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房屋貸款成數最高多少?房貸成數提高 5 大秘訣全攻略

袋鼠金融導讀|辛苦工作就是為了擁有自己的家,並了解房屋貸款房貸利率的各種眉角,也看了房貸推薦,那你知道你的房貸成數可以貸多少嗎?房屋貸款與信用貸款在貸款額度有稍微不同:房貸是根據房屋狀況及申貸者條件決定「房貸成數」;信貸則取決於申貸者的條件決定。而買房畢竟都不是什麼小數目,因此要帶大家了解什麼是貸款成數,房貸成數提高的 5 大秘訣,還有房貸成數不足有哪些方式可以補救,快下滑看下去吧!

房貸成數是什麼?

房貸成數指的是銀行借給你的錢,所占房屋價值的百分比。簡單來說,房屋價值 1,000 萬,房貸成數 8 成,就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬!不過大家要特別注意:這裡的房屋價值並不是你購屋的金額,而是銀行根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數所評估的價值

房貸成數之所以重要,是因為它能補足自備款不足的問題,使你成功購屋!但銀行並不只藉由房屋價值來決定給你多少成的房貸成數,還會根據你的信用評分、聯徵紀錄、收入狀況是否穩定,來決定房貸成數。也因如此,我們無法保證房貸成數能完美補足,所以袋鼠金融在這邊建議大家:如果仍有多餘資金,可以把它們移來當作自備款,以防出現房貸成數未達需求的狀況。

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總費用
年百分率
2.28% 起2.54% 起
手續費NT$ 6,500NT$ 6,500
寬限期最長 3 年最長 3 年
貸款成數最高 85%最高 85%
其他● 貸款年限:
最長 30 年
(非購屋目的最長 20 年)

●代償費用:
NT$ 2,000
● 貸款年限:
最長 20 年

●低利率:
前十二期年利率 2.06%
第十三個月起機動利率 2.56% 起
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提高房貸成數 5 大秘訣

銀行評估房貸成數的關鍵在於:借款人的收入穩定性、信用狀況等;房屋的地段、坪數、屋齡、屋型等因素,而袋鼠金融在以下幫大家整理了,提高房貸成數的幾個秘訣:

1. 房屋位於高價值地段區

提高房貸成數的第一步,就是了解房屋的價值!

位於什麼樣地段的房屋,會被銀行認定為高價值呢?簡單來說,只要房屋處於「蛋黃區」,或捷運站方圓 1,000 公尺內,縱使是中古屋也會因地段價值高,使銀行給出較高的房貸成數唷!

相反的,若地處偏遠,或是位於無尾巷之中,則銀行可能會給出較低的房貸成數。

用簡單快速的方法來判斷,就是看房子的時候觀察附近繁不繁榮,以及是否有便利的大眾運輸工具,就可以囉!若想更仔細地了解房屋價值,袋鼠金融建議大家善用各家銀行推出的線上房屋價值查詢服務,好更準確地知道房屋價值唷!

2. 房屋附近沒有嫌惡設施

所謂的嫌惡設施,指的就是一般人不希望出現在住處附近的設施,如以下 2 大類:

  1. 生命威脅:飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽……等
  2. 生活干擾:高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業……等

由於多數人都不希望自己的住處附近有這些設施,銀行便認定在嫌惡設施附近的房屋較難賣出去,房屋價值也因此變低,進而影響到房屋成數!

袋鼠金融建議大家買房前,可以觀察房屋附近 100 公尺是否有嫌惡設施喲!

3. 房屋屋齡較低

根據近年來的數據,中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成。簡單來說,房屋屋齡愈高,可以貸到的金額就會愈少。甚至還有可能無法通過房貸!為什麼呢?因為多數人更傾向購買預售新屋,而非中古屋,除非中古屋位在高價值地段區。

而銀行為了減少房屋屋齡太大所造成的風險,針對屋齡與貸款期限做出了以下限制:

  • 屋齡 + 貸款年限 < 50 年

若想拿到較高的房屋成數,建議大家還是選擇預售新屋、屋齡較低的房屋;真的沒辦法得選擇中古屋,也務必讓「屋齡 + 貸款年限 < 50 年」!

4. 良好的信用

除了上述 3 個以「房屋」為主的提升房貸成數小秘訣,袋鼠金融要告訴大家 2 個與「申貸者」有關的小祕訣,第一個便是借貸時最為重要的「信用」。

申請房貸時,銀行會藉由查閱聯徵紀錄,來瞭解申貸者的信用評分,以及是否有無欠款、緩繳的紀錄。因此,為了使房貸申請成功、提高房貸成數,建議大家可以在申請房貸前,自行查閱聯徵紀錄,好了解自己的信用評分,以及是否有任何不良紀錄!

想查閱的朋友,可以看看袋鼠金融下方的 3 篇文章,看完絕對讓你更了解自身的信用評分:

👉 聯徵怎麼查詢?4 種方法輕鬆查詢聯徵紀錄

👉 聯徵紀錄怎麼看?多久會消除?

👉 信用評分是什麼?影響信用評分分數的 5 大因素

5. 有穩定的還款能力

最後一個提高房貸成數的秘訣,就是擁有穩定的還款能力!如果你是收入穩定的上班族,袋鼠金融建議你在申請房貸時,可以附上最近 6 個月的薪轉證明;如果是在外面擺攤的自營商,袋鼠金融建議你可以定時將收入存入銀行戶頭,這樣便可以在申請房貸時附上「經常往來存摺」跟「攤位需可證」,好讓銀行知道你是有穩定的還款能力!

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房貸成數不同條件可以貸多少

上面提到了提高房貸成數的秘訣,而實際上大約可以貸到多少的成數,下方幫你分門別類整理出來了。但要注意以下的常見成數並不是絕對,如果貸款者的條件非常良好,一樣可以跟銀行再談房貸成數唷!

