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袋鼠金融導讀｜什麼是房屋增貸嗎？你對房屋增貸與一般房貸的差別是否清楚呢？如果你已經擁有房產，且有資金需求，例如房屋改建、裝修或子女教育費等，房屋增貸是一個將房屋資產轉化為資金的理想選擇。與房屋抵押貸款、房屋轉貸等其他融資方式相比，房屋增貸在資金使用上具備更多彈性。然而，這是否也意味著需要承擔額外的財務壓力呢？袋鼠金融將為你解析房屋增貸的申辦條件、流程及其優缺點，全面了解房屋增貸。如果有房貸相關需求，歡迎同時參考我們的房屋貸款推薦或房貸寬限期的專題文章！
目錄
房屋增貸是什麼
房屋增貸是指在房貸清償一定額度的本金後，借款人利用原有房屋作擔保，向原房貸銀行申辦新的房屋貸款。換句話說，借款人在還沒有完全清償房貸之前，就能夠借到額外的資金，而不需要出售房屋。然而，這也意味著借款人將需要面對兩筆房屋貸款的還款，因此在考慮房屋增貸之前，借款人務必審慎評估自身的還款能力。
房屋增貸條件
申請房屋增貸，可以向原房貸銀行申貸，如果對於貸款金額、利率不滿意，也可以向其他銀行提出申請，不過，向其他銀行申請就是「增轉貸」，這點要注意！那如果要申請房屋增貸，必須符合以下幾個重要條件：
增貸條件一：償清一定比例貸款
借款人需還清一定的本金或期數後才能申請房屋增貸，額度依各銀行政策有所不同，通常是貸款的 5 成。
增貸條件二：年齡
借款人的年齡是有規定的，通常要本國籍、且成年，大部分的年齡區間會設定在 20-65 歲。
增貸條件三：信用紀錄
平時是否有正常還款？有無銀行往來紀錄？將會是銀行評估的重要項目。
增貸條件四：財力證明
借款人要提出收入證明、稅務文件、銀行存款等，來證明自己有足夠的還款能力，。
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房屋增貸流程、文件準備
房屋增貸是一種透過現有房屋進行融資的方式，讓房屋持有人在資金需求時能獲得額外的貸款，整個房屋增貸流程一般需時約 7 至 15 個工作天，因此若急需資金，應提前規劃時間，以下為房屋增貸的完整流程：
1. 事前評估
在申請房屋增貸之前，首先應評估自身的財務狀況，確認是否有穩定的還款能力。此外，建議詳細了解各家銀行的房屋增貸方案，並將相關成本如開辦費、地政規費、代書費等一併納入考量，以確保資金規劃完善。
2. 備妥文件＆申辦
申辦房屋增貸時，可提前準備好必要的文件，包括身分證正反面影本、不動產相關文件（如土地或建物登記謄本）、個人財力證明（如薪轉存摺、扣繳憑單等）。目前許多銀行提供線上申辦服務，可以省去跑銀行的麻煩，並加快審核流程。
3. 銀行審核
銀行在收到申請後，會根據借款人的信用狀況、房屋條件等進行綜合評估，確認貸款的核准條件、額度、利率及貸款期限。這一階段通常需要一些時間，因此申辦人需耐心等待銀行的回覆。
4. 簽約對保
審核通過後，銀行會通知借款人核准的貸款額度及利率，若雙方確認無異議，便會安排簽約對保，正式確認還款方式及其他貸款細節。
5. 設定抵押權
雖然房屋增貸是以原房屋作為抵押，若增貸金額超過原抵押設定的範圍，則需要重新進行抵押權設定，確保銀行的權益受到保障。
6. 撥款
完成所有手續後，銀行會按照借款人指定的日期進行撥款，並自動扣繳每月貸款的還款金額。申辦人需確保帳戶內有足夠的資金，以避免逾期還款的情況發生。
房屋增貸優缺點
房屋增貸優點
1. 可貸金額不受收入影響：房屋增貸的貸款金額不像一般信貸以申貸人月收入的 22 倍為限，而是根據房屋價值和銀行的貸款成數規定來核定，因此即使收入較低，仍有機會獲得較高金額的貸款。
2. 利率低：相較於其他貸款產品，如信貸或車貸，房屋增貸通常具有較低的利率，這可以節省您的利息支出，降低借款成本。
3. 還款期數長：房屋增貸的還款期限通常可以延長，最長可達 20 年，減輕每月的還款壓力。
