by 由於升息的緣故，近年來房貸的利率在近年來的高點，想購屋的朋友房屋貸款計算是不能少的，尤其是在升息的時候，房屋貸款計算完整，讓自己在購屋前更有信心。在房屋貸款計算中，房屋貸款試算是你們在購屋前一定要做的事，房貸利息及房屋貸款流程也別錯過。袋鼠金融 ( 原貸鼠先生 ) 將在本文告訴你，房屋貸款計算的 4 大重點，在房屋貸款計算的 3 大加分點，還有常見問題都一併告訴你，讓你即使在高利率的現在也能簡單面對。
目錄
房屋貸款計算前必知 4 大重點
申請房貸前，除了得知房貸的利率和手續費之外，還有以下 4 大重點是房屋貸款計算前必須要知道的注意事項，可以幫助你更順利朝向審核通過的小秘訣唷！
善用房貸試算工具
利用房屋貸款利率試算工具，可以幫助申貸者用最輕鬆快速的方式，算出每月的應繳金額，並且比較各方案的總費用年百分率（APR），實際找出最優惠的房貸方案。
袋鼠金融 ( 原貸鼠先生 ) 建議可以運用 591 房貸計算器輸入貸款總額、貸款期限、寬限期和利率方式等房貸資訊，就可以推算出本息平均攤還、本金平均攤還的月付金額差異唷！
注意總費用年百分率
總費用年百分率（APR）的意思是貸款方案的實際總成本利率， 也就是說將房貸的手續費、開辦費、房貸利率等全部的成本加總後，換算得出的實際利率。申貸者可以藉由總費用年百分率（APR）得知實際的放款利率和成本高低，用更客觀的角度評估各項房貸的支出。
若想要更深入瞭解為什麼要看 APR？APR 有哪些評估貸款的重點？建議可以查看 APR 是什麼？3 大重點教你看總費用年百分率正確評估貸款方案！可以避免陷入前高後低的多段式優惠利率迷思喔！
符合負債比規定
申貸前一定要先瞭解自己的負債比是否符合金管會規定的 DBR 22 倍，以及月負債比和總資產負債比的貸款審核標準，才不會造成無法過件的遺憾。以下有 3 大負債比公式，可以幫助你瞭解個人的負債比率唷！
- DBR < 22 倍
- 月負債比 < 70%
- 總資產負債比 > 1.5 倍
如果想要更進一步瞭解各項負債比公式的計算方式，可以參考負債比率公式如何計算 ? 3 大負債比計算公式讓你快速核貸，讓你可以更加靠近申貸成功的機會喔！
留意合約條款
在房貸對保流程中，必須確認合約條款上的借款金額、貸款利率、貸款年限以及償還方式，尤其是綁約年限和違約金更要多加留意，因為未來有機會「提前清償」的話，在綁約期間有可能會需要負擔一大筆違約金，防患未然可以幫你減輕不少額外的支出唷！
| 房屋貸款方案推薦 | |||
|---|---|---|---|
| 房貸方案 |  花旗銀行 購屋房貸 / 房貸轉貸  |  中國信託 房貸轉增貸 |  遠東商銀 樂轉貸 |
| 總費用 年百分率 | 2.06% 起 | 2.17% 起 | 1.98% 起 |
| 手續費 | NT$ 0 | NT$ 6,500 | NT$ 3,000 起 |
| 寬限期 | 視花旗銀行審核 結果而定 | 最長 3 年 | 最長 2 年 |
| 貸款成數 | 視花旗銀行審核 結果而定 | 最長 3 年 | 最長 2 年 |
| 其他 | ⌛️ 貸款年限：依花旗銀行公告為主 ✅ 2023/05/31 前轉貸成功且撥款的客戶，優惠利率＋最高 NT$ 17,400 費用減免優惠 ( 費用減免細項：NT$ 5,000 鑑價費免費 + NT$ 5,000 代償費免費+最高 NT$ 7,400 政府規費、代書塗銷以及設定費減免 ) | ⌛️ 貸款年限：最長 30 年（非購屋目的最長 20 年） ❗️ 代償費：NT$ 2,000 | ● 貸款年利率： 1.37% 起 ✅ 方案雙享：均攤型＋循環型額度 1.轉貸額度(均攤型) 貸款利率：1.96% (浮) 起 ⌛️ 貸款年限：最長 30 年 2.增貸額度(循環型) 貸款利率：2.40% (浮) 起 貸款額度隨時用以日計息，可隨借隨還，動用 0 手續費，ATM、遠銀網路銀行、遠銀行動銀行APP，24 小時隨時動用 |
