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袋鼠金融導讀｜辛苦打拚就是為了擁有一個家，但了解房屋貸款及房貸利率的各種眉角也看了房貸推薦後，還有房貸成數是要知道的。房屋貸款與信用貸款在貸款額度稍有不同，房貸是根據房屋狀況及申貸者條件決定「房貸成數」；信貸則取決於申貸者的條件。而買房畢竟都是一筆鉅款本篇文章帶大家了解什麼是貸款成數，還有房貸成數提高的 5 大秘訣。最後還有如果當房貸成數不足有哪些方式可以補救，快看下去吧！
目錄
房貸成數是什麼？
房貸成數指的是銀行借給你的錢，所占房屋價值的百分比。簡單來說，房屋價值 1,000 萬，房貸成數 8 成，就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬！
大家要特別注意：這裡的房屋價值並不是你購屋的金額，而是銀行根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數所評估的價值。
房貸成數之所以重要，是因為它能補足自籌款不足的問題使你成功購屋！但銀行並不只藉由房屋價值來決定給予多少成的房貸成數，還會根據個人信用評分、聯徵紀錄、收入狀況是否穩定等來決定房貸成數。所以其實無法透過房屋價值保證房貸成數能完美補足，袋鼠金融在這邊建議如果仍有多餘資金就可以把它們移作自備款，以防出現房貸成數未達需求的狀況。
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提高房貸成數 5 大秘訣
銀行評估房貸成數的關鍵在於：借款人的收入穩定性、信用狀況等；房屋的地段、坪數、屋齡、屋型等因素，而袋鼠金融在以下幫大家整理了，提高房貸成數的幾個秘訣：
1. 房屋位於高價值地段區
提高房貸成數的第一步，就是了解房屋的價值！位於什麼樣地段的房屋，會被銀行認定為高價值呢？簡單來說，只要房屋處於「蛋黃區」，或捷運站方圓 1,000 公尺內，縱使是中古屋也會因地段價值高，使銀行給出較高的房貸成數唷！
相反的，若地處偏遠或是位於無尾巷之中，則銀行可能會給出較低的房貸成數。
用簡單快速的方法來判斷，就是看房子的時候觀察周遭環境繁不繁榮，以及是否有大眾運輸工具！若想更仔細地了解房屋價值，袋鼠金融建議大家善用各家銀行推出的線上房屋價值查詢服務，好更準確地知道房屋價值唷！
2. 房屋附近沒有嫌惡設施
所謂的嫌惡設施，指的就是一般人不希望出現在住處附近的設施，如以下 2 大類：
- 生命威脅：飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽……等
- 生活干擾：高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業……等
由於多數人都不希望自己的住處附近有這些設施，銀行便認定在嫌惡設施附近的房屋較難賣出去，房屋價值也因此變低，進而影響到房屋成數！
袋鼠金融建議大家買房前，可以觀察房屋附近 100 公尺是否有嫌惡設施喲！
3. 房屋屋齡較低
根據近年來的數據，中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成。簡單來說，房屋屋齡愈高，可以貸到的金額就會愈少。甚至還有可能無法通過房貸！為什麼呢？因為多數人更傾向購買預售新屋，而非中古屋，除非中古屋位在高價值地段區。
而銀行為了減少房屋屋齡太大所造成的風險，針對屋齡與貸款期限做出了以下限制：
- 屋齡 + 貸款年限 < 50 年
若想拿到較高的房屋成數，建議大家還是選擇預售新屋、屋齡較低的房屋；真的沒辦法得選擇中古屋，也務必讓「屋齡 + 貸款年限 < 50 年」！
4. 良好的信用
除了上述 3 個以「房屋」為主的提升房貸成數小秘訣，袋鼠金融要告訴大家 2 個與「申貸者」有關的小祕訣，第一個便是借貸時最為重要的「信用」。