完工階段

不同完工階段常見房貸成數
完工階段 貸款成數
預售屋 8 成
新成屋 7~8 成
中古屋 5~7 成

屋型

不同屋型常見房貸成數
屋型 貸款成數
電梯大樓 7~8 成
公寓 7~7.5 成
透天厝 6~7.5 成

屋齡

不同屋齡常見房貸成數
屋齡 貸款成數
0~6 年 7.5 成
7~15 年 7.1 成
16~24 年 7 成
25~30 年 7.1 成
31~36 年 7 成
36 年以上 7.1 成

地區

不同地區常見房貸成數
地區 貸款成數
台北市 7~8 成
新北市 5.5~8 成
桃園、新竹、彰化 5.5~7 成
台中、台南、高雄 5.5~7.5 成
苗栗、屏東、台東、宜蘭、花蓮 5.5~6.5 成
雲林縣 6~6.5 成
南投、嘉義 5.5~6 成
基隆、澎湖、金門 6 成

房貸成數不足怎麼辦?

善用房貸試算工具

申貸前除了比較各家房貸優惠的方案之外,可以利用袋鼠金融房貸月付金試算每個月的還款金額是否可以負擔,並且運用總費用年百分率(APR)評估貸款方案的實際支出成本,比較出最適合目前經濟狀況和還款能力的房貸方案,可以有效預防貸款成數不足的窘境。

若是遇上貸款成數過高的情況,也要記得先利用房貸試算工具確認每月的還款金額,因為通常房貸成數越高,負擔的貸款利率和償還金額也會比較多,因此別輕易直接聽信仲介的甜言蜜語,自己實際計算房貸的每月應繳金額,會是順利找出最適合房貸方案的重要關鍵!

準備充足的自備款

袋鼠金融建議購屋的自備款至少要準備總價 3 至 4 成,因為一般的房貸成數大約落在 6 至 7 成左右,最高貸到 8 成的貸款成數,通常是座落於市中心、生活機能佳和擁有穩定職業收入等條件。

加上目前房價持續上漲中,有些申貸者會發生買房最終的成交價大於之前實價登錄的金額,由於銀行在核貸前會參考實價登錄的資料,因此最後可能會有房貸成數不足的問題,為了防範此事發生,事先準備至少 3 成以上的自備款可以防患未然唷!

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買房時擬定解約條款

房貸成數不足的時候該怎麼辦?袋鼠金融建議大家在與房仲、屋主、建商簽約之前,在經過雙方同意的情況下,可以加註一條解約條款,當房貸成數不足時,就可以直接取消交易

申請二胎房貸

如果你已經簽約了,那也沒關係!貸鼠先生建議你可以去申請「二胎房貸」,二胎房貸又叫做二順位房屋貸款,也就是把被房貸拿去抵押的房子,再拿去抵押申請貸款。二胎房貸比較特別的是,必須交由其他銀行或借貸公司處理,且屬於利率較高,期數較短的一種房屋貸款

袋鼠金融建議大家先了解自己適不適合申請二胎房貸,可以點選下方延伸閱讀的文章連結,好了解自己適不適合,又有哪 8 家銀行的二胎房貸較划算。

申請房貸寬限期

若你購買房屋的目的是為了投資,又或者你是換屋族,過不久就會將舊屋賣掉,或你能在未來 2 ~ 5 年獲得大筆資金,便可以考慮申請房貸寬限期。

什麼是房貸寬限期呢?袋鼠金融在這邊簡略介紹,房貸寬限期便是指在寬限期期間,申貸者只需要繳納利息,可以不付房貸的本金。而一般來說寬限期是 2 ~ 3 年,最長可以申請到 5 年。而寬限期一結束,就要按照合約上的「攤還本金與利息」,每月繳納房貸。

寬限期並非是延長貸款期限,這代表著你得在更短的時間內將房貸的本金繳完。因此,袋鼠金融並不推薦一般的上班族申請房貸寬限期!投資客、換屋族,或確定未來有大筆資金入帳者才是申請房貸寬限期的最適合族群。

延伸閱讀:房貸寬限期是什麼?誰適合申請?

房貸成數常見問題

什麼是房貸成數?

房貸成數就是銀行根據它對房屋價值,願意貸款給你多少的比例值!

例如銀行認為你的房屋價值為 1,000 萬,若房貸成數是 8 成,也就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬。

如何提高房貸成數?

袋鼠金融有 5 個提高房貸成數的小秘訣,其中 3 個與「房屋價值」有關,它們分別是:房屋位於高價值地段區(蛋黃區)、房屋附近 100 公尺沒有嫌惡設施,以及較為年輕的屋齡。

剩下的 2 個小秘訣則與「申貸者」有關,做為申貸者,有良好的信用與穩定的還款能力,便是提高房貸成數的好方法!

房貸成數會受到房屋坪數影響嗎?

會的!房貸成數會受到房屋坪數影響唷!銀行會以 15 坪作為分水嶺來區分是否為「套房」,通常套房比較難通過房貸,不過還是有通過的案例在!袋鼠金融整理了目前銀行對各類房型的貸款成數:

● 套房約 5 ~ 6 成
● 預售屋最高可貸 8 成
● 新成屋約 7 ~ 8 成
● 中古屋約 5 ~ 8 成

新成屋貸款成數多少?

新成屋房貸成數約 7 ~ 8 成

房貸 8 成條件有哪些?

通常房屋位於高價值地段區、附近沒有嫌惡設施、房屋屋齡較低、信用良好、收入穩定就非常有機會可以談到房貸成數 8 成甚至更高。

 
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Mr. Roo

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