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房屋增貸是什麼?沒繳完可以增貸嗎?房屋增貸條件、流程及利率比較一次看!

袋鼠金融導讀|什麼是房屋增貸嗎?你對房屋增貸與一般房貸的差別是否清楚呢?如果你已經擁有房產,且有資金需求,例如房屋改建、裝修或子女教育費等,房屋增貸是一個將房屋資產轉化為資金的理想選擇。與房屋抵押貸款房屋轉貸等其他融資方式相比,房屋增貸在資金使用上具備更多彈性。然而,這是否也意味著需要承擔額外的財務壓力呢?袋鼠金融將為你解析房屋增貸的申辦條件、流程及其優缺點,全面了解房屋增貸。如果有房貸相關需求,歡迎同時參考我們的房屋貸款推薦房貸寬限期的專題文章!

房屋增貸是什麼

房屋增貸是指在房貸清償一定額度的本金後,借款人利用原有房屋作擔保,向原房貸銀行申辦新的房屋貸款。換句話說,借款人在還沒有完全清償房貸之前,就能夠借到額外的資金,而不需要出售房屋。然而,這也意味著借款人將需要面對兩筆房屋貸款的還款,因此在考慮房屋增貸之前,借款人務必審慎評估自身的還款能力。

房屋增貸條件

申請房屋增貸,可以向原房貸銀行申貸,如果對於貸款金額、利率不滿意,也可以向其他銀行提出申請,不過,向其他銀行申請就是「增轉貸」,這點要注意!那如果要申請房屋增貸,必須符合以下幾個重要條件:

增貸條件一:償清一定比例貸款

借款人需還清一定的本金或期數後才能申請房屋增貸,額度依各銀行政策有所不同,通常是貸款的 5 成。

增貸條件二:年齡

借款人的年齡是有規定的,通常要本國籍、且成年,大部分的年齡區間會設定在 20-65 歲。

增貸條件三:信用紀錄

平時是否有正常還款?有無銀行往來紀錄?將會是銀行評估的重要項目。

增貸條件四:財力證明

借款人要提出收入證明、稅務文件、銀行存款等,來證明自己有足夠的還款能力,。

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房屋增貸流程、文件準備

房屋增貸是一種透過現有房屋進行融資的方式,讓房屋持有人在資金需求時能獲得額外的貸款,整個房屋增貸流程一般需時約 7 至 15 個工作天,因此若急需資金,應提前規劃時間,以下為房屋增貸的完整流程:

1. 事前評估

在申請房屋增貸之前,首先應評估自身的財務狀況,確認是否有穩定的還款能力。此外,建議詳細了解各家銀行的房屋增貸方案,並將相關成本如開辦費、地政規費、代書費等一併納入考量,以確保資金規劃完善。

2. 備妥文件&申辦

申辦房屋增貸時,可提前準備好必要的文件,包括身分證正反面影本、不動產相關文件(如土地或建物登記謄本)、個人財力證明(如薪轉存摺、扣繳憑單等)。目前許多銀行提供線上申辦服務,可以省去跑銀行的麻煩,並加快審核流程。

3. 銀行審核

銀行在收到申請後,會根據借款人的信用狀況、房屋條件等進行綜合評估,確認貸款的核准條件、額度、利率及貸款期限。這一階段通常需要一些時間,因此申辦人需耐心等待銀行的回覆。

4. 簽約對保

審核通過後,銀行會通知借款人核准的貸款額度及利率,若雙方確認無異議,便會安排簽約對保,正式確認還款方式及其他貸款細節。

5. 設定抵押權

雖然房屋增貸是以原房屋作為抵押,若增貸金額超過原抵押設定的範圍,則需要重新進行抵押權設定,確保銀行的權益受到保障。

6. 撥款

完成所有手續後,銀行會按照借款人指定的日期進行撥款,並自動扣繳每月貸款的還款金額。申辦人需確保帳戶內有足夠的資金,以避免逾期還款的情況發生。

房屋增貸優缺點

房屋增貸優點

1. 可貸金額不受收入影響:房屋增貸的貸款金額不像一般信貸以申貸人月收入的 22 倍為限,而是根據房屋價值和銀行的貸款成數規定來核定,因此即使收入較低,仍有機會獲得較高金額的貸款。