申請房貸時，銀行會藉由查閱聯徵紀錄，來瞭解申貸者的信用評分，以及是否有無欠款、緩繳的紀錄。因此，為了使房貸申請成功、提高房貸成數，建議大家可以在申請房貸前，自行查閱聯徵紀錄，好了解自己的信用評分，以及是否有任何不良紀錄！
想查閱的朋友，可以看看袋鼠金融下方文章，看完絕對讓你更了解自身的信用評分：
5. 有穩定的還款能力
最後一個提高房貸成數的秘訣，就是擁有穩定的還款能力！如果你是收入穩定的上班族，袋鼠金融建議你在申請房貸時，可以附上最近 6 個月的薪轉證明；如果是在外面擺攤的自營商，袋鼠金融建議你可以定時將收入存入銀行戶頭，這樣便可以在申請房貸時附上「經常往來存摺」跟「攤位需可證」，好讓銀行知道你是有穩定的還款能力！
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- 07:22 買中古屋、低價房要注意什麼？
- 10:46 怎麼評估房子的價值？
- 12:37 預算很有限還剩什麼選擇？
- 15:36 疑似凶宅的真實建案怪談揭露
- 19:01 其他低價房的成因
- 25:22 貸款要怎麼貸才聰明？
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房貸成數不同條件可以貸多少
上面提到了提高房貸成數的秘訣，而實際上大約可以貸到多少的成數，下方幫你分門別類整理出來了。但要注意以下的常見成數並不是絕對，如果貸款者的條件非常良好，一樣可以跟銀行再談房貸成數唷！
完工階段
| 不同完工階段常見房貸成數 | |
|---|---|
| 完工階段 | 貸款成數 |
| 預售屋 | 8 成 |
| 新成屋 | 7～8 成 |
| 中古屋 | 5～7 成 |
屋型
| 不同屋型常見房貸成數 | |
|---|---|
| 屋型 | 貸款成數 |
| 電梯大樓 | 7～8 成 |
| 公寓 | 7～7.5 成 |
| 透天厝 | 6～7.5 成 |
屋齡
| 不同屋齡常見房貸成數 | |
|---|---|
| 屋齡 | 貸款成數 |
| 0～6 年 | 7.5 成 |
| 7～15 年 | 7.1 成 |
| 16～24 年 | 7 成 |
| 25～30 年 | 7.1 成 |
| 31～36 年 | 7 成 |
| 36 年以上 | 7.1 成 |
地區
| 不同地區常見房貸成數 | |
|---|---|
| 地區 | 貸款成數 |
| 台北市 | 7～8 成 |
| 新北市 | 5.5～8 成 |
| 桃園、新竹、彰化 | 5.5～7 成 |
| 台中、台南、高雄 | 5.5～7.5 成 |
| 苗栗、屏東、台東、宜蘭、花蓮 | 5.5～6.5 成 |
| 雲林縣 | 6～6.5 成 |
| 南投、嘉義 | 5.5～6 成 |
| 基隆、澎湖、金門 | 6 成 |
房貸成數不足怎麼辦？
善用房貸試算工具
申貸前除了比較各家房貸優惠的方案之外，可以利用袋鼠金融房貸月付金來試算月還款金額是否可以負擔，並運用總費用年百分率（APR）評估貸款方案的實際支出成本，比較出最適合目前經濟狀況和還款能力的房貸方案，以預防貸款成數不足的窘境。
若是遇上貸款成數過高的情況，也要記得先利用房貸試算工具確認每月的還款金額，因為通常房貸成數越高，負擔的貸款利率和償還金額也會比較多。尤其別輕易聽信仲介的甜言蜜語，自己實際計算房貸的每月應繳金額，才是找出最適合房貸方案的重要關鍵！
準備充足的自備款
袋鼠金融建議購屋的自備款至少要準備總價的 3 至 4 成，因為一般的房貸成數大約落在 6 至 7 成左右，最高貸到 8 成的貸款成數，通常是座落於市中心、生活機能佳和擁有穩定職業收入等條件。
