房屋抵押貸款》以房貸款金額上限是多少？上限、利率、流程 4 步驟一次看！

袋鼠金融導讀｜什麼是房屋抵押貸款呢？事實上，房屋抵押貸款有很多種方案，可以被細分成一般房屋貸款、房屋增貸、二胎房貸；而不論屬於哪一種，房屋抵押貸款的用途大多是為了購屋、大量資金需求。今天要來告訴大家房屋抵押貸款的利率、可貸成數為何？以及若要提高房屋抵押貸款過件率，該特別注意哪些申請條件？以及最重要的申辦房屋抵押貸款 4 步驟。相信大家看了必定能更認識房屋抵押貸款，進而申貸成功、成功解決眼前的財務危機。另外第一次申貸者也可以參考房貸推薦時要注意哪些事情。

房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款就是拿房子去貸款，金融機構來依照申款人還款狀況、房子的價值來作為貸款額度評估提供貸款資金，概念跟增貸很像。倘若是剛繳房貸沒幾年，且近年房子所在區域沒什麼漲幅，申請能獲得的額度就不會太高。而最主要申請房屋抵押貸款的原因有 2：購屋及大量資金需求。

房貸與信貸最不一樣的地方在於，房貸屬於抵押品貸款。這就代表當申貸者的信用有瑕疵時，還是能進行房屋抵押貸款，所以也跟二胎房貸類似，有點像是介於這兩者之間，房屋抵押貸款的管道可以分為 3 種：

銀行

在有良好的信用、財力證明的前提下，最高貸款額度可來到 80% 左右。而貸款的額度會根據房子的市價而有所不同，大約 7~10 工作天可以撥款。

融資公司

非銀行機構的房屋二胎貸款，年利率最高可來到 7% 左右，攤還期限較短。

民間貸款機構

可不綁約、信用有瑕疵也可以申請，最快 1 至 2 天左右可以撥款，也有最快當日撥款的案例。

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房屋抵押貸款常見 3 種類

除了能申辦房貸的管道有所不同，房屋抵押貸款也可以被細分成 3 種：第一種是購屋時可申辦，也被大家通稱為「房貸」；第二種是將已繳還的本金作為額度，再向銀行貸款的「房屋增貸」；最後一種則是把已有房貸的房屋，拿去給其他銀行再貸款的「二胎房貸」。

袋鼠金融知道大家會想更清楚知道上述 3 者與信貸彼此間的差別，因此特地整理下表：

房屋抵押貸款、增貸、二胎房貸、信貸比較表
名稱	房屋抵押貸款	增貸	二胎房貸	信貸
內容	把房子抵押給金融機構	將已繳還的本金作為額度， 再向銀行貸款	把房子當作抵押品， 再去向 B 銀行借貸	依照個人信用評分，來核准的貸款
優點	依照個人信用評分，來核准的貸款	利率低	成功率高、審核時間快	免擔保品、擔保人
缺點	個人信用、房子價值會容易影響貸款成數	審核嚴格、成功率偏低	利率高、無寬限期	信用有瑕疵就難以申辦

房屋抵押貸款的哪裡好？

房屋抵押貸款的最大特色，是有機會獲得較低的貸款利率和可貸額度高，因為有房屋作為抵押品，對於銀行來說風險較低，加上比起無擔保債務有受到月收入不可超過 DBR 22 倍的限制，只要擁有良好的個人信用紀錄，通常房屋抵押貸款的貸款成數會比較高。

而房貸成數愈高，申貸者在資金的額度與使用上都會更加有餘裕，不少信用良好的朋友會選擇準備多一點頭期款，這樣貸到的房貸還能負擔裝潢等購屋費用。

房屋抵押貸款利率＆額度有多少？

房屋抵押貸款利率大約是 1.6% 至 2.5% 左右，實際的貸款利率銀行會依據個人的信用分數、還款能力以及房屋狀況等條件評估。因此，擁有穩定的收入來源、個人信用良好無其他負債都是降低房屋貸款利率的好方法。不過，大家得注意房屋抵押貸款核貸利率比較注重於房屋的市價和房屋殘值。假如是剛買沒多久的新屋，加上附近房價近幾年都無調高的話，申請的額度就會比較低，利率也會較高。

而額度方面，則因為牽扯到申貸者的信用評分，以及房屋本身所在區域、房屋種類、房屋年齡、坪數大小⋯⋯等因素，因此較難判別。但大家也別擔心，袋鼠金融整理了市面上多數朋友的經驗，在信用評分良好的情況下，大家可以參考以下列表：

• 套房約 5 ~ 6 成
• 中古屋約 5 ~ 8 成
• 新成屋約 7 ~ 8 成
• 預售屋最高可貸 8 成

rgb(24,64,89);”> 低利率信貸 遠東商銀 Online貸 王道銀行 信貸優惠專案 樂天國際銀行 樂天貸 [分期型]