2. 利率低:相較於其他貸款產品,如信貸或車貸,房屋增貸通常具有較低的利率,這可以節省您的利息支出,降低借款成本。

3. 還款期數長:房屋增貸的還款期限通常可以延長,最長可達 20 年,減輕每月的還款壓力。

4. 貸款審核速度快:由於房屋增貸是向原申貸銀行申請,因此可以省略部分資料的審核時間,加快申貸的審批速度,相較於新貸款申請,房屋增貸能夠更快地獲得批准和撥款。

房屋增貸缺點

1.  利息不得列具扣抵所得稅:申報所得稅時,只能列舉扣除原房貸中,尚未還款額度所產生的利息,房屋增貸部份則不能列入。

2. 審核嚴格:通常銀行房屋鑑價會偏向保守,導致核貸金額較低,另外若信用不良,收入不穩定 ,負債比過高也會影響核貸結果。

3. 增加負擔壓力:若原房屋貸款尚未還清,又申請房屋增貸,意味著每月要負擔兩筆房屋貸款,在申請前需確保自己是否有還款能力。 


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哪家銀行增貸利率優?房屋增貸利率比較

袋鼠金融整理了目前的房屋增貸利率,大部分利率皆在 2% 初,貸款年限通常為 20 年,貸款成數則是 75 – 85 成。

貸款試算工具

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各銀行房屋增貸利率比較
銀行 利率 貸款年限 貸款成數
國泰世華銀行 2.32% 起 最長 20 年 最高 8 成
渣打銀行 2.35% 起 最長 20 年 最高 85 成
永豐銀行 2.31% 起 最長 20 年 最高 85 成
中國信託 2.185% 起 最長 30 年 最高 85 成
台新銀行 2.6% 起 最長 20 年 最高 8 成
玉山銀行 2.27% 起 最長 20 年 最高 8 成
富邦銀行 2.8% 起 最長 20 年 最高 8 成
上海商銀 2.77% 起 最長 20 年 最高 8 成

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其他● 貸款年限:
最長 30 年
(非購屋目的最長 20 年)

●代償費用:
NT$ 2,000
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最長 20 年

●低利率:
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房屋增貸常見問題

Q1.房屋增貸可貸幾年?

房屋增貸的貸款期限通常最長可達 20 年,部份銀行可再寬限至 3 年,然而具體的年限還是會受包含信用狀況及還款能力等因素影響。

Q2.房屋增貸算房貸嗎?

是的,房屋增貸也是房貸的一種,房屋增貸是利用現有房屋作為擔保,向原申貸銀行申請新的房屋貸款。

Q3.房屋增貸有綁約嗎?

這部份需要仔細檢視原始貸款合約,確認是否存在綁約條款,一般來說,綁約時間範圍大約落在 1.5 – 3 年之間,這表示在綁約期內,您可能需要遵守特定的合約條件,例如保持一定的存款金額或遵守特定的利率規定。

Q4.房屋增貸要找原銀行嗎?

房屋增貸可以原銀行申請房屋重新鑑價,申請貸款,但若沒有申貸成功或額度不滿意,也可以向其他銀行申請,稱為轉增貸。

Q5.房屋貸款還沒繳完,可以申請房屋增貸嗎?

可以,可向原銀行申請增貸,或是他行詢問增轉貸。

Q6.房屋增貸可以再拿來購屋嗎?

政府為了避免炒房,增貸的部份不能拿來購屋,若被查到與原用途情況不符時,銀行可啟動加速還款條例,提出提早還款要求。

Q7.房屋增貸有寬限期嗎?

有的,增貸同樣有寬限期,約為 3 年,各家銀行寬限期可能不同,請以各家銀行為準。

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Mr. Roo

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