包租代管是什麼？2024 年社會住宅包租代管懶人包

袋鼠金融導讀｜包租代管是一種房屋租賃管理服務，由包租代管公司擔任房東與房客的橋樑，負責房屋招租、簽約、收租、修繕、退租等事宜，讓房東可以省去管理房屋的麻煩。本篇文章以社會住宅包租代管為主，介紹包租代管是什麼，對租客來說，找包租代管業者，在租房要注意什麼？包租代管費用有多少？租屋保險能防範包租代管的風險嗎？而對房東來說，包租代管在房屋稅上有沒有優惠呢？

什麼是包租代管？

包租代管是將閒置的空屋，委託給業者幫你管理或協助出租，社會住宅包租代管是政府推動的服務，旨在活化民間閒置空屋，提供給符合條件的弱勢族群承租。其運作方式可分為「包租」與「代管」兩種模式：

包租

由政府委託民間租賃服務業者擔任「二房東」，與房東簽訂 3 年合約，業者須每月支付租金給房東，並幫助房東出租房屋，房東可以省去尋找房客、收租、修繕等管理麻煩，並享有減稅、修繕費補助等優惠，風險成本在業者身上。

代管

由政府委託民間租賃服務業者協助房東，以 9 折價出租房屋，並負責管理出租的住宅，例如：尋找房客、簽訂租約、收取租金、修繕房屋、處理租賃糾紛。如房屋空置，代管業者是不會負責的，成本風險是在房東身上。

如何申請包租代管？

申請流程

1. 房東申請

準備申請書、房屋所有權狀、委託代管契約、房屋現況照片、其他相關文件，向所在地縣市政府配合的業者提出申請，審查通過後，與業者簽訂委託代管契約。

2. 房客申請

準備申請書、身分證件、所得證明、財產證明、其他相關文件、向包租代管業者提出申請，審查通過後，與業者簽訂租賃契約。

申請資格

1. 房東

• 房屋所有權人
• 房屋位於直轄市、縣（市）都市計畫地區內
• 房屋無違建
• 房屋無設定抵押權或其他權利
• 房屋無積欠房屋稅、地價稅

2. 房客

• 中華民國國民
• 無自有住宅
• 家庭成員平均月收入或財產未超過一定標準

包租代管的優缺點

優點

對房東而言，省去找房客、收租、修繕等管理麻煩，且每月有穩定的收入來源，還能享有減稅、修繕費補助等優惠，政府為了鼓勵房東參與包租代管，提供了一系列的優惠措施，例如：房屋稅、地價稅減免、修繕費補助。

對房客而言，包租代管的租金通常比市價低 10%~20%，以減輕租屋負擔，並有租約保障，因為包租代管的租約是由政府公證，保障雙方權益，還能領取租屋補助，減輕房客的租屋成本。

缺點

對房東而言，由於包租代管的租金比市價低，因此房東的租金收入可能會減少，也無法挑選房客品質；對房客而言，包租代管的房屋數量有限，因此房客的選擇較少，可能需要等待較長的時間才能找到合適的房屋。

包租代管的適用對象有哪些？

很多人會以為，社會住宅的包租代管只限定弱勢族群，但其實，房客只要符合所得規定，以及有就業、就學需求、弱勢族群身份，就可以申請包租代管。

如何選擇包租代管公司

在選擇包租代管公司時，應注意以下幾點：

公司的資質：選擇有信譽、有經驗的包租代管公司。

服務內容：仔細比較各家公司的服務內容，選擇符合需求的服務。

收費方式：了解各家公司的收費方式，選擇最優惠的方案。

包租代管的費用

如給一般業者包租代管，會有額外的費用，通常為月租金的 10%~30%，但各家公司的收費方式可能有所不同，有些公司會收取一次性的簽約費，有些公司則會將簽約費分攤到每月的服務費中。不過，社會住宅包租代管，就不會有這類的額外費用。

社會住宅包租代管優惠？

為了鼓勵房東參與社會住宅包租代管，政府提出「包租代管 333」，包括「綜所稅、房屋稅、地價稅減免」、「公證費、修繕費、保險費補助 」以及「 包租租約簽 3 年，代管租約 1 年即可續約」。

其中對於房東來說，稅金的減免最有感，房屋稅優惠稅率 1.2%、地價稅優惠稅率 2‰~11‰、租賃所得免稅額每月 1.5 萬，必要費用扣除率提高為 60%，也就是說，房東在申報綜合所得稅時，可以將租金收入的 60% 列為必要費用扣除，以減少應稅所得。

舉例來說，如果一間房屋的每月租金為 2 萬元，房東可享有的稅務優惠如下：

房屋稅、地價稅減免：

房屋稅：2 萬元 x 1.2% x (1 – 1.2%) = 288 元

地價稅：2 萬元 x 2‰ x (1 – 11‰) = 32 元

租賃所得免稅額：2 萬元 x 12 個月 x 1.5 萬元 = 36 萬元

必要費用扣除：2 萬元 x 12 個月 x 60% = 14.4 萬元

因此，房東的應稅所得將減少 36 萬元 + 14.4 萬元 = 50.4 萬元，可節省的稅金約為 50.4 萬元 x 20% = 10.08 萬元。

包租代管常見問題