房屋抵押貸款》以房貸款金額上限是多少？上限、利率、流程 4 步驟一次看！

袋鼠金融導讀｜什麼是房屋抵押貸款呢？事實上，房屋抵押貸款有很多種方案，可以被細分成一般房屋貸款、房屋增貸、二胎房貸；而不論屬於哪一種，房屋抵押貸款的用途大多是為了購屋、大量資金需求。今天要來告訴大家房屋抵押貸款的利率、可貸成數為何？以及若要提高房屋抵押貸款過件率，該特別注意哪些申請條件？以及最重要的申辦房屋抵押貸款 4 步驟。相信大家看了必定能更認識房屋抵押貸款，進而申貸成功、成功解決眼前的財務危機。另外第一次申貸者也可以參考房貸推薦時要注意哪些事情。

房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款，簡單來說就是把房子當作抵押品，向金融機構借款。銀行會根據申請人的還款能力、信用狀況，以及房屋的市價，來核定貸款額度。

👉 與「房屋增貸」概念相似，但差別在於：

• 房屋抵押貸款：以現有房屋作為抵押，可額外取得資金。
• 信用貸款：無需抵押，但金額和利率受限於信用條件。

因此，即使申請人的信用有瑕疵，也能透過「房屋抵押貸款」取得資金，某種程度上與二胎房貸也有相似之處。

申請房屋抵押貸款的常見原因

• 購屋需求：當作第二筆購屋資金來源
• 大額資金需求：如創業、醫療費用、子女教育等

房屋抵押貸款的 3 大管道

房貸管道比較
管道	特點	利率／額度	撥款時間
銀行	需良好信用與財力證明，額度依房屋市價而定	最高約房屋價值的 80%	約 7–10 個工作天
融資公司	屬於非銀行管道，常用於房屋二胎貸款	年利率最高約 7%，攤還期限較短	中等速度
民間貸款機構	不綁約、信用有瑕疵也可申請	條件彈性，但風險較高	最快當日撥款，常見 1–2 天

房屋抵押貸款常見 3 種類

除了能申辦房貸的管道有所不同，房屋抵押貸款也可以被細分成 3 種：第一種是購屋時可申辦，也被大家通稱為「房貸」；第二種是將已繳還的本金作為額度，再向銀行貸款的「房屋增貸」；最後一種則是把已有房貸的房屋，拿去給其他銀行再貸款的「二胎房貸」。

袋鼠金融知道大家會想更清楚知道上述 3 者與信貸彼此間的差別，因此特地整理下表：

房屋抵押貸款、增貸、二胎房貸、信貸比較表
名稱	房屋抵押貸款	增貸	二胎房貸	信貸
內容	把房子抵押給金融機構	將已繳還的本金作為額度， 再向銀行貸款	把房子當作抵押品， 再去向 B 銀行借貸	依照個人信用評分，來核准的貸款
優點	依照個人信用評分，來核准的貸款	利率低	成功率高、審核時間快	免擔保品、擔保人
缺點	個人信用、房子價值會容易影響貸款成數	審核嚴格、成功率偏低	利率高、無寬限期	信用有瑕疵就難以申辦

房屋抵押貸款的哪裡好？

房屋抵押貸款最大的好處在於：

• 利率較低：因為有房屋作為抵押品，銀行風險相對低，利率通常比無擔保的信用貸款便宜。
• 貸款成數高：相比信貸受限於「月收入不可超過 DBR 22 倍」的規範，房屋抵押貸款的額度可更高。
• 資金運用彈性：貸款額度高，除了購屋，也能支應裝潢、生活或教育等費用。

👉 小提醒：若信用紀錄佳、收入穩定，銀行通常會給予更高的成數與更優惠的利率。

房屋抵押貸款利率是多少？

一般區間：約 1.6%～2.5%

影響因素：

• 個人信用分數
• 還款能力（收入穩定性）
• 房屋市價與殘值

📌 舉例：
若是剛購買的新屋，但附近房價多年無漲幅 → 可貸額度會偏低、利率相對較高。

房屋抵押貸款額度可以貸多少？

額度差異主要來自：

• 申貸者的信用評分
• 房屋所在地區
• 房屋種類、年齡與坪數

以下是市場常見經驗值（僅供參考）：

房屋種類可貸成數比較
房屋種類	可貸成數（約）	說明
套房	5～6 成	因坪數小，銀行認定風險較高
中古屋	5～8 成	依屋齡與區域而定
新成屋	7～8 成	因房價保值性高，額度較優
預售屋	最高可貸 8 成	需符合銀行評估條件

rgb(24,64,89);”> 低利率信貸 遠東商銀 Online貸 王道銀行 信貸優惠專案 樂天國際銀行 樂天貸 [分期型]