房屋抵押貸款成數計算

以大多數的房屋抵押貸款成數可以貸到房屋殘值 8 成左右為例，如果房屋還有貸款還沒繳完，會先扣除掉尚未繳納的貸款金額再乘以房屋殘值的 8 成。

舉個例子，小明房屋殘值估價 1,500 萬，但還有 300 萬的房貸，此時銀行方會先把 300 萬的房貸扣除掉，再乘上房子殘值的 8 成，因此小明實際上可貸的金額為 960 萬（1,500 萬 – 300 萬＝1,200 萬 × 0.8＝960 萬）。而實際上能貸的成數與貸款人的信用狀況還有房屋鑑價為主唷！

房屋抵押貸款必知 3 大申請條件

想要申請房屋抵押貸款的朋友，務必查看自己是否符合以下 3 大條件，這樣才能提高房貸過件率：

1. 符合房貸方案的年齡限制

有許多房貸方案會有所謂的年齡限制，最常見的便是希望申貸者的年齡介於 20 ~ 65 歲之間。除此之外，有的銀行也會特別規定「申貸者年齡」+「貸款期限」不得超過 70 ~ 75 年。

2. 良好的信用＆穩定的收入

由於銀行最重視的就是風險，而會導致風險的個人因素主要為「信用」、「還款能力」2 者。基本上只要信用卡帳單準時繳交、不遲繳，沒有欠下任何債務，信用評分應該不會太低！再加上有一份能獲得穩定收入的工作，相信銀行在這部分不會太過刁難。不過要注意，個人收入與信用評分皆會影響到房屋抵押貸款的利率、額度，因此這方面還是愈高愈好！

想查看自己的聯徵報吿好一窺個人信用評分嗎？建議大家可以看看這篇聯徵查詢免費嗎？4 大方法教你如何免費聯徵查詢，並搭配信用評分多少才算高？3 大評分標準＆扣分因素你不可不知這篇文章，相信大家就能搞懂聯徵報告與信用平評分了！

3. 符合申貸規範的房屋

其實有些房屋種類、房屋所在區域是比較難獲得高房屋抵押貸款成數，甚至是房屋抵押貸款。舉例來說，10 坪以內的小套房較難過件，又或者座落在焚化爐、飛機場、高速公路匝道附近的房屋，能獲得的房貸成數也較相同條件、座落在市中心的房屋還來得低。

房屋貸款方案推薦
房貸方案	中國信託 房貸轉增貸	中國信託 房屋借現金 / 融資房貸
總費用 年百分率	2.68% 起	2.85% 起
手續費	NT$ 8,000	NT$ 8,000
寬限期	最長 3 年	最長 3 年
貸款成數	最高 85%	最高 85%
其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
活動優惠期限	2025/12/31	2025/12/31
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製表日期：2024/12/31

房屋抵押貸款流程 4 步驟

根據你個人狀況來選擇管道，比如你有信用瑕疵、房貸繳款時間較短，偏偏需要一筆急用資金時，就可以選擇融資公司或民間貸款機構。建議大家申請房屋抵押貸款前，先評估自己的房屋貸款金額為多少、個人信用狀況，當確定要辦理房屋抵押貸款時，滿足在年齡限制範圍內（20 至 65 歲）以及擁有一間房子這 2 項條件後，就可以按照以下流程進行：

1. 確認抵押貸款申辦機構

準備好文件，包括身份證、土地及建物權狀、財力證明等。

2. 資料審核

機構會對房屋重新鑑價，根據區域綜合評估房屋的價值。

3. 簽約對保

申請經過核准之後，就進行對保動作，確認利率、貸款成數。

4. 抵押設定

與申辦房貸流程一樣，要將房屋進行抵押設定，當設定完成之後，就會撥款了。

房屋抵押貸款非本人可以申請嗎？

房屋抵押貸款非本人可以申請！不過不是任意無相關的人都可以代理申辦，必須要是代辦代書、符合民法中「表見代理」規定的人，才算是合法代辦房屋抵押貸款。假如是身邊的親人使用自己的資料和印章擅自設定房屋抵押貸款，屋主是有機會可以起訴塗銷抵押。

除了擅自設定房屋抵押貸款之外，發生被偽造、盜用證件印章等重要資料時，屋主可以起訴塗銷房屋抵押權，換句話說是有證據提出是被偽造或盜用文件時，屋主肯定是不用負責他人的非法行為，因此妥善保管個人的重要資料之外，平時保存合約和蒐集證據都是保護自己的好方法唷！

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房屋抵押貸款常見問題

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