貸款1000萬一個月要繳多少？房貸方案該如何選擇才划算？新青安還是一般房貸？

袋鼠金融導讀｜在購買房屋時，龐大的金額通常會讓許多人選擇以房屋貸款的方式，定期繳納一定部份的金額，藉此還清房屋的價款，然而市面上的選擇如此多樣該如何選擇、又要如何知道每月須償還的月付額是多少呢？貸款 1000 萬一個月要繳多少？我們將帶大家了解影響每月還款金額的因素！若是對房貸有興趣不妨參考房貸試算、房貸利率。

房貸利率的選擇

房屋貸款的利率目前因為不同的管道，利率的大小也不盡相同，然而目前市面上最低利率的「新青安貸款」利率最低 1.775% 起，成為了許多購屋族的房貸首選，然而由於新青安的申請金額上限 1000 萬元與台灣的高房價，通常仍須搭配由其他銀行的房貸方案才足夠購買屬於自己的房子，那麼該如何選擇貸款的組合或貸款年限呢？我們接著為大家介紹影響每月繳款金額的因素。若是想深入了解「新青安貸款」也不妨參考以下文章：

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影響每月須償還金額的因素

影響每月須償還金額的基本要素有 4 個，房貸利率、房貸年限、攤還方式，以及還款寬限期。

房貸利率

「房貸利率」是由「指標利率」＋「加碼利率」所組成的。

其中「指標利率」在各家銀行的水準相差不多，而最容易造成利率差異的便是「加碼利率」。由於「加碼利率」是藉由綜合評估申請人的信用、收入狀況等條件後，在承辦銀行考量完成本、風險與利潤後，最終計算出來的利率，因此「加碼利率」不受央行升降息所影響。「指標利率」與「加碼利率」依照不同的組合方式大致上可分為根據貸款時的利率為基準固定利率的「固定式利率」與市場主流的會隨隔夜拆款利率與重貼現率改變的「機動式利率」兩種。

房貸年限

房貸年限的不同，同時也會影響償還的金額。想當然地年限越長，需要繳交利息的時間就越多，整體所花費的金額就越高，但年限拉長卻也帶來了降低每月須償還金額的好處。簡單來說，若是個人或家庭有能力在短時間償還高額的房貸，那麼選擇低年限的房貸使得償還房貸的總金額越低越好，然而若是無法在短時間償還高額的房貸，那麼拉長房貸年限減輕個人或家庭債務壓力也不失為一個好選擇。需要注意的是，根據不同的房貸年限申請，銀行會藉由申請人的信用、收入狀況、年齡、房屋屋齡、結構耐用年限等進行貸款的審核後核貸。

攤還方式

目前房貸的攤還方式主要分為以下兩種，本息攤還與本金攤還。

本息攤還

目前最常見的房貸攤還方式。將房貸的本金與利息相加後，取平均值給每月償還，使得每月還款金額相同，每月所償還的本金與利息占比不同，還款初期時利息的比例多於本金，後期則為本金比例多於利息。雖然可以減輕申請人的債務壓力，然而償還的利息總金額較多。

本金攤還

每月要償還的房貸本金皆相同，利息根據本金餘額計算，應繳利息也會隨著須償還本金的減少而逐月減少，故每月還款金額皆須重新計算。申請人的債務壓力較高，但償還的利息總金額較少。

還款寬限期

在一開始購買房屋時，僅先償還利息不還本金的一定時間，於寬限期結束後才進行本金與利息的攤還，可減輕購屋族最初的房貸壓力，但會加重攤還本金與利息時的債務壓力。

貸款 1000 萬每月償還金額試算

以貸款 1000 萬元為例，假設：

• 貸款年限： 30 年
• 利率： 2%
• 還款方式：本息平均攤還
• 還款寬限期： 3 年（初期僅償還利息）

寬限期內的還款

• 在寬限期的 3 年內，僅需支付利息：
• 每月利息 = 貸款本金 × 月利率
• 月利率 = 年利率 / 12 = 2% / 12 = 0.0016667
• 每月利息 = 10000000 × 0.0016667 ≈ 16,667 元
• 因此，在 3 年寬限期內，每月需償還約NT$ 16,667 元。

寬限期結束後的還款

• 寬限期結束後，剩餘的 27 年（ 324 個月）需開始償還本金與利息。使用以下的公式計算每月還款金額：

M = P × r(1+r)ⁿ/(1+r)ⁿ-1

其中：

• M = 每月還款金額
• P = 貸款本金（ 1000 萬元）
• r = 每月利率（年利率 2% 除以 12 ）
• n = 總還款期數（ 27 年× 12 ）

經計算後，得出每月需償還金額約 NT$ 41,667 元。

由上述可知，雖然還款寬限期在起初償還房貸時減輕許多債務壓力，但是卻也稍微加重了寬限期後的還款壓力，前後房貸的月支出相差高達 NT$ 25,000 ！

接下來我們用新青安房貸與市面一般房貸以 30 年貸款年限，並無寬限期進行比較：

新青安房貸

• 利率： 1.775% （ 2024 年 8 月至 2026 年 7 月）
• 優惠期間後利率： 2.275%
• 優惠期間月付：NT$ 35,847 元
• 優惠期後月付：NT$ 38,198 元
• 30年總還款：NT$ 1,369.49 萬元
• 總利息：NT$ 369.49 萬元

一般房貸

• 利率： 2.185%
• 月付：NT$ 37,894 元
• 30年總還款：NT$ 1,364.18 萬元
• 總利息：NT$ 364.18 萬元

比較後可以發現新青安房貸對於一般會繳完房貸的購屋族較為不利，因為僅有優惠期的月付較低，優惠期後的月付與總利息金額都較高，故購屋族須清楚衡量自身財務狀況或找財務規劃專家諮詢，找到最適合自己的房貸方案後再進行房貸的申請。

另外，要注意的是，為遏止新青安貸款炒房亂象，公股銀行推出最嚴格處罰版本，版本從成數、年限和利率三方面著手，大幅提高違規戶的還款壓力，其內容如下：貸款成數從8成降至7成，年限從40年縮短至20年，利率從1.775%提高到2.5%，甚至高於一般房貸最低利率。以借款1000萬元為例，每月還款負擔將從2萬833元增加到4萬1666元，壓力倍增。此外，違規戶還須償還政府補貼利息。公股銀行間將互通黑名單，防止違規者轉貸。這些措施旨在確保新青安政策資源用於真正需要的青年購屋者，而非投機客！

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房貸管道選擇

在台灣，購屋族可選擇多種房貸管道，如銀行的房貸產品、新青安貸款等。新青安貸款的利率起始於 1.775% ，但通常需要搭配其他銀行的貸款方案來滿足高房價的需求，根據最新統計資料，目前五大銀行的新承做購屋貸款利率為 2.194% 。其中，非政策性貸款的首購房貸最低地板利率為 2.185% 。在選擇房貸時，建議仔細比較不同產品的利率、貸款成數及其他條件，以節省開銷。

有效管理房貸還款

預算規劃

確定每月的可支配收入，並為房貸還款預留足夠的資金，通常建議為以每月收入的三、四成償還房貸，以免其餘生活收支調節不良。

減少不必要支出

在還款期間內，控制其他開支，確保能夠按時償還房貸，避免以債償債的狀況發生。

常見問題