限貸令是什麼？銀行限貸令全面影響分析懶人包！

袋鼠金融導讀｜在台灣，隨著房價的持續攀升，政府為了抑制投機行為和保障首購屋族的權益，推出了限貸令。這一政策不僅影響了整體購屋族的貸款能力，也對整個房地產市場產生了劇烈的影響。今天袋鼠金融將帶大家了解限貸令是什麼？限貸令的影響、最新規範及未來的房市預測，讓大家能夠在限貸風暴中站穩腳跟！若是對房貸有興趣不妨參考貸款1000萬一個月要繳多少、房貸試算、房貸利率。

限貸令是什麼

限貸令是指政府或央行針對購屋貸款所設置的限制措施，主要目的是為了控制房地產市場的過熱現象，降低金融風險。這些限制通常包括購屋貸款的成數、利率以及借款人的資格等。限貸令的實施背景源於房地產市場的不穩定性，特別是在經濟繁榮期，投資需求過高導致房價飆升，進而影響到社會的整體經濟健康。

限貸令的起源

限貸令的起源可以追溯到 2000 年代初期，那時候台灣經歷了一段快速的經濟增長和房價上漲。隨著投資者大量進入市場，許多家庭因無法承擔高額房價而陷入困境。政府意識到必須採取措施來保護消費者和維持市場穩定，因此開始實施限貸政策。

限貸令的法律依據

限貸令通常是由中央銀行或金融監管機構制定的，其法律依據主要來自於《銀行法》及相關金融監管法規。這些法律賦予央行制定金融政策、維護金融穩定的權力，使其能夠根據市場情況調整限貸規範。

為什麼有限貸令

限貸令的推出主要是因為房市過熱和投機行為頻繁，這使得政府和央行不得不採取措施來抑制過度的資金流入房地產市場。尤其是 2023 年 8 月推出的新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安貸款），其優惠條件吸引了大量首次購屋者，導致市場需求急劇上升，進一步推高了房價。

根據財政部的統計數據，自新青安貸款推出以來， 2024 年 5 月更是創下單月撥貸戶數逾 8,000 戶的新高，截至 2024 年 8 月累計撥貸戶數已突破 420,000 戶。然而，這股熱潮也引發了炒房、囤房等現象，使得央行不得不祭出限貸令，以控制資金流向和流量，防止資源過度集中於不動產。

新青安貸款與限貸令的關係

新青安貸款提供了比舊青安貸款更優惠的條件，包括：

• 貸款額度：自 800 萬元提高至最高 1000 萬元。
• 利息補貼：政府額外補貼 1.5 碼，公股銀行配合減半碼，共優惠 2 碼。
• 貸款年限：由 30 年延長至 40 年。
• 寬限期：由 3 年延長為 5 年。

然而，由於新青安貸款的推出加劇了市場需求，使得房價持續上漲，因此央行在 2024 年 9 月再次強化限貸政策，以防止資金過度集中於不動產。根據央行的最新規範，自 2024 年起，自然人在全國不分地區購買第二戶住宅的最高貸款成數限制為 50% ，高價住宅及第三戶以上則降至 30% ，若名下有房屋則購置第一戶房貸無寬限期。若是想深入了解「新青安貸款」也不妨參考我們的新青安懶人包。

銀行 30% 放款紅線

根據銀行法第 72 條之 2 規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的 30% 。這一規定旨在防止金融機構因過度放貸而引發的系統性風險。隨著央行要求降低不動產放款集中度和總量管制後，各家銀行在放款時必須更加謹慎，以確保不違反這一紅線。

在 2024 年 7 月以後，由於許多銀行已達到警戒水位，因此開始拉長審核期並出現排隊撥款情形。這使得民眾在申請房貸時可能會遇到更大的困難，尤其是對於首次購屋者而言，他們需要面對更高的門檻和更長的等待時間。

數據分析

根據信義房屋資料統計，上半年建物買賣移轉棟數達 17.7 萬棟，年增 27% 。然而，由於各家銀行從 7 月開始出現房貸審核期拉長、排隊撥款的情況，這讓許多潛在購屋者感到擔憂。專家指出，在目前的市場環境下，銀行可能會更加保守地評估借款人的信用狀況，加上利率可能上升至 3% – 4% 的「軟釘子」，使得購屋者面臨更大的壓力。

限貸令影響

限貸令的實施對房市及購屋者的影響深遠。首先，它可以有效抑制投機行為，減少市場上的炒作現象，讓真正需要住房的人能夠以合理的價格購得房產。其次，對於首次購屋者來說，雖然貸款成數受到限制，但也促使他們更謹慎地規劃財務，避免過度負債。