房屋抵押貸款成數計算

一般來說，房屋抵押貸款成數大約可達房屋殘值的 8 成。如果房子還有未繳清的房貸，銀行會先扣除這筆貸款，再計算可貸金額。

📌 計算公式：
可貸金額 ＝ （房屋殘值 － 尚未繳清貸款） × 成數（通常約 8 成）

👉 範例：

• 小明的房屋殘值估價：1,500 萬
• 尚未繳清房貸：300 萬
• 計算方式： (1,500 萬 － 300 萬) × 0.8 ＝ 960 萬

➡️ 小明實際可貸金額為 960 萬。
不過，最終額度仍會依信用狀況與房屋鑑價決定。

房屋抵押貸款必知 3 大申請條件

1. 符合年齡限制

• 多數銀行要求申貸年齡介於 20～65 歲。
• 常見規範：「申貸者年齡 + 貸款期限 ≤ 70～75 年」。

2. 良好信用 ＆ 穩定收入

• 銀行重視 信用紀錄與還款能力。
• 建議：

• 準時繳信用卡帳單不遲繳。
• 避免累積過多負債。
• 擁有穩定工作與收入來源。

• 📌 信用評分會影響貸款的 利率與額度，信用愈好條件愈佳。
• 想知道自己信用評分？可參考：
• 《聯徵查詢免費嗎？4 大方法教你如何免費聯徵查詢》
• 《信用評分多少才算高？3 大評分標準＆扣分因素你不可不知》

3. 符合房屋規範

• 以下情況較難申請或成數較低：
• 10 坪以下小套房
• 座落於特殊地點：焚化爐、飛機場、高速公路匝道旁
• 若房屋位於市中心或保值性高的區域，通常更容易獲得較高成數。

房屋貸款方案推薦
房貸方案	中國信託 房貸轉增貸	中國信託 房屋借現金 / 融資房貸
總費用 年百分率	2.68% 起	2.85% 起
手續費	NT$ 8,000	NT$ 8,000
寬限期	最長 3 年	最長 3 年
貸款成數	最高 85%	最高 85%
其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
活動優惠期限	2025/12/31	2025/12/31
完整比較房屋貸款方案
製表日期：2024/12/31

房屋抵押貸款流程 4 步驟

根據你個人狀況來選擇管道，比如你有信用瑕疵、房貸繳款時間較短，偏偏需要一筆急用資金時，就可以選擇融資公司或民間貸款機構。建議大家申請房屋抵押貸款前，先評估自己的房屋貸款金額為多少、個人信用狀況，當確定要辦理房屋抵押貸款時，滿足在年齡限制範圍內（20 至 65 歲）以及擁有一間房子這 2 項條件後，就可以按照以下流程進行：

1. 確認抵押貸款申辦機構

準備好文件，包括身份證、土地及建物權狀、財力證明等。

2. 資料審核

機構會對房屋重新鑑價，根據區域綜合評估房屋的價值。

3. 簽約對保

申請經過核准之後，就進行對保動作，確認利率、貸款成數。

4. 抵押設定

與申辦房貸流程一樣，要將房屋進行抵押設定，當設定完成之後，就會撥款了。

房屋抵押貸款非本人可以申請嗎？

房屋抵押貸款非本人可以申請！不過不是任意無相關的人都可以代理申辦，必須要是代辦代書、符合民法中「表見代理」規定的人，才算是合法代辦房屋抵押貸款。假如是身邊的親人使用自己的資料和印章擅自設定房屋抵押貸款，屋主是有機會可以起訴塗銷抵押。

除了擅自設定房屋抵押貸款之外，發生被偽造、盜用證件印章等重要資料時，屋主可以起訴塗銷房屋抵押權，換句話說是有證據提出是被偽造或盜用文件時，屋主肯定是不用負責他人的非法行為，因此妥善保管個人的重要資料之外，平時保存合約和蒐集證據都是保護自己的好方法唷！

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房屋抵押貸款常見問題

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