| 完整比較房屋貸款方案 | |||
| 製表日期：2023/04/28 | |||
房屋貸款計算公式有哪些？
前期還款壓力較小 ?? 本息平均攤還
本息平均攤還的每月還款金額總額（利息＋本金）是固定的，不會依還款時間有金額上的差異。固定的還款金額對於忙碌工作者來說，是非常好管理資金以及後續財務規劃的還款方式。
每個月要繳的金額 = （利息＋本金）的總額為固定
雖然每期還款總額相同，但利息、本金的佔比不同，前期還款利息佔比較高、而後期本金比例較多。利息總額相較於本金攤還比較高一點，但是本息攤還每月月付金固定，比較方便做財務規劃，加上前期月付金額會比本金攤還少，還款壓力相對輕鬆一點唷！
總利息支出較少 ?? 本金平均攤還
本金平均攤還是每個月固定的本金，加上以本金餘額計算的利息所組成的月付金。隨著本金的遞減，利息也會隨之減少，因此每期需償還的金額都是不固定，需要每個月定期計算利息的占比。
每個月要繳的金額 = 固定的本金 + 變動的利息
好處是本金攤還的利息總額是相對比較低，而且後期的還款壓力也會越來越輕鬆，就像是先苦後甘的原理一樣，撐過前期的壓力，後期美好的收穫就會等著你。
| 本息平均攤還 vs. 本金平均攤還 優缺點一覽表 | ||
|---|---|---|
| 房貸計算公式 | 本息平均攤還 | 本金平均攤還 |
| 每月月付金 | 金額固定 | 金額不固定 |
| 總繳利息成本 | 總利息較高 | 總利息較低 |
| 優點 | ● 前期還款壓力較小 ● 容易掌握財務支出 |
● 利息支出總額較低 ● 後期還款壓力較小 |
| 缺點 | 總利息較多 | 每月還款金額不固定 |
房屋貸款計算 3 大加分條件
優良的信用紀錄
如果平時有按時繳清帳單、不隨意剪卡換新卡或是個人負債比率低等條件，都是符合銀行眼中優良的信用紀錄者，但特別要注意的是 3 個月內聯徵查詢次數不可超過 3 次，否則超過的話不僅會被扣分，還會大大影響房貸審核的結果喔！
穩定收入條件
如果是收入穩定的上班族，袋鼠金融 ( 原貸鼠先生 ) 建議可以主動向銀行提交近 6 個月的薪轉證明，若是自行創業者，則可以定期存入固定的銀行帳戶內，申貸時就可以附上經常往來存摺的財力證明，向銀行證明自己是有穩定還款的能力。
房屋條件良好
銀行會在核貸前派鑑價師查看房屋的狀況和條件，因此以下 3 點必知事項是影響最終核貸的重要因素，也是申貸前必須要瞭解的重要事項唷！
- 地段：位於市中心蛋黃區或是未來都市發展的地帶上，都是貸款成數較高的優良條件。
- 市價：銀行在核貸前會向屋主要求提供實際成交的資訊，或者是主動查詢實價登錄的資料，因此瞭解房屋的市價後再評估貸款總額，會比較有機會順利核貸成功喔！
- 屋況：像是屋齡、坪數和格局也是銀行決定可貸的成數的重要關鍵，如果是超過 50 年的中古屋，房貸利率可能會比較高，甚至是無法審核通過貸款。
除了瞭解房屋貸款的必要條件之外，還有 3 大地雷是申貸者必須要注意的事項，想瞭解的話可以參考房屋貸款條件有哪些？申請前必知的 5 大房貸條件解析！幫助你成功申請滿意的貸款金額唷！
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房屋貸款計算常見問題
建議利用房屋貸款利率試算工具，可以有效地快速算出各方案的每月應繳本金和利息，以及總費用年百分率（APR），能夠避免被廣告中前高後低的多段式優惠利率迷惑，也能用更理性客觀的角度，評估各項房貸方案的優惠資訊。
房屋貸款計算公式有 2 種！一種是前期還款壓力較小的本息平均攤還，另一種則是總利息支出較少的本金平均攤還，想要瞭解這 2 種利率公式的差異和優缺點，可以查看房屋貸款計算公式有哪些？幫助你快速找出符合自己需求的貸款利率算法！
延伸閱讀： 1. 房貸條件有哪些？申請前必知的 5 大房貸條件解析！ 2. 房屋貸款辦理流程看這裡！常見問題與房貸 6 步驟流程 3. 超優的首購利率如何取得？首購房貸利率必看攻略！