對購屋者的影響

對於普通家庭而言，限貸令意味著他們在申請房貸時需要提供更多的財務證明和信用評分。這可能會使一些家庭因無法達到要求而無法獲得足夠的資金來購買理想中的住房。然而，這也促使家庭在財務管理上更加謹慎，有助於降低未來違約風險。

對投資者的影響

對於投資者來說，限貸令則意味著他們在進行投資時需要考慮更多因素，包括借款成數和利率等。投資性房產的購買成本增加，使得一些潛在投資者選擇觀望或退出市場。這種情況有助於減少市場上的投機需求，使得房市回歸理性。

對整體經濟的影響

從整體經濟角度看，限貸令有助於防範金融風險。如果房市過熱而導致泡沫破裂，不僅會影響到個別家庭，也會對銀行體系造成嚴重衝擊。因此，透過限貸政策來維持市場穩定，有助於促進經濟長期健康發展。

限貸令最新規範

2024 年 10 月 釋出的打房政策帶來三大鬆綁措施，不受此次信用管制的影響：

1. 繼承房產與房貸：繼承來的房屋與房貸，不計入「名下有房」，因此仍可享有寬限期。
2. 換屋需求者：只需向銀行提交切結書，保證在新房屋撥款後的 1 年內，完成原有房屋的出售並辦妥產權移轉登記，即可不受限制。
3. 已簽購屋合約：不論是成屋還是預售屋，已簽訂購屋合約者，亦不在此次限制範圍內。

購屋貸款成數

• 一般住宅的貸款成數通常限制在 70% 至 80% 之間，而投資性房產則可能低至 50%
• 自然人在全國不分地區購買第二戶住宅的最高貸款成數限制為 50%
• 自然人購買高價住宅貸款及第三戶以上購屋貸款與公司法人購置住宅貸款則降至 30%
• 餘屋貸款最高貸款成數由 40% 降至 30% 。

利率調整

根據市場利率變化，購屋者需支付的利息也可能相應調整。在利率上升期間，借款成本增加可能會抑制購屋需求，因此央行會根據經濟狀況適時調整基準利率，以保持市場平衡。

借款人資格

對於借款人的信用評分和收入證明要求更加嚴格。銀行通常會要求借款人提供完整的財務報表，包括薪資單、稅單等資料，以確保其還款能力，央行於 9 月發布的最新政策使得若名下有房屋的購屋者購置第一戶房貸無寬限期。此外，一些銀行還會根據借款人的職業穩定性和工作年限等因素進行綜合評估。

特殊情況考量

在某些特殊情況下，例如首次購屋者或特定族群（如年輕人、低收入戶等），可能會有較為優惠的政策。例如，有些銀行會提供較高成數或較低利率，以鼓勵這些族群進入市場。

限貸令與房價

限貸令直接影響房價走勢。由於投資性需求受到抑制，房價增長速度可能會放緩。在過去幾年中，由於政府針對炒作行為加強監管，加上限貸政策實施後，多數地區房價增幅減少。

房價回穩趨勢

根據最新統計數據，自從實施限貸令以來，多數城市尤其是熱點城市如台北市和新北市，其房價增幅已顯著放緩。一些專家預測，在未來幾年內，由於供需關係及政策影響，台灣整體房價將呈現回穩趨勢，而不再出現大幅上漲。

不同地區差異

然而，不同地區之間仍存在差異。在一些發展較快的新興城市，由於人口流入及基礎設施建設加速，其房價仍有上升空間。而在傳統老城區，由於供應過剩及需求不足，則可能面臨價格下跌壓力。

央行限貸政策

央行針對房貸的限貸政策是基於經濟發展和金融穩定考量而制定的。這些政策旨在防範金融風險，確保銀行體系的穩健運行，同時促進社會住房需求的滿足。

政策調整背景

央行會根據經濟環境、通貨膨脹率、失業率等多項指標進行政策調整。例如，在經濟過熱時期，央行可能會提高利率並收緊信貸，以防止泡沫形成；而在經濟放緩時期則可能會降低利率並放寬信貸條件，以刺激消費和投資。

政策透明度與預測性

央行在制定政策時，也逐漸強調透明度和預測性，以便讓市場參與者能夠更好地預測未來走向。例如，在發布每季度報告時，央行會詳細說明其決策背後的考量因素，以及未來可能採取的措施，以減少市場的不確定性。

購屋貸款成數

在不同地區，購屋貸款成數存在差異。例如，在熱點城市如台北市，由於房價高企，購屋貸款成數相對較低，而在其他城市則可能較高。這使得各地購屋者在申請貸款時需根據自身情況作出合理規劃。

