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袋鼠金融導讀｜理財型房貸是提供借款人得以將已還款本金再度借出，運用在其他地方的貸款產品。理財型跟房屋增貸很像，但實際又不大一樣，且理財型房貸利率與一般房貸利率也有落差，到底理財型房貸是什麼？什麼人適合？有什麼申請條件，各家銀行理財型房貸利率又是多少？在這篇文章中，袋鼠金融將詳細說明，並且分析理財型房貸的優缺點。
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目錄
理財型房貸是什麼
理財型房貸，也可以叫做循環型房貸，把已還掉的本金變成轉換成可借款的循環信用額度，比如 1,000 萬元的房貸，已經還款 300 萬後，再申請把 300 萬變成理財型房貸額度，借款人申請到後，這筆循環動用額度就能夠隨借隨還，而且是有動用才有利息。
[table “5” not found /]理財型房貸和一般房貸差別？
理財型房貸和一般房貸的主要差別在於，理財型房貸的還款本金可以再次動用，而一般房貸的還款本金則不能再動用。此外，理財型房貸的利率通常較一般房貸高，計息方式也不一樣，以下整理一般房貸與理財型房貸差異。
計息基礎
一般房貸，以貸款金額為計息基礎，從貸款撥款日起開始計算利息；理財型房貸以實際動用金額為計息基礎，只有在借款人實際動用循環信用額度時，才會開始計算利息，並且是以日計息。
利率
兩者利率通常都採機動利率，由銀行參考指標利率＋固定加碼利率，固定加碼利率是依照申請人調減而決定的，所以每個人不一樣；另外，理財型房貸的利率會比較高一點，用稍高一點的利率換取資金調度的方便性。
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還款方式
一般房貸通常採本利攤還方式，每月繳納固定金額，包含本金和利息；理財型房貸採隨借隨還方式，借款人可依照資金需求，隨時動用循環信用額度，並在約定日前回繳本金和利息。
舉例說明：
假設袋鼠金融向銀行貸款 1,000 萬元，購置房屋，貸款期間為 30 年，利率為 2%。
一般房貸：每月應繳納的本金和利息為 36,281 元。
理財型房貸：若只動用 500 萬元、時間為一個月，則應繳納的利息為 8,333 元。
| 理財型房貸 vs. 一般房貸 | ||
|---|---|---|
| 貸款 | 理財型房貸 | 一般房貸 |
| 還款本金是否可以再次動用 | 可以 | 不可以 |
| 利率 | 較高 | 較低 |
| 適合族群 | 有投資理財經驗、資金運用靈活、追求較高收益的借款人 | 有購屋需求的借款人 |
| 還款方式 | 按日計息，隨借隨還 | 本利攤還 |
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理財型房貸的利率
理財型房貸的利率通常是機動利率，會依照銀行的定儲利率指數或指數利率加上固定加碼而定，以下整理截至 2024/3/15 有公開揭露資訊的銀行，各自的理財型房貸方案的利率，對於該方案有興趣的，可上銀行官網了解更多資訊。
| 各金融機構理財型房貸利率 | |||
|---|---|---|---|
| 銀行 | 方案名稱 | 利率 | 貸款期限 |
| 台中銀行 | 理財指數型房貸 | 3.02% 起 | 最長 1 年，得續貸 2 次 |
| 星展銀行 | 星活利房貸 | 3.07% ~ 3.74% | 1 年，到期視信用狀況自動續約 |
| 富邦銀行 | 富邦理財家循環型房貸 | 3.15% 起 | 最長 5 年 |
| 王道銀行 | 理財型房貸 | 3.58% 起 | 1 年，到期視信用狀況自動續約，最長 7 年 |
| 華南銀行 | 智慧靈活房貸 | 3.14% 起 | 理財動用型：最長 20 年 隨借隨還型：最長 7 年 |
| 瑞興銀行 | 理財型房貸 | 3.06% 起 | 分期攤還型：20 年 週轉型：1 年，到期視信用狀況自動續約 *週轉型貸款需搭配分期攤還型借款辦理，且累計貸款期間不得超過分期攤還型貸款之貸放期間。* |
| 安泰銀行 | 財源滾滾-理財型房貸 | 2.8% 起 | 1 年，到期視信用狀況自動續約 |
| 渣打銀行 | 理財型房貸（循環型） | 2.58% 起 | 1 年，到期視信用狀況自動續約，最長 10 年 |
| 玉山銀行 | 理財型房貸 | 一段式利率 3% ~ 3.45% 起 | 20 年為原則 |
| 凱基銀行 | 理財型房貸 | 2.86% 起 | 最長 7 年 |
| 台新銀行 | 好省利房貸 | 2.85% 起 | 最長 20 年，寬限期最長 2 年 |
| 元大銀行 | 理財型房貸 | 2.7%～4.00% | 1 年，到期視信用狀況自動續約 |
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| 寬限期 | 最長 3 年 | 最長 3 年 |
| 貸款成數 | 最高 85% | 最高 85% |
| 其他 | ● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起 | ● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起 |
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理財型房貸利息試算
理財型房貸採按日計息，利息實際計算方法為【動用額度 × 年利率 × （動用期間 ÷ 365）】。其中，動用額度是借款人實際動用的循環信用額度、年利率為銀行核貸的理財型房貸利率、動用期間是借款人實際動用資金的天數。
舉例說明：
假設袋鼠金融向銀行申辦理財型房貸，核貸額度為 1,000 萬元，年利率為 2.66%。小明於 2025 年 1 月 15 日動用 500 萬元，於 2024 年 5 月 15 日償還，共 120 日，則袋鼠金融的利息費用計算如下：
500 萬元 × 2.66% × （120 ÷ 365） = 43,726.02 元
因此，袋鼠金融此次動用理財型房貸的利息費用為 43,726.02 元。
[table “406” not found /]理財型房貸的優缺點
優點
財型房貸的優點主要有以下三點：
1. 靈活運用資金：理財型房貸的循環額度可隨借隨還，有動用才計算利息，提供借款人靈活運用資金的彈性，借款人可依照資金需求，隨時動用資金，並在資金充裕時提早償還，以降低利息負擔。
2. 降低資金成本：理財型房貸的利率通常低於信貸、略高過房貸，可節省一些成本。
3. 資產活化：將已還掉的房貸本金轉換成循環額度，借款人可將動用資金用於投資理財，或其他資金週展用途，可將債務活化運用。
缺點
1.利率較高於一般房貸：理財型房貸的利率雖然低於信貸，但仍高於一般房貸，單純購屋需求的民眾不適合申辦。
2. 不可投資於房地產：理財型房貸的資金用途有限，不得投資房地產。
3. 審核比較嚴格：理財型房貸的風險較高於一般房貸，因此銀行的審核會比較嚴格。
4. 繳的費用比較多：理財型房貸除了要繳納利息之外，還需繳納開辦費、帳戶管理費等費用，且除原本的房貸要繳之外，還有你借用的循環貸款，等於是要還兩筆費用。
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理財型房貸常見問題
理財型房貸的利率通常較一般房貸高，根據 2025 年各大銀行的資料，理財型房貸利率 3% 起跳，實際會依照銀行、借款人信用狀況、貸款金額、期限等因素而有所不同。
理財型房貸通常 1 年一約。
可以，因為理財型房貸本就是隨借隨還。
沒有，只有約定清償日期的房貸才有違約金。
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