4. 貸款審核速度快：由於房屋增貸是向原申貸銀行申請，因此可以省略部分資料的審核時間，加快申貸的審批速度，相較於新貸款申請，房屋增貸能夠更快地獲得批准和撥款。
房屋增貸缺點
1. 利息不得列具扣抵所得稅：申報所得稅時，只能列舉扣除原房貸中，尚未還款額度所產生的利息，房屋增貸部份則不能列入。
2. 審核嚴格：通常銀行房屋鑑價會偏向保守，導致核貸金額較低，另外若信用不良，收入不穩定 ，負債比過高也會影響核貸結果。
3. 增加負擔壓力：若原房屋貸款尚未還清，又申請房屋增貸，意味著每月要負擔兩筆房屋貸款，在申請前需確保自己是否有還款能力。
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哪家銀行增貸利率優？房屋增貸利率比較
袋鼠金融整理了目前的房屋增貸利率，大部分利率皆在 2% 初，貸款年限通常為 20 年，貸款成數則是 75 – 85 成。
| 各銀行房屋增貸利率比較 | |||
|---|---|---|---|
| 銀行 | 利率 | 貸款年限 | 貸款成數 |
| 國泰世華銀行 | 2.32% 起 | 最長 20 年 | 最高 8 成 |
| 渣打銀行 | 2.35% 起 | 最長 20 年 | 最高 85 成 |
| 永豐銀行 | 2.31% 起 | 最長 20 年 | 最高 85 成 |
| 中國信託 | 2.185% 起 | 最長 30 年 | 最高 85 成 |
| 台新銀行 | 2.6% 起 | 最長 20 年 | 最高 8 成 |
| 玉山銀行 | 2.27% 起 | 最長 20 年 | 最高 8 成 |
| 富邦銀行 | 2.8% 起 | 最長 20 年 | 最高 8 成 |
| 上海商銀 | 2.77% 起 | 最長 20 年 | 最高 8 成 |
| 房屋貸款方案推薦 | ||
|---|---|---|
| 房貸方案 |  中國信託 房貸轉增貸 | 中國信託 房屋借現金 / 融資房貸 |
| 總費用 年百分率 | 2.28% 起 | 2.54% 起 |
| 手續費 | NT$ 6,500 | NT$ 6,500 |
| 寬限期 | 最長 3 年 | 最長 3 年 |
| 貸款成數 | 最高 85% | 最高 85% |
| 其他 | ● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●代償費用： NT$ 2,000 | ● 貸款年限： 最長 20 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.06% 第十三個月起機動利率 2.56% 起 總費用年百分率 2.54% 起 |
| 活動優惠期限 | 2024/12/31 | 2024/12/31 |
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房屋增貸常見問題
房屋增貸的貸款期限通常最長可達 20 年，部份銀行可再寬限至 3 年，然而具體的年限還是會受包含信用狀況及還款能力等因素影響。
是的，房屋增貸也是房貸的一種，房屋增貸是利用現有房屋作為擔保，向原申貸銀行申請新的房屋貸款。
這部份需要仔細檢視原始貸款合約，確認是否存在綁約條款，一般來說，綁約時間範圍大約落在 1.5 – 3 年之間，這表示在綁約期內，您可能需要遵守特定的合約條件，例如保持一定的存款金額或遵守特定的利率規定。
房屋增貸可以原銀行申請房屋重新鑑價，申請貸款，但若沒有申貸成功或額度不滿意，也可以向其他銀行申請，稱為轉增貸。
可以，可向原銀行申請增貸，或是他行詢問增轉貸。
政府為了避免炒房，增貸的部份不能拿來購屋，若被查到與原用途情況不符時，銀行可啟動加速還款條例，提出提早還款要求。
有的，增貸同樣有寬限期，約為 3 年，各家銀行寬限期可能不同，請以各家銀行為準。
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