各地區成數比較

• 台北市：由於土地稀缺及需求旺盛，大多數銀行將購屋成數限制在 70% 以下。
• 新北市：隨著新北市發展迅速，一些地區可獲得高達 80% 的成數。
• 其他城市：如台中、高雄等城市，由於供應相對充足，多數銀行可提供 80% 甚至更高成數。

成數變化趨勢

隨著市場環境變化，各地區的購屋成數也可能發生變化。例如，在某些特定時間段內，如政府推出刺激措施或經濟復甦期，各銀行可能會適度提高成數，以吸引客戶。但這種變化通常伴隨著風險評估，因此消費者需保持警惕。

投機行為管制

限貸令的一大目的就是抑制投機客行為。透過提高借款門檻和降低貸款成數，政府希望能夠減少非自住型需求，使市場回歸理性。

投機行為特徵

投機客通常以短期獲利為目的，他們往往不考慮長期居住需求，只專注於價格波動帶來的收益。因此，他們會大量購入不動產，在短時間內轉手賣出以獲取利潤。在此背景下，政府希望透過限貸令減少此類行為，以降低市場波動性。

政府打擊措施

除了實施限貸令外，政府還採取了一系列措施打擊投機行為，例如：

• 稅收政策：提高第二套及第三套住房稅負，以增加持有成本。
• 交易監管：加強對不動產交易過程中的監管，例如要求交易雙方提供更多資料以防止虛假交易。
• 宣導教育：透過媒體宣導正確的不動產投資理念，提高民眾對投資風險的認識。

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自然人與法人差異

在限貸令下，自然人（個人）和法人（公司）面臨不同的規定。一般而言，自然人的借款成數較高，而法人則受到更嚴格的限制，以防止企業過度投資於不動產。

自然人借款條件

自然人在申請房貸时，一般需要提供以下文件：

• 身份證明文件
• 收入證明（如薪水單、稅單）
• 信用報告
• 購屋合同等相關文件

自然人的信用評分越高，其獲得更高成數或更低利率的機會也越大。此外，一些銀行也會考慮家庭收入、工作穩定性等因素進行綜合評估。

法人借款條件

法人申請房貸时，则需要提供更多商業相關文件，包括：

• 公司營業執照
• 財務報表（如損益表、資產負債表）
• 公司章程
• 負責人身份證明文件等

由於法人通常涉及較大金額交易，因此銀行對其風險評估更加謹慎。此外，由於法人可透過多種方式籌集資金，其借款成本通常較自然人高。

限貸令歷史背景

限貸令並非新鮮事物，其歷史可追溯到多年前。隨著台灣經濟發展及房地產市場波動，政府逐漸意識到需要通過政策手段來維持市場穩定，因此制定了相關措施。

歷史演變過程

自 2000 年代初期以來，台灣曾多次調整其限貸政策：

• 2005 年：首次提出針對第二套住房提高成數限制。
• 2010 年：因應全球金融危機，加強對銀行信貸風險管理。
• 2015 年：針對炒作現象加強監管，提高第二套住房稅負。
• 2020 年：因應疫情影響推出臨時優惠措施，但仍保持長期穩健發展方向。

每一次政策調整都是基於當前經濟環境和社會需求所做出的反應，以確保不動產市場健康運作。

未來房市預測

根據目前限貸令的實施情況，我們可以預測未來房市將持續保持相對穩定。雖然短期內可能會出現小幅波動，但長期而言，在政策調控下，房價將不會出現劇烈上漲。因此，有意購屋的人應該把握當前機會，以合理價格進入市場。

短期預測（2024 年）

短期內，由於全球經濟復甦以及內需回暖，加上政府持續推動各項建設計畫，我們預計 2024 年的台灣房市將呈現小幅增長。然而，由於限貸政策仍在實施中，因此增幅不會太大，大約維持在 3% – 5% 之間。

中期預測（2025 年至 2027 年）

中期而言，如果全球經濟持續穩定發展，加上台灣本地基礎建設持續投入，我們預測 2025 年至 2027 年間房市將逐步回暖。但由於政府仍將持續監控樓市狀況，因此不排除再次調整相關政策以防止泡沫形成。在此期間，各類型住宅需求將逐步增加，但仍需留意供需平衡問題。

長期預測（2028 年及以後）

從長遠角度看，如果政府能夠有效管理土地供應並加強社會住宅建設，我們相信未來十年內台灣住房問題將得到一定程度改善。然而，由於人口結構變化及社會需求多元化，各類型住宅仍需根據市場狀況靈活調整。因此，在未來十年間，我們預測台灣將出現更多元化、不斷創新的住房解決方案，以滿足不同族群需求。

常見問題

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