房屋貸款成數是什麼？最高多少？房貸成數提高 5 大秘訣全攻略

袋鼠金融導讀｜辛苦打拚就是為了擁有一個家，但了解房屋貸款及房貸利率的各種眉角也看了房貸推薦後，還有房貸成數是要知道的。房屋貸款與信用貸款在貸款額度稍有不同，房貸是根據房屋狀況及申貸者條件決定「房貸成數」；信貸則取決於申貸者的條件。而買房畢竟都是一筆鉅款本篇文章帶大家了解什麼是貸款成數，還有房貸成數提高的 5 大秘訣。最後還有如果當房貸成數不足有哪些方式可以補救，快看下去吧！

房貸成數是什麼？

房貸成數指的是銀行借給你的錢，所占房屋價值的百分比。簡單來說，房屋價值 1,000 萬，房貸成數 8 成，就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬！

大家要特別注意：這裡的房屋價值並不是你購屋的金額，而是銀行根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數所評估的價值。

房貸成數之所以重要，是因為它能補足自籌款不足的問題使你成功購屋！但銀行並不只藉由房屋價值來決定給予多少成的房貸成數，還會根據個人信用評分、聯徵紀錄、收入狀況是否穩定等來決定房貸成數。所以其實無法透過房屋價值保證房貸成數能完美補足，袋鼠金融在這邊建議如果仍有多餘資金就可以把它們移作自備款，以防出現房貸成數未達需求的狀況。

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提高房貸成數 5 大秘訣

銀行評估房貸成數的關鍵在於：借款人的收入穩定性、信用狀況等；房屋的地段、坪數、屋齡、屋型等因素，而袋鼠金融在以下幫大家整理了，提高房貸成數的幾個秘訣：

房屋位於高價值地段區

提高房貸成數的第一步，就是了解房屋的價值！銀行在評估時，地段往往是最重要的考量因素之一。

✅ 哪些地段會被認定為高價值？

• 「蛋黃區」：市中心、商業活動熱絡的區域
• 交通便利處：捷運站方圓 1,000 公尺內
• 即便是中古屋，只要位於繁榮地段，也有機會獲得較高的貸款成數

❌ 哪些情況可能降低房貸成數？

• 偏遠地區
• 位於無尾巷、交通不便的房屋

👉 快速判斷的方法

• 觀察周遭是否繁榮（商店、生活機能）
• 是否有便利的大眾運輸工具（捷運、公車）

💡 進一步建議
想更精準了解房屋價值，可以善用各家銀行提供的「線上房屋價值查詢服務」，讓你在申請房貸前更有底氣。

2. 房屋附近沒有嫌惡設施

所謂的嫌惡設施，指的就是一般人不希望出現在住處附近的設施，如以下 2 大類：

1. 生命威脅：飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽……等
2. 生活干擾：高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業……等

由於多數人都不希望自己的住處附近有這些設施，銀行便認定在嫌惡設施附近的房屋較難賣出去，房屋價值也因此變低，進而影響到房屋成數！

袋鼠金融建議大家買房前，可以觀察房屋附近 100 公尺是否有嫌惡設施喲！

3. 房屋屋齡較低

根據近年來的數據，中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成。簡單來說，房屋屋齡愈高，可以貸到的金額就會愈少。甚至還有可能無法通過房貸！為什麼呢？因為多數人更傾向購買預售新屋，而非中古屋，除非中古屋位在高價值地段區。

而銀行為了減少房屋屋齡太大所造成的風險，針對屋齡與貸款期限做出了以下限制：

• 屋齡 + 貸款年限 < 50 年

若想拿到較高的房屋成數，建議大家還是選擇預售新屋、屋齡較低的房屋；真的沒辦法得選擇中古屋，也務必讓「屋齡 + 貸款年限 < 50 年」！

4. 良好的信用

除了房屋條件之外，申貸者本身的「信用」也是影響房貸成數的重要因素。

✅ 銀行如何評估信用？

• 查閱聯徵紀錄
• 檢視信用評分
• 確認是否有欠款、延遲繳款紀錄
• 👉 提升信用的小技巧

• 在申請前，先自行查閱聯徵紀錄
• 了解自己的信用評分
• 確認是否存在不良紀錄並盡快處理

想查閱的朋友，可以看看袋鼠金融下方文章，看完絕對讓你更了解自身的信用評分：聯徵分數查詢方式？聯徵查詢要收費嗎？4 方法免費聯徵分數查詢全公開、信用評分懶人包》信用評分提升心法不藏私，必知評分標準和扣分因素一次看！

