以房養老不划算？３分鐘教你以房養老試算、優缺點、申請條件總整理！

袋鼠金融導讀│隨著台灣進入高齡化與少子化社會，越來越多長輩關心退休後的生活保障。部分銀行因此推出「以房養老」貸款方案，讓退休族能夠善用自有房產，每月領取固定金額，維持穩定收入與獨立生活。那麼，什麼是以房養老？和一般房屋貸款有什麼不同？ 本文將帶你了解：以房養老的定義、申請條件、銀行方案比較、優缺點，以及簡易試算方式，幫助你快速判斷這項財務規劃是否適合自己。

什麼是「以房養老」？和一般房貸有什麼不一樣？

以房養老是什麼？ 簡單來說，就是把自己名下的房子抵押給銀行或金融機構，換取每月固定金額，讓退休後也能像領薪水一樣有穩定收入。這種方式又被稱為「逆向房貸」，因為和一般房貸的運作方向正好相反。

📌 差異簡單比一比：

一般房貸：你每月要繳錢給銀行（本息攤還），直到貸款還清。

以房養老：銀行每月把錢撥給你，你可以繼續住在自己的房子裡，不需要搬家。

舉個例子來說：想像你的房子就像一台提款機。一般房貸是你要「存錢」進去還貸，而以房養老則是你「提款」出來，銀行會依照房屋市值和申請人年齡，定期發放生活費，幫助退休後的日常開銷。

以房養老的申請條件

想要申請以房養老，並不是所有人都符合資格，銀行通常會有一些基本規範。以下整理出常見的以房養老條件：

年齡限制
多數銀行規定申請人必須年滿 60 歲以上（有些銀行設定 65 歲），才可以申請。若是夫妻共同申請，通常會以年紀較小的一方為準。

房屋條件

• 必須是自有房屋（產權要清楚，不能有爭議）。
• 房屋通常需要無重大債務或查封。
• 屋齡過高的房子，銀行可能會降低可貸金額或拒絕承作。

其他銀行常見要求

• 房子需位於主要都市或交通便利地區，市場價值明確。
• 需要辦理火險或其他保險，以保障銀行資金安全。
• 部分銀行會要求子女簽署知情同意書。

👉 簡單來說，符合年齡資格、擁有產權清楚的自住房屋，就是申請以房養老的基本條件。不同銀行規定會略有差異，建議申請前先向銀行確認。

以房養老的領取方式

申請以房養老之後，銀行會依照合約規劃資金的發放方式。常見的有兩種：

1. 每月固定金額
   最普遍的做法。申請人像領薪水一樣，每月收到固定金額，直到合約期滿。這種方式最適合需要穩定生活費的退休族。
2. 一次性領取

部分銀行提供「一次領取大筆金額」的方案，適合有特別需求（如醫療費用、裝修房屋）的情況。不過一次領取可能會縮短可支應的年限，要謹慎評估。

以房養老流程怎麼走？

整體申請程序並不複雜，大致上可分為以下四步：

房屋貸款方案推薦
房貸方案	中國信託 房貸轉增貸	中國信託 房屋借現金 / 融資房貸
總費用 年百分率	2.68% 起	2.85% 起
手續費	NT$ 8,000	NT$ 8,000
寬限期	最長 3 年	最長 3 年
貸款成數	最高 85%	最高 85%
其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
活動優惠期限	2025/12/31	2025/12/31
完整比較房屋貸款方案
製表日期：2024/12/31

以房養老的優缺點

在考慮申請之前，先來看看以房養老優缺點，幫助你評估是否適合自己的需求。

以房養老 優缺點比較
優點	缺點
每月領固定金額，成為穩定退休金來源	房產抵押後，留給子女的資產價值減少
繼續住在自己的房子裡，不必搬遷	需要長期規劃，並非人人適合
減輕子女經濟壓力，提升自主性	受利率與屋齡影響，可貸金額可能有限

📍房養老能提供穩定退休金，解決現金流不足的問題，但同時也會影響遺產規劃。因此，在選擇之前，建議先評估自身狀況，並與子女溝通，確保這項財務安排真的符合全家人的需求。

以房養老試算

很多人最關心的問題是：「以房養老每月可以領多少？」其實，金額會受到以下幾個因素影響：

• 房屋市值：房子越有價值，可貸金額就越高。
• 房屋年齡（屋齡）：屋齡越高，銀行可能會降低貸款成數。
• 申請人年齡：年紀越大，因為可支應年限較短，所以每月金額可能更高。
• 銀行利率與貸款成數：不同銀行規定不同，影響實際可領金額。

📌 簡易試算公式

每月可領金額 ≈ (可貸金額 ÷ 預估年數月數)

舉例來說：

• 房屋市值 1,000 萬元
• 銀行可貸 6 成 = 600 萬元
• 假設 65 歲申請，估計領 20 年（240 個月）
  👉 每月可領大約 2.5 萬元左右

⚠️ 注意：這只是粗估，實際金額還會因銀行利率和計算方式不同而有差異。

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本表為粗估示範，未考慮利率影響，僅供參考。實際金額依各銀行規定為準。

銀行方案比較（2025 最新）

以下是台灣部分銀行 以房養老產品 的比較表，用來快速比對哪家銀行在利率、成數、年限、申請資格等方面比較合適：

2025 台灣各大銀行「以房養老」方案比較
銀行	申請年齡門檻	最高可貸成數	利率範圍／起算	最長年限	撥款方式	特殊條件
土地銀行「樂活養老」	60 歲起（部分條款 63 歲註）	最高 70%	浮動 約 2.73%–3.29%	最長 30 年 65 歲含以上：年齡＋年期 ≥ 95； 60–<65：一律 30 年	本金平均法按月定額撥付	夫妻共有依較低年齡方計；自住、單獨所有完整建物及基地
合作金庫「以房養老－幸福滿袋」	60 歲	首次最高 70%	分段式：前 2 年 2.338% 起、第 3 年起 2.638% 起；一段式 2.608% 起（浮動）	最長 35 年	平均法按月定額撥付	擔保品須為本人單獨所有之完整建物及基地
第一銀行「以房養老安心貸」	60 歲	依鑑估核定	官方頁面未揭示；新聞稿說明為銀髮專案（依分行）	常見 最長 30 年（依個案）	按月定額給付	需備產權文件，可線上/臨櫃申辦
中國信託「以房養老／房轉人生」	60 歲	最高 70%	年利率 2.79% 起；總費用年百分率 2.87% 起	最長 30 年	按月給付；多需按月繳息或內扣	需見證人到場（可由法定繼承人或律師）；ARMs 指數浮動
台新銀行「安居樂齡房貸」	65 歲	依鑑估核定	2.41% 起（官頁示例）	最長 30 年	每月領固定月付金（多為內扣息）	申貸需另請律師諮詢（自付）；可申請延長年期

來源：各家銀行官方網站，袋鼠金融整理（更新日期：2024/02/19）

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以房養老常見問題