加上目前房價持續上漲中，有些申貸者會發生買房最終的成交價大於之前實價登錄的金額，由於銀行在核貸前會參考實價登錄的資料，因此最後可能會有房貸成數不足的問題。為了防範此事發生，事先準備至少 3 成以上的自備款可以防患未然唷！
| 房屋貸款方案推薦 | ||
|---|---|---|
| 房貸方案 |  中國信託 房貸轉增貸 | 中國信託 房屋借現金 / 融資房貸 |
| 總費用 年百分率 | 2.68% 起 | 2.85% 起 |
| 手續費 | NT$ 8,000 | NT$ 8,000 |
| 寬限期 | 最長 3 年 | 最長 3 年 |
| 貸款成數 | 最高 85% | 最高 85% |
| 其他 | ● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起 | ● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起 |
| 活動優惠期限 | 2025/12/31 | 2025/12/31 |
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| 完整比較房屋貸款方案 | ||
| 製表日期：2024/12/31 | ||
買房時擬定解約條款
房貸成數不足的時候該怎麼辦？袋鼠金融建議大家在與房仲、屋主、建商簽約之前，在經過雙方同意的情況下，可以加註一條解約條款，當房貸成數不足時就可以直接取消交易！
申請二胎房貸
如果已經簽約了也沒關係！建議可以去申請「二胎房貸」，二胎房貸又叫做二順位房屋貸款，簡單來說是把被房貸拿去抵押的房子，再拿去抵押申請貸款。二胎房貸比較特別的是，必須交由其他銀行或借貸公司處理，且屬於利率較高，期數較短的一種房屋貸款。
袋鼠金融建議大家先了解自己適不適合申請二胎房貸，可以點選下方延伸閱讀的文章連結，好了解自己適不適合，又有哪 8 家銀行的二胎房貸較划算。
申請房貸寬限期
若你購買房屋的目的是為了投資又或者換屋族，不久就會售出舊屋，預計能在未來 2 ~ 5 年獲得大筆資金，可以考慮申請房貸寬限期。
什麼是房貸寬限期呢？袋鼠金融在這邊簡略介紹，房貸寬限期便是指在寬限期期間，申貸者只需要繳納利息，可以不付房貸的本金。而一般來說寬限期是 2 ~ 3 年，最長可以申請到 5 年。而寬限期一結束，就要按照合約上的「攤還本金與利息」，每月繳納房貸。
但寬限期並非是延長貸款期限，這代表著貸款人得在更短的時間內將房貸的本金繳完。因此，袋鼠金融並不推薦一般的上班族申請房貸寬限期！投資客、換屋族，或確定未來有大筆資金入帳者才是申請房貸寬限期的最適合族群。
房貸成數常見問題
房貸成數就是銀行根據它對房屋價值，願意貸款給你多少的比例值！
例如銀行認為你的房屋價值為 1,000 萬，若房貸成數是 8 成，也就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬。
有 5 個提高房貸成數的小秘訣，其中 3 個與「房屋價值」有關，它們分別是：房屋位於高價值地段區（蛋黃區）、房屋附近 100 公尺沒有嫌惡設施，以及較為年輕的屋齡。
剩下的 2 個小秘訣則與「申貸者」有關，做為申貸者，有良好的信用與穩定的還款能力，便是提高房貸成數的好方法！
會的！房貸成數會受到房屋坪數影響唷！銀行會以 15 坪作為分水嶺來區分是否為「套房」，通常套房比較難通過房貸，不過還是有通過的案例在！
● 套房約 5 ~ 6 成
● 預售屋最高可貸 8 成
● 新成屋約 7 ~ 8 成
● 中古屋約 5 ~ 8 成
新成屋房貸成數約 7 ~ 8 成。
通常房屋位於高價值地段區、附近沒有嫌惡設施、房屋屋齡較低、信用良好、收入穩定就非常有機會可以談到房貸成數 8 成甚至更高。
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