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5. 有穩定的還款能力

最後一個提高房貸成數的秘訣，就是擁有穩定的還款能力！如果你是收入穩定的上班族，袋鼠金融建議你在申請房貸時，可以附上最近 6 個月的薪轉證明；如果是在外面擺攤的自營商，袋鼠金融建議你可以定時將收入存入銀行戶頭，這樣便可以在申請房貸時附上「經常往來存摺」跟「攤位需可證」，好讓銀行知道你是有穩定的還款能力！

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房貸成數不同條件可以貸多少

上面提到了提高房貸成數的秘訣，而實際上大約可以貸到多少的成數，下方幫你分門別類整理出來了。但要注意以下的常見成數並不是絕對，如果貸款者的條件非常良好，一樣可以跟銀行再談房貸成數唷！

完工階段

不同完工階段常見房貸成數
完工階段	貸款成數
預售屋	8 成
新成屋	7～8 成
中古屋	5～7 成

屋型

不同屋型常見房貸成數
屋型	貸款成數
電梯大樓	7～8 成
公寓	7～7.5 成
透天厝	6～7.5 成

屋齡

不同屋齡常見房貸成數
屋齡	貸款成數
0～6 年	7.5 成
7～15 年	7.1 成
16～24 年	7 成
25～30 年	7.1 成
31～36 年	7 成
36 年以上	7.1 成

地區

不同地區常見房貸成數
地區	貸款成數
台北市	7～8 成
新北市	5.5～8 成
桃園、新竹、彰化	5.5～7 成
台中、台南、高雄	5.5～7.5 成
苗栗、屏東、台東、宜蘭、花蓮	5.5～6.5 成
雲林縣	6～6.5 成
南投、嘉義	5.5～6 成
基隆、澎湖、金門	6 成

房貸成數不足怎麼辦？

善用房貸試算工具

在申貸前，除了比較各家銀行的房貸方案外，還可以透過試算工具檢視自己的還款能力。

✅ 試算重點：

• 房貸月付金試算：確認每月能否負擔
• 總費用年百分率（APR）：比較貸款的實際支出成本
• 避免風險：貸款成數越高，利率與月付金往往更高

💡 建議：別輕易聽信仲介話術，務必自己試算每月還款金額，才是挑選最適合方案的關鍵。

準備充足的自備款

• 建議至少準備 總價的 3～4 成
• 一般房貸成數約落在 6～7 成，最高約 8 成（通常限市中心、交通便利、借款人收入穩定的情況）
• 注意：房價若高於實價登錄，銀行核貸會依登錄資料計算，可能導致貸款成數不足

房屋貸款方案推薦
房貸方案	中國信託 房貸轉增貸	中國信託 房屋借現金 / 融資房貸
總費用 年百分率	2.68% 起	2.85% 起
手續費	NT$ 8,000	NT$ 8,000
寬限期	最長 3 年	最長 3 年
貸款成數	最高 85%	最高 85%
其他	● 貸款年限： 最長 30 年 （非購屋目的最長 20 年） ●貸款年利率： 前十二期2.185% (機動計息) 第十三期起機動利率2.68%起	● 貸款年限： 最長 30 年 ●低利率： 前十二期年利率 2.185% 第十三個月起機動利率 2.88% 起
活動優惠期限	2025/12/31	2025/12/31
完整比較房屋貸款方案
製表日期：2024/12/31

買房時擬定解約條款

房貸成數不足的時候該怎麼辦？袋鼠金融建議大家在與房仲、屋主、建商簽約之前，在經過雙方同意的情況下，可以加註一條解約條款，當房貸成數不足時就可以直接取消交易！

申請二胎房貸

若已經簽約，仍有資金缺口，可考慮 二胎房貸（又稱二順位房貸）。

特色：

• 以同一房屋再次抵押貸款
• 通常需透過 其他銀行或民間融資公司
• 利率較高、期數較短

💡 建議：申請前務必先評估自身狀況，確認是否合適。

申請房貸寬限期

適合投資客、換屋族、或短期內有大筆資金入帳者。

• 寬限期定義：只需繳息，不繳本金
• 年限：一般 2～3 年，最長可達 5 年
• 限制：寬限期結束後，必須在剩餘貸款期限內繳回本金與利息，壓力較大

❌ 不建議一般上班族使用，避免增加還款風險。

房貸寬限期是什麼？一篇了解寬限期申請條件、3 大適用族群及優缺點

房貸成數常見問題

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