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房貸成數是什麼?提高房貸成數 5 大秘訣一次看

在了解申請房貸的條件、比較房貸利率的高低,以及最重要的房貸申請流程後,不曉得大家有沒有找到適合自己的房貸呢?不過房屋貸款跟信用貸款有那麼點不同:信貸是根據申貸者狀況來決定貸款額度;而房貸則是根據房屋狀況與申貸者狀況來決定「房貸成數」──也就是房貸額度。因此,若能完全知道房貸成數的意思,以及影響房貸成數高低的因素,不就能獲得更多房貸額度了嗎?今天貸鼠先生就要好好地告訴大家什麼是房貸成數,提高房貸成數的私房小秘訣又是哪 5 個?以及房貸成數不足時,該用哪 3 種方式補救,大家趕緊往下看吧!

房貸成數是什麼?

房貸成數指的是銀行借給你的錢,所占房屋價值的百分比。簡單來說,房屋價值 1,000 萬,房貸成數 8 成,就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬!不過大家要特別注意:這裡的房屋價值並不是你購屋的金額,而是銀行根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數所評估的價值

房貸成數之所以重要,是因為它能補足自備款不足的問題,使你成功購屋!但銀行並不只藉由房屋價值來決定給你多少成的房貸成數,還會根據你的信用評分、聯徵紀錄、收入狀況是否穩定,來決定房貸成數。也因如此,我們無法保證房貸成數能完美補足,所以貸鼠先生在這邊建議大家:如果仍有多餘資金,可以把它們移來當作自備款,以防出現房貸成數未達需求的狀況。

若手頭上真的沒有多餘資金,也別擔心,貸鼠先生在文章後面有舉出 3 個解決方法,可以點我前去了解「房貸成數不足該怎麼辦

此外,貸鼠先生將各類房型的房貸成數整理出來,好讓大家能先有個底,知道能獲得多少房貸成數:

  • 套房約 5 ~ 6 成
  • 預售屋最高可貸 8 成
  • 新成屋約 7 ~ 8 成
  • 中古屋約 5 ~ 8 成

提高房貸成數 5 大秘訣

1. 房屋位於高價值地段區

提高房貸成數的第一步,就是了解房屋的價值!

位於什麼樣地段的房屋,會被銀行認定為高價值呢?簡單來說,只要房屋處於「蛋黃區」,或捷運站方圓 1,000 公尺內,縱使是中古屋也會因地段價值高,使銀行給出較高的房貸成數唷!

相反的,若地處偏遠,或是位於無尾巷之中,則銀行可能會給出較低的房貸成數。

用簡單快速的方法來判斷,就是看房子的時候觀察附近繁不繁榮,以及是否有便利的大眾運輸工具,就可以囉!若想更仔細地了解房屋價值,貸鼠先生建議大家善用各家銀行推出的線上房屋價值查詢服務,好更準確地知道房屋價值唷!

2. 房屋附近沒有嫌惡設施

所謂的嫌惡設施,指的就是一般人不希望出現在住處附近的設施,如以下 2 大類:

  1. 生命威脅:飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽……等
  2. 生活干擾:高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業……等

由於多數人都不希望自己的住處附近有這些設施,銀行便認定在嫌惡設施附近的房屋較難賣出去,房屋價值也因此變低,進而影響到房屋成數!

貸鼠先生建議大家買房前,可以觀察房屋附近 100 公尺是否有嫌惡設施喲!

3. 房屋屋齡較低

根據近年來的數據,中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成。簡單來說,房屋屋齡愈高,可以貸到的金額就會愈少。甚至還有可能無法通過房貸!為什麼呢?因為多數人更傾向購買預售新屋,而非中古屋,除非中古屋位在高價值地段區。

而銀行為了減少房屋屋齡太大所造成的風險,針對屋齡與貸款期限做出了以下限制:

  • 屋齡 + 貸款年限 < 50 年

若想拿到較高的房屋成數,貸鼠先生建議大家還是選擇預售新屋、屋齡較低的房屋;真的沒辦法得選擇中古屋,也務必讓「屋齡 + 貸款年限 < 50 年」!

4. 良好的信用

除了上述 3 個以「房屋」為主的提升房貸成數小秘訣,貸鼠先生要告訴大家 2 個與「申貸者」有關的小祕訣,第一個便是借貸時最為重要的「信用」。

申請房貸時,銀行會藉由查閱聯徵紀錄,來瞭解申貸者的信用評分,以及是否有無欠款、緩繳的紀錄。因此,為了使房貸申請成功、提高房貸成數,貸鼠先生建議大家可以在申請房貸前,自行查閱聯徵紀錄,好了解自己的信用評分,以及是否有任何不良紀錄!

