息試算

理財型房貸採按日計息，利息實際計算方法為【動用餘額 × (年利率 / 365) × 動用期間】。其中，動用餘額是借款人實際動用的循環信用額度、年利率為銀行核貸的理財型房貸利率、動用期間是借款人實際動用資金的天數。

舉例說明：

假設袋鼠金融向銀行申辦理財型房貸，核貸額度為 1,000 萬元，年利率為 2.66%。小明於 2024 年 3 月 15 日動用 500 萬元，於 2024 年 4 月 15 日償還，則袋鼠金融的利息費用計算如下：

500 萬元 × (2.66% / 365) × 31 = 4,326.90 元

因此，袋鼠金融此次動用理財型房貸的利息費用為 4,326.90 元。

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理財型房貸的優缺點

優點

財型房貸的優點主要有以下三點：

1. 靈活運用資金：理財型房貸的循環額度可隨借隨還，有動用才計算利息，提供借款人靈活運用資金的彈性，借款人可依照資金需求，隨時動用資金，並在資金充裕時提早償還，以降低利息負擔。

2. 降低資金成本：理財型房貸的利率通常低於信貸、略高過房貸，可節省一些成本。

3. 資產活化：將已還掉的房貸本金轉換成循環額度，借款人可將動用資金用於投資理財，或其他資金週展用途，可將債務活化運用。

缺點

1.利率較高於一般房貸：理財型房貸的利率雖然低於信貸，但仍高於一般房貸，單純購屋需求的民眾不適合申辦。

2. 不可投資於房地產：理財型房貸的資金用途有限，不得投資房地產。

3. 審核比較嚴格：理財型房貸的風險較高於一般房貸，因此銀行的審核會比較嚴格。

4. 繳的費用比較多：理財型房貸除了要繳納利息之外，還需繳納開辦費、帳戶管理費等費用，且除原本的房貸要繳之外，還有你借用的循環貸款，等於是要還兩筆費用。

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理財型房貸常見問題

Q1：理財型房貸的利率是多少？

理財型房貸的利率通常較一般房貸高，根據 2024 年各大銀行的資料，理財型房貸利率 2% 起跳，實際會依照銀行、借款人信用狀況、貸款金額、期限等因素而有所不同。

Q2：理財型房貸的綁約年限是多久？

理財型房貸通常 1 年一約。

Q3：理財型房貸可以提前還款嗎？

可以，因為理財型房貸本就是隨借隨還。

Q4：理財型房貸提前還款有違約金嗎？

沒有，只有約定清償日期的房貸才有違約金。

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