想查閱的朋友,可以看看貸鼠先生下方的 3 篇文章,看完絕對讓你更了解自身的信用評分:

聯徵怎麼查詢?4 種方法輕鬆查詢聯徵紀錄

聯徵紀錄怎麼看?多久會消除?

信用評分是什麼?影響信用評分分數的 5 大因素

5. 有穩定的還款能力

最後一個提高房貸成數的秘訣,就是擁有穩定的還款能力!如果你是收入穩定的上班族,貸鼠先生建議你在申請房貸時,可以附上最近 6 個月的薪轉證明;如果是在外面擺攤的自營商,貸鼠先生建議你可以定時將收入存入銀行戶頭,這樣便可以在申請房貸時附上「經常往來存摺」跟「攤位需可證」,好讓銀行知道你是有穩定的還款能力!

想了解更多財力證明嗎?請點我來觀看財力證明完整指南

房貸成數不足怎麼辦?

買房時擬定解約條款

房貸成數不足的時候該怎麼辦?貸鼠先生建議大家在與房仲、屋主、建商簽約之前,在經過雙方同意的情況下,可以加註一條解約條款,當房貸成數不足時,就可以直接取消交易

申請二胎房貸

如果你已經簽約了,那也沒關係!貸鼠先生建議你可以去申請「二胎房貸」,二胎房貸又叫做二順位房屋貸款,也就是把被房貸拿去抵押的房子,再拿去抵押申請貸款。二胎房貸比較特別的是,必須交由其他銀行或借貸公司處理,且屬於利率較高,期數較短的一種房屋貸款

貸鼠先生建議大家先了解自己適不適合申請二胎房貸,可以點選下方延伸閱讀的文章連結,好了解自己適不適合,又有哪 8 家銀行的二胎房貸較划算。

延伸閱讀:2021 年 8 家銀行二胎房貸利率試算與推薦

申請房貸寬限期

若你購買房屋的目的是為了投資,又或者你是換屋族,過不久就會將舊屋賣掉,或你能在未來 2 ~ 5 年獲得大筆資金,便可以考慮申請房貸寬限期。

什麼是房貸寬限期呢?貸鼠先生在這邊簡略介紹,房貸寬限期便是指在寬限期期間,申貸者只需要繳納利息,可以不付房貸的本金。而一般來說寬限期是 2 ~ 3 年,最長可以申請到 5 年。而寬限期一結束,就要按照合約上的「攤還本金與利息」,每月繳納房貸。

寬限期並非是延長貸款期限,這代表著你得在更短的時間內將房貸的本金繳完。因此,貸鼠先生並不推薦一般的上班族申請房貸寬限期!投資客、換屋族,或確定未來有大筆資金入帳者才是申請房貸寬限期的最適合族群。

延伸閱讀:房貸寬限期是什麼?誰適合申請?

房貸成數常見問題

Q1. 什麼是房貸成數?

房貸成數就是銀行根據它對房屋價值,願意貸款給你多少的比例值!

例如銀行認為你的房屋價值為 1,000 萬,若房貸成數是 8 成,也就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬。

Q2. 如何提高房貸成數?

貸鼠先生有 5 個提高房貸成數的小秘訣,其中 3 個與「房屋價值」有關,它們分別是:房屋位於高價值地段區(蛋黃區)、房屋附近 100 公尺沒有嫌惡設施,以及較為年輕的屋齡。

剩下的 2 個小秘訣則與「申貸者」有關,做為申貸者,有良好的信用與穩定的還款能力,便是提高房貸成數的好方法!

Q3. 房貸成數會受到房屋坪數影響嗎?

會的!房貸成數會受到房屋坪數影響唷!銀行會以 15 坪作為分水嶺來區分是否為「套房」,通常套房比較難通過房貸,不過還是有通過的案例在!貸鼠先生整理了目前銀行對各類房型的貸款成數:

● 套房約 5 ~ 6 成
● 預售屋最高可貸 8 成
● 新成屋約 7 ~ 8 成
● 中古屋約 5 ~ 8 成

延伸閱讀:
1. 房貸利率最低是多少?剖析各式房貸利率.找出最適合你的房貸
2. 房屋轉貸流程是什麼?增貸與轉貸哪一個好?
3. 2021 年 7 家銀行二胎房貸利率試算與推薦